（2017）粤01民终7036号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2018-07-12
案件名称
广州市白云区江高盛兴包装材料加工店与陈刘金、钟志暖租赁合同纠纷2017民终7036二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市白云区江高盛兴包装材料加工店,陈刘金,钟志暖
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终7036号上诉人（原审原告、反诉被告）:广州市白云区江高盛兴包装材料加工店，住所地广东省广州市白云区。经营者:杨明桂，职务:总经理。上诉人（原审原告、反诉被告）:陈刘金，广东省信宜市。上述两上诉人共同委托代理人:陈铁辉，广东舜华律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:钟志暖，住广东省广州市白云区。上诉人广州市白云区江高盛兴包装材料加工店（以下简称盛兴加工店）、陈刘金因与被上诉人钟志暖租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初11320号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。盛兴加工店、陈刘金上诉请求：1.撤销一审判决第三、五项；2.判令钟志暖赔偿盛兴加工店、陈刘金因硬化广州市白云区江高镇双岗至新楼路旁的鱼塘塘基棚舍场地（以下简称涉案场地）产生的损失54400元；3.判令钟志暖赔偿盛兴加工店、陈刘金原木损失42000元；4.一、二审诉讼费用由钟志暖承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误或根本没有认定。1.盛兴加工店、陈刘金主张因硬化涉案场地产生54400元的损失，一审认定无事实依据与事实不符。盛兴加工店、陈刘金对该损失已提交了收款收据予以证明，庭审时钟志暖亦承认盛兴加工店、陈刘金进行了场地硬化，并且陈述其以前硬化同样面积的场地花费达100000元，故盛兴加工店、陈刘金主张进行了场地硬化符合情理，花费数额也在合理范围之内，应予以认定。2.关于盛兴加工店、陈刘金主张的原木损失42000元。2016年12月15日第二次庭审时，盛兴加工店、陈刘金将原第4项诉讼请求变更为判令钟志暖返还扣押的机器设备，并赔偿原木损失42000元。因钟志暖不允许盛兴加工店、陈刘金搬离涉案场地，导致其原木长期雨淋日晒，已经报废，盛兴加工店、陈刘金以进货价款主张其损失有事实依据。一审判决对盛兴加工店、陈刘金变更诉请没有进行审理，自然也就没有查清该事实。3.对于涉案场地的权属人及钟志暖获取该场地使用权支付的对价没有查清。本案涉案场地系农业用地，权属人为广州市白云区江高镇双岗村第十七经济社，钟志暖为承包人，承包面积为6亩，承包费为一年25000元。该事实在第三次庭审时实际已查清，但不知为何一审判决却并未提及并予以认定。（二）一审判决适用法律错误。任何人不能从违法行为中获利。本案涉案租赁合同因违反法律强制性规定无效，双方关于租金标准的约定自然归于无效，一审判决参照无效的租金标准认定场地使用费没有法律依据。根据钟志暖与广州市白云区江高镇双岗村第十七经济社签订的《鱼塘承包合同》约定的承包费标准，钟志暖获取涉案场地支付的对价为11250/年。一审判决认定的涉案场地使用费标准为75600元/年，钟志暖因违法行为获取巨大利益，该判决客观上将助长此类违法行为的泛滥，也违背了国家相关法律法规保护农业用地的初衷。钟志暖辩称，同意一审判决，不同意盛兴加工店、陈刘金的上诉请求、事实和理由。盛兴加工店、陈刘金向一审法院起诉请求：1.确认陈刘金和钟志暖于2014年8月23日签订的《租地协议书》无效；2.钟志暖退回陈刘金、盛兴加工店租金119700元、押金12600元；3.