（2017）川0104民初953号

裁判日期: 2017-06-19

公开日期: 2017-12-04

案件名称

成都左岸映像广告传媒有限公司诉成都其士加成物业管理有限公司、成都加成物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

成都市锦江区人民法院

所属地区

成都市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

成都左岸映像广告传媒有限公司,成都其士加成物业管理有限公司,成都加成物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《物业管理条例（2007年修正）》：第四十六条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

成都市锦江区人民法院民事判决书（2017）川0104民初953号原告：成都左岸映像广告传媒有限��司，住所地：成都市成华区。法定代表人：龚稚美，成都左岸映像广告传媒有限公司执行董事。委托诉讼代理人：杨珊，四川弘齐律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝晓珂，四川弘齐律师事务所律师。被告：成都其士加成物业管理有限公司，住所地：四川省成都市锦江区。法定代表人：魏开成，成都其士加成物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：莫一慧，四川智见成律师事务所律师。被告：成都加成物业管理有限公司，住所地：成都市锦江区。法定代表人：魏开成，成都加成物业管理有限公司经理。委托诉讼代理人：李兴安，系成都加成物业管理有限公司工作人员。原告成都左岸映像广告传媒有限公司(简称左岸映像公司)诉被告成都其士加成物业管理有限公司(简称其士加成物管公司)、成都加成物业管理有限公司(简称加成物管公司)物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员何理适用简易程序独任审判，于2017年3月27日公开开庭进行了审理。原告左岸映像公司的委托诉讼代理人杨珊、祝晓珂，被告其士加成物管公司的委托诉讼代理人莫一慧，被告加成物管公司的委托诉讼代理人李兴安到庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请庭外和解，庭外和解期间未能达成一致。本案现已审理终结。原告左岸映像公司向本院提出诉讼请求：1、其士加成物管公司和加成物管公司向左岸映像公司赔偿损失共计17998元(庭审中左岸映像公司明确，该损失为戴尔笔记本电脑和联想笔记本电脑价格，苹果minniipad无相应凭证，故没有主张)；2、其士加成物管公司和加成物管公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：左岸映像公司的股东于2005年4月14日购买了成都滨江西路XXXXX号的房屋，同时于2005年9月9日与加成物管公司签订了《前期物业管理服务协议》，协议中约定了加成物管公司对小区负有安保义务，若因加成物管公司违反协议约定的，应当赔偿因此给业主造成的损失。上述协议签订后，左岸映像公司的股东（即业主）将购买的上述房屋提供给左岸映像公司使用，左岸映像公司自使用开始至今均按照物管协议的约定向其士加成物管公司、加成物管公司缴纳了相应的管理费，履行了合同义务。2016年8月9日，因其士加成物管公司和加成物管公司未尽到对小区的安保义务，导致左岸映像公司的住所被入室盗窃，致使左岸映像公司住所处的品牌为Thinkpads3Yoga的14英寸超极本手提电脑一台、戴尔手提电脑一台、苹果minniipad一台遗失，给左岸映像公司造成了严重的损失。被告其士加成物管公司辩称，其已经尽到了善良管理义务，因涉案房屋系住宅小区，但左岸映像公司使用该房屋作为商业用房，对失窃负有过失。请求驳回左岸映像公司的诉请。被告加成物管公司辩称，其的答辩意见与其士加成物管公司一致。经审理查明，2005年4月14日，欧阳戈、梁剑华、罗蓓与成都润兴房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》欧某某、梁某某、罗某购买成都润兴房地产开发有限公司��发的位于成都滨江西路XXXXX号的住宅一套。2005年9月9日，欧阳戈与加成物管公司签订《前期物业管理服务协议》，约定：加成物管公司系房地产开发单位委托的物业管理企业，加成物管公司向案涉小区提供的物业管理服务内容中包括保安服务，协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，小区配备设施、电视监控系统、红外报警系统、对讲系统、家庭报警系统等24小时封闭管理，小区内定点监控、防范、治安守护巡逻；保安服务的质量为，封闭式管理，实行24小时保安制度，重点防范，确保治安良好，保安人员有明显标志，工作作风规范严谨，文明礼貌，确保管理目标安全，在有安全隐患的地方设明显的标示并制定防范措施；业主每月向加成物管公司缴纳物业管理服务费用；加成物管公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，业主有权要求加成物管公司限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，加成物管公司承担相应的法律责任。欧阳戈、梁剑华、罗蓓(甲方)与左岸映像公司(乙方)签订一份《租房合同》，约定：甲方因是公司股东，自愿将案涉房屋出租给乙方，租房期为2016年3月28日至2018年3月27日。2010年11月27日，成都其士房地产发展有限公司(甲方)与其士加成物管公司(乙方)签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对世代锦江商住楼提供前期物业管理服务事宜。