（2017）京03民终4540号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-07-03
案件名称
顾玲玲、程跃华与马艳玲、赵臣房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
程跃华,顾玲玲,赵臣,马艳玲
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七十七条第一款，第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终4540号上诉人（原审被告、反诉原告）：程跃华，男，1964年3月11日出生，汉族，住北京市丰台区。上诉人（原审被告、反诉原告）：顾玲玲，女，1962年10月25日出生，汉族，住北京市丰台区。二上诉人共同委托诉讼代理人：白海珍，北京市致知律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：李树文，北京市开创律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵臣，男，1987年4月13日出生，汉族，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：马艳玲，女，1985年7月22日出生，汉族，住北京市顺义区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘明哲，北京刘明哲律师事务所律师。上诉人程跃华、上诉人顾玲玲因与被上诉人赵臣、被上诉人马艳玲房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初16295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人程跃华、上诉人顾玲玲的共同委托诉讼代理人白海珍、李树文，被上诉人马艳玲、被上诉人赵臣及其共同委托诉讼代理人刘明哲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。程跃华、顾玲玲上诉请求：1、同意原判第三、四项，撤销原判第一、二、六项，改判立即解除程跃华、顾玲玲与赵臣、马艳玲于2016年7月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《全款付款方式补充协议》、《补充协议》，并判令赵臣、马艳玲连带支付程跃华、顾玲玲违约金35.4万元。2、诉讼费用由赵臣、马艳玲承担。主要事实与理由：程跃华、顾玲玲不服北京市顺义区人民法院作出的（2016）京0113民初字16295号民事判决书，认为该判决事实不清、适用法律不当，应予撤销。理由如下：第一，原审判决认定事实不清。原审判决对赵臣、马艳玲以签定虚假合同骗取高额贷款的违法事实未予认定。程跃华、顾玲玲在一审中提供了一份居间公司出具的证明及一份网签合同。这两份证据能充分地证明赵臣、马艳玲在无力购房的情况下与居间公司的经纪人进行串通，向经纪人支付好处费、要求该公司为其办理假合同骗取高额贷款，在网签合同中将房屋买卖价格由179万元变更为229万元。此行为涉嫌骗取银行贷款，对于赵臣、马艳玲此严重违法行为原审判决既未提及也未予认定，系原审判决对事实认定不清。第二，原审判决以程跃华、顾玲玲要求签真实的合同、履行真实的合同为由错误地认定程跃华、顾玲玲违反诚实信用原则。赵臣、马艳玲公然违法为本案涉诉房屋办理了网签，打印了网签合同，合同价款为229万元。程跃华、顾玲玲不愿与其共同违法，只愿意履行真实的买卖合同，这点原审法庭也非常清楚，程跃华、顾玲玲的意思表示非常明确，只愿意配合签订并履行真实的买卖合同。在赵臣、马艳玲不撤销网签的情况下，程跃华、顾玲玲肯定不能配合签字办理过户，如果要过户就要真实地签定合同、真实地履行网签合同。这本是程跃华、顾玲玲自我保护的合理方式，而原审法院却认为程跃华、顾玲玲的行为是不诚实的行为，且因此不支持程跃华、顾玲玲在一审的反诉请求，难道原审法院也认为程跃华、顾玲玲应该配合在网签合同上签字并履行一份虚假的合同吗？二、原审判决适用法律不当。1、原审判决否定了程跃华、顾玲玲的合同解除权，严重损害了程跃华、顾玲玲的合法利益。原审判决中认定程跃华、顾玲玲与赵臣、马艳玲双方签定的《房屋买卖合同》是有效的，那么关于双方约定的关于合同解除的条款也应该是有效的条款。赵臣、马艳玲的违法签订网签的过错行为导致程跃华、顾玲玲的房屋在140天内迟迟不能办理过户，程跃华、顾玲玲一直未能拿到房款，因此程跃华、顾玲玲依合同的约定享有合同解除权，程跃华、顾玲玲也按照合同的约定向赵臣、马艳玲发出了通知，在整个过程中程跃华、顾玲玲不存在任何过错行为。