钟志暖赔偿陈刘金、盛兴加工店因硬化涉案场地产生的损失54400元；4.钟志暖立即返还扣押陈刘金、盛兴加工店的机器设备及原木等物品（具体见证据中的清单所载物品）；5.案件诉讼费由钟志暖负担。在庭审过程中，陈刘金、盛兴加工店主张变更第4项诉请为赔偿原木损失42000元，并返还陈刘金、盛兴加工店存放在涉案场地的机器设备。钟志暖向一审提出反诉请求：1.陈刘金、盛兴加工店向钟志暖支付涉案场地自2014年9月1日开始至2016年11月15日止的场地使用费，其中2016年9月1日前按照每月6300元计算，2016年9月1日后按照每月6930元计算；2.陈刘金、盛兴加工店将涉案场地清空并返还给钟志暖。一审法院认定事实：2014年8月23日，钟志暖与陈刘金签订《租地协议书》，约定钟志暖将其承包的双岗至新楼路旁的鱼塘塘基棚舍（地址：广州市白云区江高镇双岗村17队鱼塘土名拉爬），面积1800平方米租给陈刘金做木材加工使用，租赁期限为5年，自2014年9月1日至2019年8月31日止，租金按每月每平方3.5元计算，每月租金6300元，但从2016年9月1日起按当年总租金数递增10%，陈刘金在协议签订之日向钟志暖交纳12600元作为租赁按金；在租赁期内，陈刘金应在每月的10号前缴完当月租金，如逾期一个月不缴租金，钟志暖有权终止协议，收回该鱼塘塘基棚舍；陈刘金应按国家电网收费标准缴纳垫付给钟志暖。该协议签订后，钟志暖于2014年9月1日将涉案棚舍交付给陈刘金及盛兴加工店。陈刘金、盛兴加工店亦依约定向钟志暖交纳了12600元作为租赁按金。盛兴加工店的工商登记类型为个体户，负责人为杨明桂，陈刘金是杨明桂的配偶，盛兴加工店实由陈刘金与杨明桂以家庭方式共同经营。上述租地协议书签订后，涉案棚舍实际用于盛兴加工店的生产经营，该棚舍及鱼塘的土地为广州市白云区江高镇双岗村第十七经济社所有，钟志暖于2011年3月2日向该社承包涉案鱼塘，承包期限为11年，承包后钟志暖在鱼塘搭建了涉案棚舍。庭审中，钟志暖确认涉案棚舍所占用的土地用途性质为农业用地，确认其与陈刘金于2014年8月23日签订的《租地协议书》无效，双方亦确认陈刘金、盛兴加工店已按照约定向钟志暖支付了2014年9月1日至2016年2月28日期间的全部租金共计119700元。2016年3月左右，双方发生纠纷，陈刘金、盛兴加工店未向钟志暖交纳2016年3月1日后的租金。盛兴加工店曾于2016年3月21日向一审法院起诉钟志暖，要求解除其与钟志暖签订的涉案的《租地协议书合同》，退还租赁按金12600元，并赔偿其经济损失100000元，一审法院依法予以受理，案号（2016）粤0111民初3430号。该案审理过程中，钟志暖提起反诉，要求盛兴加工店按6300元/月的标准向其支付自2016年3月至涉案场地实际交还之日止的租金及2016年1月、2月份的电费1457元。后盛兴加工店撤回其上述诉讼请求，一审法院依法于2016年7月26日作出（2016）粤0111民初3430号民事判决，驳回钟志暖的全部反诉请求，该判决现已发生法律效力。2016年8月16日，钟志暖向陈刘金、盛兴加工店发出《关于要求尽快清场告知函》，要求其在三日内尽快协商清场及交还场地事宜。一审法院于2016年12月1日前往涉案场地进行现场勘查，涉案场地内尚留有盛兴加工店所有的原木、机器设备等物品，涉案场地有两个出口，其中一个出口处搭建有简易棚，另一个出口可出入。陈刘金、盛兴加工店称其于2016年3月18日到涉案场地搬迁机器设备等物品，但因钟志暖的阻拦未能全部搬离，并提供了陈刘金与钟志暖的通话记录及事发当日的报警回执用以证明。钟志暖在通话录音中称“租金你不交，东西我不帮你看的，也不会给你搬走……只要你不交租金，我都可以封你门……”，庭审中钟志暖确认该录音的真实性，但否认曾阻拦陈刘金、盛兴加工店搬迁设备。结合上述表述及报警回执，一审法院对陈刘金、盛兴加工店主张其在2016年3月18日因钟志暖的阻拦而未能搬迁全部物品、清空涉案场地的事实予以确认。