（2016）渝0108民初13462号

裁判日期: 2017-06-02

公开日期: 2018-08-30

案件名称

重庆市华竹花园业主委员会与重庆市凯达物业管理有限公司排除妨害纠纷一审民事判决书

法院

重庆市南岸区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

重庆市华竹花园业主委员会,重庆市凯达物业管理有限公司

案由

排除妨害纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第七十二条第一款，第七十三条，第八十一条第一款，第八十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第��条第一款

全文

重庆市南岸区人民法院民事判决书（2016）渝0108民初13462号原告重庆市华竹花园业主委员会，住所地重庆市南岸区湖滨路1-4号华竹花园。负责人谢家贵，主任。委托代理人张宝（特别授权），重庆金牧锦扬律师事务所律师。委托代理人石芹霞，重庆金牧锦扬律师事务所律师。被告重庆市凯达物业管理有限公司，住所地重庆市经开区花园路街道湖滨路4号，统一社会信用代码915001086889319616。法定代表人徐天辉，董事长。委托代理人郝小杰（特别授权），重庆泽信律师事务所律师。委托代理人刘欣阳（特别授权），重庆泽信律师事务所律师。原告重庆市华竹花园业主委员会（以下简称华竹花园业委会）诉被告重庆市凯达物业管理有限公司（以下简称凯达物业）排除妨碍纠纷一案，本院依法受理后，依法由代理审判员张敏担任审判长，与人民陪审员胡晓蓉、郑玉梅组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告华竹花园业委会的委托代理人张宝、石芹霞，被告凯达物业的委托代理人刘欣阳、郝小杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华竹花园业委会诉称：华竹花园小区前期物业公司为重庆市祥荣物业管理有限公司，2015年4月，华竹花园业委会成立后，经小区三分之二以上业主同意，解除了原物业服务合同，并于2015年11月1日与重庆心喜物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，约定由该公司为华竹花园小区提供物业服务。华竹花园一期车库系该小区的一部分，因开发商的经济纠纷，被司法拍卖给徐天凯。2009年5月后，被告未经得小区业主同意擅自行使对华竹花园一期车库的管理权，并占有由此带来的收益。重庆心喜物业管理有限公司入驻华竹花园后，原告代表业主多次要求被告立即停止对华竹花园一期车库的违法管理行为无果。原告认为，《物业管理条例》明确规定，一个物业管理区域只能由一个物业服务企业实施物业管理，涉案的华竹花园一期为华竹花园小区的一部分，是整幢房屋的辅助设施，同属一个物业管理区域。而被告未经小区业主同意，也未与原告签订物业服务合同，违法对华竹花园一期车库进行管理的行为已经侵犯了全体业主的共同利益，故原告经业主大会授权提起本次诉讼，请求判令：被告立即停止对华竹花园一期车库的违法管理行为，退出该物业管理区域；本案诉讼费由被告负担。被告凯达物业辩称：1、原告主体不适格。根据法律规定，原告只有在业主专有权或共有权受到侵害时，经业主大会授权可以提起诉讼。本案争议的华竹花园一期车库为徐天凯私有，不属于业主共有，原告无权提起诉讼。2、被告主体不适格。被告是经涉案车库的实际所有人委托对涉案车库进行物业管理，如果该行为存在侵权，原告应找车库的实际所有人，而非被告。3、原、被告不存在合同关系，原告应先提起撤销权之诉，撤销被告与涉案物业所有权人之间的物业管理合同。4、涉案车库与华竹花园相对独立，水、电、消防均独立，不属于同一物业管理区域。被告在华竹花园小区2015年选聘现在的物业公司之前从2009年至今为涉案车库提供物业服务，且经相关政府部门批准，已经形成历史事实。经审理查明：重庆市华竹房地产开发有限公司（以下简称华竹公司）系重��市南岸区湖滨路1-4号华竹花园小区的建设单位，该小区有高层建筑2幢，每幢楼下包含地下车库一个，分别称为华竹花园一期车库、二期车库，本案涉及的为其中一期车库。2003年8月20日，华竹公司与重庆市祥荣物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》（以下简称祥荣公司），就委托祥荣公司对华竹花园小区相关物业提供物业管理的相关事宜进行了约定，其中约定物业服务期限暂定三年，自2003年9月1日起至2006年8月31日止。合同签订后，祥荣公司按约向华竹花园小区提供了物业服务，合同期满后，双方未续签物业服务合同。2005年，华竹公司因与他人的经济纠纷被诉至法院。