此条款的约定是为了保护合法的守约人利益的，却被原审判决错误地否定了，使程跃华、顾玲玲的合法权益受到了严重的侵害。2、原审判决仅判定程跃华、顾玲玲履行过户手续期限，对赵臣、马艳玲何时支付购房款却未予判定，该判决违反了公正原则，损害了程跃华、顾玲玲的利益。赵臣、马艳玲根本无能力购房且原审判决未判令赵臣、马艳玲支付房款的时间，使程跃华、顾玲玲的利益处于非常被动的状态，程跃华、顾玲玲取得房款遥遥无期。综上，程跃华、顾玲玲认为原审法院判决存在事实不清、适用法律不当的严重错误，应予撤销，恳请法庭依法公正审理。赵臣、马艳玲辩称：同意原判，一审认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。不同意程跃华、顾玲玲的上诉请求。赵臣、马艳玲不存在签订虚假合同骗取高额贷款的事实，不存在公然违法办理网签的事实，一审审理过程中赵臣、马艳玲始终表示没有签署过这样的网签合同，怎么办理的网签合同赵臣、马艳玲不知情，对方提出要求解除网签合同的时候我们同意，愿意配合，在这种情况下赵臣、马艳玲不存在违法的行为。至于程跃华、顾玲玲在140天之内没有办理过户赵臣、马艳玲认为一审判决中说得很清楚，对方不能以这样的时间点为由要求解除合同。程跃华、顾玲玲认为一审没有规定支付房款的规定违背了公平的原则，既然对方不认可原判前两项再提出这样的理由没有任何的意义。判决出来之后一审法官给双方打了电话询问赵臣、马艳玲是否有履行支付房款的能力，赵臣、马艳玲当时同意并表示可以在判决生效之后支付这笔款，双方指定了交接房款的时间，赵臣、马艳玲在规定的时间内把房款凑齐了，在法院主持下交接房款的时间之前程跃华、顾玲玲违背了其承诺提起了上诉，结合以上几点程跃华、顾玲玲的上诉请求不成立。赵臣、马艳玲向一审法院起诉请求：2016年7月16日，赵臣、马艳玲与程跃华在北京存房房地产经纪有限公司签订了《买卖定金协议书》、《房屋买卖业务签约文件合订本》、《全款付款方式补充协议》、《补充协议》等相关房屋买卖协议，约定：买卖标的物位于北京市顺义区双阳南区×号楼×单元×、阁楼，产权证号京房权证顺私字第XX**号，面积152.99平米，房屋成交价110万元，家具、家电、装修装饰及配套设备等作价69万元，定金2万元于签订协议起1日内支付，缴税当日支付17万元，过户后35日支付160万元，相关税费由赵臣、马艳玲承担。双方在《补充协议》又约定：程跃华同意双方在网签后办理贷款手续，贷款160万元。合同还约定了其他条款。另外，赵臣、马艳玲、程跃华与中介公司还签订了《居间合同》。上述协议签订后，赵臣、马艳玲支付程跃华定金2万元，向中介公司支付了相应的中介费，但在此后的合同履行过程中，程跃华不同意网签导致赵臣、马艳玲无法办理贷款手续，再之后程跃华通过中介公司提出终止双方买卖协议，双倍返还赵臣、马艳玲定金4万元。赵臣、马艳玲对此坚决反对，并书面向程跃华及中介公司发出通知，要求继续履行合同，但程跃华对此置若罔闻。程跃华的爱人叫顾玲玲，签署了同意出售声明，与程跃华应承担共同责任。赵臣、马艳玲诉请法院判令：1.继续履行双方于2016年7月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《全款付款方式补充协议》，程跃华、顾玲玲将位于北京市顺义区双阳南区×号楼×单元×、阁楼（产权证号：京房权证顺私字第XX**号）房屋过户至赵臣、马艳玲名下，过户后35日内赵臣、马艳玲以全款形式支付剩余房款108万元以及家具、家电装饰装修及配套设施设备折价款69万元；2.本案诉讼费用由程跃华、顾玲玲负担。程跃华、顾玲玲一审答辩并反诉称:2016年7月16日，赵臣、马艳玲与程跃华在北京存房房地产经纪有限公司签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《全款付款方式补充协议》、《补充协议》、《居间服务合同》、《买卖定金协议书》各一份。北京市顺义区双阳南区×号楼×单元×、阁楼是程跃华、顾玲玲夫妻共同财产。房屋买卖合同约定赵臣、马艳玲以179万元购买程跃华位于北京市顺义区双阳南区×号楼×单元×、阁楼，双方约定合同签订之日赵臣、马艳玲向程跃华支付定金2万元，赵臣、马艳玲以全款付款方式支付房屋成交价款，合同第八条约定双方最晚应于合同签订之日起120日内共同向房屋权属登记部门申请房屋权属转移登记手续。因买受人原因致使出卖人在合同签订之日起140日内未完成房屋产权转移且买受人未取得房屋产权证书，出卖人有权单方解除合同。第十条第二款规定，如买受人违约，出卖人依照本合同的约定单方解除本合同的，应当以书面的方式进行。本合同自出卖人向买受人发出的书面通知送达买受人之日自动解除。