该合同附件《前期物业管理服务质量标准》载明：公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理的质量标准为，小区出入口24小时门岗值勤；对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次，配有安全监控设施的，实施24小时监控；对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理；对火灾、治安、公共卫生等突发事件有��急方案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。左岸映像公司向其士加成物管公司缴纳了案涉房屋2016年6月至8月的物业服务费。2016年8月10日8时50分许，欧阳戈向成都市公安局锦江公安分局督院街派出所报案称：2016年8月10日8时32分许，欧阳戈与其同事杨芳进入成都滨江西路XXXXX号公司后，8时33分许，在公司的厨房里发现了一个红色的包，随后发现公司里的两台电脑(一台宏基电脑，2012年购买，当时价钱8000元左右，一台联想电脑，2015年4月2日购买，当时购成8999元)和一个电脑包(prada电脑包，2015年11月份购买，当时购买价9000多元)被盗，损失总价值20000元左右。成都市公安局锦江公安分局督院街刑警中队受理了该入室盗窃案。现该入室盗窃案尚未侦破。庭审中，其士加成物管��司陈述：其系案涉小区的驻场物业服务企业，加成物管公司系前期物业服务企业，已于2008年12月31日撤场，原房屋开发商为成都润兴房地产开发有限公司，后改制为成都其士房地产发展有限公司。加成物管公司对其士加成物管公司的陈述无异议。证人杨秀坚陈述：其系其士加成物管公司的安全主管，主要负责安全与消防，按照保安条例管理保安队伍，对外来人员进行登记，安保人员24小时在岗，分早中晚三班倒，有巡逻跟踪及打点，小区有电视监控。其于2016年8月10日早上8点半接到业主，其到现场查看后，要求左岸映像公司向派出所报案，报案后，派出所也出了警。庭审后，本院到案涉小区进行现场查看，该小区道路、楼道口、地下停车场、单元电梯均配有监控设施，客户服务中心设有监控室��小区围墙、楼道的管道等安装了防盗网。以上事实有当事人陈述一致的事实和下列证据在案为证：左岸映像公司营业执照、其士加成物管公司和加成物管公司工商信息、商品房买卖合同、产权证、前期物业管理服务协议、租房合同、缴纳物业费收据和发票、受案回执、欧阳戈情况说明、前期物业服务合同、缴纳物业费的凭证、受案登记表。原告左岸映像公司提交的《被盗情况说明》系其向本院作出的关于被盗经过和被盗物品的陈述，该说明不作为本案证据使用。原告左岸映像公司提交的在京东购买一台Thinkpads3Yoga的14英寸超级本电脑的截图和发票(金额为8999元)，欲证明被盗物品两台电脑(戴尔、联想)的价值为17998元，并陈述因戴尔电脑的发票遗失，只能提供购买联想电脑的发票。关于原告左岸映像公司提交的京东截图和发票能否证��其主张，本院在下文中再作认定。被告其士加成物管公司提交的2016年8月9日至8月10日保安值班记录本、门禁巡逻签到表、来访人员进出登记表、巡逻记录光盘及打印件，欲证明其士加成物管公司已尽到善良管理人的义务。该组证据能否证明被告的其士加成物管公司的主张，本院在下文中再作认定。证人杨秀坚的证言能够与被告其士加成物管公司提交的相应证据及本院现场查看情况相印证，故对该证言本院予以采信。本院认为，根据当事人的陈述以及2010年11月27日其士加成物管公司与开发商签订的《前期物业服务合同》、左岸映像公司缴纳物业费的票据，可以认定案涉小区现由其士加成物管公司提供物业管理服务，加成物管公司并未对案涉小区提供物业管理服务，故左岸映像公司要求加成物管公司赔偿损失的诉讼请求，无事实依据和法律依据，本院不予支持。关于其士加成物管公司是否应承担赔偿责任的认定。首先，欧阳戈、梁剑华、罗蓓将案涉房屋出租给左岸映像公司使用，其士加成物管公司向案涉小区业主提供物业管理服务，其士加成物管公司与左岸映像公司之间形成物业服务合同关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，开发商与其士加成物管公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该合同对全体业主和房屋的使用人具有约束力。该物业服务合同中，并没有约定其士加成物管公司应对小区业主的室内个人财产负有保管义务，因此左岸映像公司住所内的财务保管不属于物业服务内容。但根据《物业管理条例》的规定和《前期物业服务合同》的约定，其士加成物管公司应协助做好小区的安全防范工作，其士加成物管公司负有协助防范的义务。本案中，根据其士加成物管公司提交的保安值班记录本、门禁巡逻签到表、来访人员进出登记表、巡逻记录光盘及本院现场查看的情况，其士加成物管公司配备的安全监控等设施到位，安防制度健全且实际执行，且根据证人杨秀坚的陈述，案发后其士加成物管公司也协助民警查看了现场，由此可以认定其士加成物管公司按合同约定采取了合理的安全防范措施，尽到了合理范围内的安全保障义务，其士加成物管公司对左岸映像公司室内物品的失窃没有过错，故其士加成物管公司不��承担赔偿责任。其次，左岸映像公司报案时所称的被盗物品种类与其起诉主张的被盗物品种类不一致，现左岸映像公司被盗案件尚未侦破，左岸映像公司提交的报案记录和网上购买商品的截图、发票不足以证明其被盗物品的种类及价值，故左岸映像公司的损失金额亦无法确定。综上，左岸映像公司要求其士加成物管公司赔偿损失17998元的诉讼请求，无事实依据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《物业管理条例》第四十六条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：驳回原告成都左岸映像广告传媒有限公司的诉讼请求。本案案件受理费250元，减半收取125元，由原告成都左岸映像广告传媒有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员　何　理二〇一七年六月十九日书记员　刘　茜速录员　郑思露附：本判决所适用法律条文全文《物业管理条例》第四十六条第一款物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。来源：百度“”