2009年，徐天凯通过司法拍卖成为重庆市南岸区湖滨路华竹花园一期1-4号车库（即本案诉争物管区域，建筑面积4374.3平方米）的产权人。2009年9月，华竹公司将诉争车库交付徐天凯后，徐天凯以祥荣公司未向其提供服务为由，委托被告凯达物业对诉争车库提供物业管理至今，双方未签订书面委托合同。庭审中，徐天凯向本院出具《情况说明》一份，表明其与被告凯达物业之间委托关系至今仍然存在，未固定合同期限。2009年11月4日，重庆市公共停车楼场建设管理办公室向被告颁发《购票证》，载明楼场名称为华竹花园一期负一层停车库（即本案诉称车库）。2015年4月12日，华竹花园业委会（即本案原告）成立。2015年11月1日，原告与重庆心喜物业管理有限公司签订《物业服务合同》，就选聘该公司为华竹花园一期、二期提供物业服务的相关事宜进行了约定，约定的物业服务期限自2015年11月1日起至2016年10月30日止。合同签订当日，重庆心喜物业管理有限公司开始对涉案小区提供物业服务。合同到期后，双方于2016年11月1日续签《物业服务合同》��份，约定物业服务期限自2016年11月1日至2018年10月30日。另查明，徐天凯取得涉案车库的产权后，将其中部分车位向小区业主进行了出售，相关车位购买人分别与被告签订了《私家车位物业管理服务协议书》，委托被告对其私家车位提供物业服务。2016年7月27日，华竹花园业主委员会出具《华竹小区第三次业主大会投票表决结果汇总》一份，载明原告在2016年7月23日至2016年7月26日期间通过入户征求意见、业主现场签字等方式召开了第三次业主大会，就“要求重庆市凯达物业管理有限公司等停止侵害、排除妨害，退出物业管理区域、移交物业服务用房、相关设施资料等事宜”进行表决。经社区党员监督统计，表决结果超过“双过半”要求。重庆市南岸区花园路南湖社区居民委员会在该《汇总》表上盖章。再查明，2015年，祥荣公司将凯达物业诉至重庆市南岸区人民法院，要求凯达物业支付2008年9月至2015年6月期间差欠的物业服务费若干。该院于2015年12月16日作出（2015）南法民初字第05385号《民事判决书》，以祥荣公司在涉案小区的物业服务合同到期后，无证据证明其实际向涉案物管区域提供物业管理服务等为由，判决驳回了祥荣公司的全部诉讼请求。该判决现已生效。上述事实有《物业服务合同》、产权证明、《民事判决书》、《业主意见表》、《移交清单》、《情况说明》、现场照片、说明等及原、被告的陈述为证，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨碍或者消除危险。权利人应当对其物权受到侵害承担举证责任。本案中，原告华竹花园业委会主张被告凯达物业对涉案车库进行物业管理的行为妨害了小区业主的共同利益，要求被告停止违法管理的侵权行为，排除妨害。根据审理查明的事实，涉案车库的产权在2009年经司法拍卖给案外人徐天凯，此时涉案车库所在小区华竹花园小区的前期物业服务合同已经到期，徐天凯以前期物业服务公司实际未向其提供物业服务为由自行委托了被告凯达物业对涉案车库进行物业管理至今，并到重庆市公共停车楼场建设管理办公室办理了停车收费的相关凭据。期间徐天凯将部分车位向小区业主进行了出售，购买了车位的业主也与被告签订了《私家车位物业管理服务协议书》。可见，被告为涉案车库提供物业管理服务是基于与车库产权人之间的委托合同关系。《中华人民共和国物权法》规定，建筑区划内除城镇公共道路外的道路、绿地和其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有。业主共有权利受到侵害时，业主委员会有权要求行为人停止侵害，排除妨害。同时也规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。现被告基于产权人的委托对涉案车库提供物业管理，原告并未举示相关证据证明被告的物业管理行为对小区业主的共有物权造成侵害，因此，对原告要求被告停止对华竹花园一期车库违法管理的侵权行为、排除妨害的诉讼请求，本院不予支持。至于车库产权人与被告之间的委托合同是否违反了其他法律规定，基于一案一诉的审理原则，不在本案审理范畴。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十三条、第八十一条、第八十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告重庆市华竹花园业主委员会的诉讼请求。��案案件受理费80元，由原告重庆市华竹花园业主委员会承担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　张　敏人民陪审员　　郑玉梅人民陪审员　　胡晓蓉二〇一七年六月二日书　记　员　　刘　春关注公众号“”