买受人应按成交总价的20%向出卖人支付违约金。签订合同当天双方又签订了《全款付款方式补充协议》，约定缴税当日支付17万元，过户后35日支付160万元，相关税费由赵臣、马艳玲承担。双方在《补充协议》又约定：程跃华同意双方在网签后办理贷款手续，贷款160万元。另外，赵臣、马艳玲、程跃华与中介公司签订的《全款付款方式补充协议》、《补充协议》对房屋买卖合同部分条款进行了修改，全款付款方式修改为贷款。《补充协议》约定网签后3个工作日内办理贷款手续，贷款额为160万元。合同签订后赵臣、马艳玲向程跃华、顾玲玲支付了定金2万元，之后两个月赵臣、马艳玲既没有付首付，也没有办理网签，直到2016年9月18日程跃华、顾玲玲去办理网签时被要求在北京磊业鼎盛房地产经纪有限公司居间的一份合同总价229元的网签合同上签字，程跃华、顾玲玲才明白赵臣、马艳玲想通过这种形式骗取高额贷款，程跃华、顾玲玲当时不想配合实施违法犯罪行为，如果一定要签这份网签合同，程跃华、顾玲玲同意以229万元价款真实完成过户手续，但赵臣、马艳玲不同意。程跃华、顾玲玲认为赵臣、马艳玲通过虚假合同骗取贷款，其行为存在严重过错，造成合同签订140天仍不能办理房屋产权转移登记手续。据此，程跃华、顾玲玲诉请法院判令：1.解除双方2016年7月16日签订之《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《全款付款方式补充协议》、《补充协议》；2.赵臣、马艳玲给付程跃华、顾玲玲违约金35.4万元；3.赵臣、马艳玲配合程跃华、顾玲玲办理撤销涉诉房屋的网签合同；4.违约金35.4万元诉讼费用由赵臣、马艳玲负担。一审法院认定事实：出卖人程跃华，买受人赵臣、马艳玲与北京存房房地产经纪有限公司签定《居间服务合同》，约定买卖双方就北京市顺义区双阳南区×号楼×单元×、阁楼的房屋买卖交易委托居间方北京存房房地产经纪有限公司作为交易居间人，约定买受人向居间方支付居间服务费26850元。2016年7月16日，出卖人程跃华与买受人赵臣、马艳玲签定《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：出卖人：程跃华……买受人：赵臣……第一条房屋基本情况（一）出卖人所出售房屋（以下简称该房屋）为楼房，坐落于顺义区双阳南区×号楼×单元×、阁楼（以房产证为准）……（四）该房屋√否/×是为出卖人家庭唯一住房；出卖人购房时间×否/√是满五年……第二条房屋权属情况（一）该房屋所有权证号为：京房权证顺私字第XX**号……（三）该房屋性质为下列选项中第1种情况。1.商品房……（四）该房屋抵押情况为：未抵押……（五）该房屋的租赁情况为：该房屋未出租1.出卖人未将该房屋出租，应于甲方收到全部房款（日期或条件）将该房屋交付买受人……4.除出卖人和买受人双方另有约定外，房屋内现有固定装修及拆除或移动后会影响房屋使用的地板、壁纸、门窗、坐便器、洗手池、热水器、灶台、壁橱、嵌入式排气扇、抽油烟机、橱柜等设施不得拆除，否则买受人有权要求出卖人恢复原状或折价赔偿。出卖人拒绝恢复原状或折价赔偿的，买受人可自行恢复或添置，并自物业交接保证金或剩余购房款中扣除相应款项。第三条成交方式出卖人与买受人通过北京存房房地产经纪有限公司（备案证明编号：京经纪（2015）第8300号）居间介绍成交。房地产经纪执业人员姓名：刘某，资格证书编号：京房工11-01-5156；房地产经纪执行人员姓名：杨东旭，资格证书编号：京房工12-01-2019。第四条成交总价格、付款方式、付款时间（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为：人民币1100000元（大写壹佰壹拾万元整）。（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为：人民币690000元（大写陆拾玖万元整），上述价款买受人一并另行支付给出卖人。（三）买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。1.买受人向出卖人于签订本合同1日内支付定金人民币20000元（大写贰万元整）……2.买受人采取全款付款的方式支付该房屋成交总价款，具体付款方式及期限约定详见补充协议……第六条房屋的交付（一）出卖人应当按照下列第4项约定将该房屋交付给买受人……4.按照本项约定时间或约定条件：甲方拿到全部房款将该房屋交付给买受人。（二）该房屋在交付时，应当履行下列第1、2项手续：1.出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、燃气表的读数，并在物业交接单上签字；2.