钟志暖在庭审中表示现不会阻拦陈刘金、盛兴加工店搬走涉案场地内的物品。诉讼中，陈刘金、盛兴加工店称钟志暖停了其工厂用电但未提供证据证实，一审法院对此不予认可。陈刘金、盛兴加工店另称其在承租涉案场地后花费54400元铺设了涉案场地内的水泥地但未能提供证据予以证实，钟志暖对此亦予以否认，并主张涉案场地的水泥地是其之前铺设的，因涉及违法建设被政府部门拆毁后仅剩下了一部分，故一审法院对陈刘金、盛兴加工店主张的上述事实亦予以认可。一审法院认为，涉案的鱼塘塘基棚舍用地为农业用地，钟志暖与陈刘金签订涉案的《租地协议书》将涉案场地租赁给陈刘金用于非农业建设，已违反了《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条第（二）项的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，现陈刘金要求确认其与钟志暖于2014年8月23日签订的涉案的《租地协议书》无效符合法律规定，一审法院对此予以支持。同时，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，钟志暖应向陈刘金、盛兴加工店返还2014年9月1日至2016年2月28日期间的租金119700元、押金12600元，陈刘金、盛兴加工店应清空涉案场地并将其返还给钟志暖。陈刘金、盛兴加工店未提供证据证实其曾向钟志暖做出过返还涉案场地的意思表示，且其仍有大量原木、机器设备等物品存放在涉案场所内，而在本案诉讼中钟志暖明确表示不阻拦其搬迁涉案场地内的物品后亦未将涉案场地清空，故其称钟志暖已收回涉案场地的主张一审法院不予支持。陈刘金、盛兴加工店自2014年9月1日至2016年3月18日期间实际使用涉案场地，钟志暖要求其支付上述期间的场地使用费符合法律规定，一审法院对此予以支持，参照双方约定的租金标准，2014年9月1日至2016年2月28日期间的场地使用费应为119700元，2016年3月1日至2016年3月18日期间的场地使用费应为3780元。陈刘金、盛兴加工店于2016年3月18日对涉案场地内的物品进行搬迁时因钟志暖的阻拦而未能全部搬离，致使涉案场地未能及时清空，故自2016年3月19日至2016年11月15日期间的场地使用费损失系因钟志暖的原因所致，该部分损失应由其自行承担，故其要求陈刘金、盛兴加工店支付该期间的场地使用费的诉请一审法院不予支持。陈刘金、盛兴加工店未提供充分证据证实其在承租涉案场地后花费54400元铺设了涉案场地内的水泥地，故其要求钟志暖赔偿该部分损失54400元的主张无事实依据，一审法院对此不予支持。本案系合同纠纷案件，陈刘金、盛兴加工店以钟志暖非法扣押其在涉案场地内的物品、存在侵权行为为由要求钟志暖予以返还于本案并非同一法律关系，一审法院对此不予处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年3月7日作出如下判决:一、确认陈刘金与钟志暖于2014年8月23日签订的《租地协议书》无效；二、自判决生效之日起三十天内，陈刘金、盛兴加工店将位于广州市白云区江高镇双岗至新楼路旁的鱼塘塘基棚舍场地（地址：广州市白云区江高镇双岗村17队鱼塘土名“拉爬”）清空并交付给钟志暖；三、自判决生效之日起三十天内，陈刘金、盛兴加工店向钟志暖支付场地使用费123480元；四、自判决生效之日起三十天内，钟志暖向陈刘金、盛兴加工店返还租金119700元、押金12600元；五、驳回陈刘金、盛兴加工店的其他诉讼请求；六、驳回钟志暖的其他反诉请求。一审案件本诉受理费4034元，由陈刘金、盛兴加工店共同负担1175元，钟志暖负担2859元；反诉受理费1835元，由陈刘金、盛兴加工店共同负担1453元，钟志暖负担382元。经查，一审法院除了认可陈刘金、盛兴加工店主张其在承租涉案场地后花费54400元铺设了涉案场地内的水泥地的事实有误外，一审其他查明事实无误，本院予以确认。