移交该房屋门钥匙……第七条税、费相关规定（一）本次交易应缴纳的所有税费由买受人承担全部应缴税费，因约定承担一方不按约定缴纳全部税费，导致合同不能履行或解除的，其应当向对方支付相当于该房屋成交总价20%的违约金……第八条权属转移登记（一）买卖双方最晚应于合同签订之日起120日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，买卖双方应当另行签订书面的补充协议。（二）因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日起140日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同。1.如买受人选择解除合同，适用本合同第十条第（一）款约定。2.如买受人选择继续履行合同的，出卖人应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，出卖人按照买受人全部已付款的万分之五/日向买受人支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向买受人支付。（三）因买受人原因致使出卖人在合同签订之日起140日内未能完成房屋产权转移且买受人未取得房屋产权证书，出卖人有权单方解除合同。1.出卖人选择解除合同的，适用本合同第十条第（二）款约定。2.出卖人选择继续履行合同的，买卖双方应依据实际情况另行书面约定产权转移登记日期，买受人应自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，按全部未付金额的万分之五/日向出卖人支付逾期违约金。并于实际产权转移登记之日向出卖人支付……第十条合同解除条款（一）如出卖人违约，买受人依照本合同的约定单方解除本合同的，应当以书面的方式进行，本合同自买受人向出卖人发出的书面通知送达出卖人之日起自动解除。出卖人应于5个工作日内将其已经收取的买受人的全部付款返还给买受人，并按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金。如出卖人逾期将买受人已经支付款项返还给买受人方，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向买受人支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用，及其他损失均由出卖人承担。另解除合同后，出卖人须配合买受人办理注销网上签约等手续，如未办理买受人可单独追究出卖人违约责任。（二）如买受人违约，出卖人按照本合同的约定单方解除本合同的，应当以书面的方式进行。本合同自出卖人向买受人发出的书面通知送达买受人之日自动解除。买受人应按成交总价的20%向出卖人支付违约金。出卖人于合同解除之日退还折扣违约金后剩余的买受人已付款；如已付款不足以抵扣，买受人应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由买受人承担。另解除合同后，买受人须配合出卖人办理注销网上签约等手续，如未办理出卖人可单独追究买受人违约责任……出卖人（签章）：程跃华（签名）2016年7月16日买受人（签章）：赵臣（签名）马艳玲（签名）2016年7月16日。2016年7月16日，出卖人程跃华与买受人赵臣、马艳玲签定《全款付款方式补充协议》，约定：……第一条房屋成交总价该房屋按套计价，成交总价包括房屋成交价格及房屋家具、家电装饰装修及配套设施设备等作价总计为人民币（大写）壹佰柒拾玖万元整，此价格为出卖人净得价，不含税。第二条付款方式1.定金：买受人以自行交接方式支付定金（不高于成交价格的20%）人民币20000元整（大写贰万元整）。买受人应于本协议签订之日起1日内支付该笔定金。……4.剩余购房款（1）买受人于缴税当日支付出卖人买房款人民币170000元整（大写拾柒万元整），支付方式为资金监管。（2）买受人于过户后35日内支付出卖人购房款人民币1600000元整（大写壹佰陆拾万元整），支付方式为资金监管。全部监管款项于权属转移登记手续办理完毕后支付出卖人。具体内容以买卖双方与资金监管机构签订的监管协议为准。若剩余购房款的支付时间与缴纳税费日期为同一日，则买受人于税费缴纳完毕后办理房屋权属转移登记手续前支付。……第三项其他事项1.买卖双方的权利义务以本附件及《买卖合同》为准，是否办理网签备案登记不影响本附件及《买卖合同》的效力。若网签备案登记的内容与与附件及《买卖合同》不一致，以本附件及《买卖合同》为准。……出卖人（签章）：程跃华（签名）2016年7月16日买受人（签章）：赵臣（签名）马艳玲（签名）2016年7月16日。