在本案二审过程中，盛兴加工店、陈刘金称2016年3月4日涉案场地就已停电，如果要计算使用费，应当计算到上述日期，而不是计算到2016年3月18日。钟志暖表示陈刘金与涉案场地所在村委之间因更换电线问题，由于陈刘金未支付更换电线款项，导致被停电，停电并非钟志暖所为。盛兴加工店、陈刘金还称其主张钟志暖赔偿54400元硬化涉案场地损失的依据只有自己制作的成本表以及白头收据。二审诉讼中，双方当事人均确认盛兴加工店、陈刘金在2017年3月30日已全部搬走，包括原木。二审中，各方当事人均没有提供新证据。本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合陈刘金、盛兴加工店的上诉请求和理由以及钟志暖的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.涉案场地使用费的认定问题；2.陈刘金、盛兴加工店主张钟志暖赔偿其铺设涉案场地内水泥费用54400元以及原木损失42000元应否支持。现评析如下：关于涉案场地使用费的认定问题。基于盛兴加工店、陈刘金与钟志暖签订的《租地协议书》无效，且钟志暖主张以双方合同约定租金标准支付场地使用费，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。”之规定，一审法院参照双方合同约定的租金标准，判决盛兴加工店、陈刘金向钟志暖支付场地使用费依法有据，本院予以确认。盛兴加工店、陈刘金上诉认为一审判决参照无效的租金标准认定涉案场地使用费没有法律依据，与上述法律规定不符，本院不予支持。盛兴加工店、陈刘金上诉认为即便要计算涉案场地使用费也应计算到2017年3月4日被停电之日，但其未能提供充分证据证实是钟志暖的原因导致涉案场地被停电，故对其上述理由，本院不予采信。关于盛兴加工店、陈刘金主张钟志暖赔偿其铺设涉案场地内水泥费用54400元的问题。由于盛兴加工店、陈刘金没有提供购买水泥的相关证据予以证实，其提供的成本表是自行制作，钟志暖对此不予确认，而盛兴加工店、陈刘金提供的收据并无涉及购买水泥事项的内容，该收据无加盖相关单位公章，盛兴加工店、陈刘金也未申请出具该单据的人员到庭作证，故一审法院认定盛兴加工店、陈刘金未提供充分证据证实其在承租涉案场地后花费54400元铺设了涉案场地内的水泥地，据此，作出不予支持盛兴加工店、陈刘金的上述主张，并无不当，本院予以维持。关于盛兴加工店、陈刘金主张钟志暖赔偿其原木损失42000元的问题。本案是租赁合同纠纷，盛兴加工店、陈刘金在一审中以钟志暖非法扣押其在涉案场地内的机器设备等，存在侵权行为等为由主张钟志暖予以返还，并要求赔偿原木损失42000元的诉请确实与本案并非同一法律关系，因此，一审法院对盛兴加工店、陈刘金的该诉请作出不予处理的认定，并无不妥，本院予以确认。且二审期间，盛兴加工店、陈刘金已确认将原木全部搬走，故盛兴加工店、陈刘金是否存在原木损失问题，可另循其他合法途径解决，本案不予审处。至于盛兴加工店、陈刘金上诉提及一审法院未审查钟志暖与涉案场地权属人之间签订的《鱼塘承包合同》问题，因上述合同调处的是钟志暖与涉案场地权属人之间的法律关系，与本案处理没有直接影响，因此，盛兴加工店、陈刘金上诉就此提出的异议，本院不予采纳。此外，二审中，鉴于双方当事人均确认涉案场地在2017年3月30日已全部搬走，故对于钟志暖主张交付涉案场地问题，双方可在执行阶段中解决，本院对一审判决第二项不作调整。综上所述，上诉人陈刘金、盛兴加工店的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4598.2元，由上诉人广州市白云区江高盛兴包装材料加工店、陈刘金负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一七年六月十九日书记员 邓安达游瑞娜 更多数据：搜索“”来源：