2016年7月16日，出卖人程跃华与买受人赵臣、马艳玲签定《授权网签委托书》，约定：委托人作为交易房屋的买卖双方当事人，现委托受托人作为委托人的合法代理人，协助委托人办理交易房屋的存量房买卖合同网上签约（包括但不限于：房源信息公示、网上签约、网签注销，如合同填写错误需注销、变更网签合同时，委托人需持有效身份证件亲自前往办理或将身份证原件交给受托人，并委托受托人在《存量房屋买卖合同注销申请表》上代委托人签字、办理注销手续并重新网上签约）。委托人（出卖方）信息：出卖人姓名程跃华。买受人姓名赵臣。受托人信息：名称北京存房房地产经纪有限公司。交易房屋信息：房屋交易地址顺义区双阳南区×号楼×单元×、阁楼。网签价格人民币1100000元整，大写壹佰壹拾万元整。委托人（出卖人）：程跃华（签名）。2016年7月16日。委托人（买受人）：赵臣（签名）马艳玲（签名）。2016年7月16日，出卖人程跃华与买受人赵臣、马艳玲签定《补充协议》，约定：鉴于买卖双方就买卖坐落于顺义区双阳南区×号楼×单元×、阁楼号房屋（以下简称“该房屋”）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称“《买卖合同》”），现买卖双方协商变更交易的付款方式，具体约定如下：一、买卖双方协商一致，将《买卖合同》中约定的付款方式变更为商业贷款付款。二、买卖双方应于网签后3个工作日内办理贷款手续，贷款额人民币1600000元整大写壹佰陆拾万元整，贷款银行批贷后办理过户手续。三、买方应于缴税当天支付卖方首付款人民币170000元整大写壹拾柒万元整，此协议与合同冲突以此为准。出卖人（签章）：程跃华（签名）2016年7月16日买受人（签章）：赵臣（签名）马艳玲（签名）2016年7月16日。顾玲玲于2016年7月16日签署《配偶同意出售声明》，表示同意其配偶程跃华出售涉诉房屋。涉诉顺义区双阳南区×号楼×单元×、阁楼登记房屋所有权人为程跃华，房屋权证号为京房权证顺私字第XX**号。关于涉诉房屋买卖合同及相关协议签订的过程，双方认可：（1）2016年7月16日，在北京存房房地产经纪有限公司，公司地址在顺义区金街，在场人有赵臣、马艳玲，程跃华、顾玲玲及其子，还有吕志元、陆书超等中介人员；（2）赵臣、马艳玲以转账到程跃华、顾玲玲儿子支付宝账号的方式支付了2万元定金。对于《补充协议》的具体签订情况，赵臣、马艳玲表示：（1）2万元是定金，17万元房款是缴纳税费当天给，到现在也没有缴纳税费，中介说具体缴费时间中介通知赵臣、马艳玲；（2）关于贷款金额，当时赵臣、马艳玲最多出50万首付，贷这么多款是因为赵臣、马艳玲不用到处借钱付首付，是中介人员提出可以贷款160万元，赵臣、马艳玲就同意了，但是不知道具体怎么操作。程跃华、顾玲玲表示（1）《补充协议》是程跃华顺势签下来的，当时也没有发现其中的问题，最后发生纠纷以后才发现赵臣、马艳玲只拿19万元买了房，剩下就走贷款，这19万除了2万是当时就给了，17万还要在交税后给，《全款付款方式补充协议》约定的是全款交，其中的160万是过户后35日内支付，后来签订的《补充协议》明确贷款160万元。关于《全款付款方式补充协议》和贷款160万元的《补充协议》之间的关系，赵臣、马艳玲表示：（1）《全款付款方式补充协议》是房屋买卖的正式协议，是有效的协议，而《补充协议》是从合同，其中的贷款160万元，当时签的时候是效力待定的补充协议，如果说贷款160万元是中介人员违反了操作流程，那么该条款是无效的，两个协议之间没有关联，是相互矛盾，对方也说《补充协议》是违法的，双方应当履行有效的《全款付款方式补充协议》。程跃华、顾玲玲表示：（1）赵臣、马艳玲表示想要贷款，全款是虚假的，贷款是真实的；（2）这两份协议之间紧密关系，是顺承发生的，从时间上看，《全款付款方式补充协议》在先，从数量上看，《全款付款方式补充协议》是全款付，赵臣、马艳玲也说没有办法全部付款，所以有了贷款的协议，证明赵臣、马艳玲在之前就已经准备用虚报房屋交易价格来获取160元贷款，才能够履行160万元房款的给付，两个合同是环环相扣的，缺一不可。双方认可至今涉诉房屋买卖没有缴纳税费，赵臣、马艳玲也没有向程跃华、顾玲玲给付约定于缴税当日支付的17万元购房款。关于网签和面签的情况，双方表示：（1）2016年7月16日双方共同授权北京存房房地产经纪有限公司以110万的价格进行网签，网签赵臣、马艳玲没有人到场；（2）2016年9月18日在中国邮政储蓄银行面签时，程跃华不同意在交易价格为229万元的网签合同上签字，未成功办理面签。程跃华表示：（1）不想担骗贷、骗税的风险；（2）如果要履行就履行房屋价款229万元真实的合同。双方当事人表示在银行面签失败以后双方没有就继续履行或解除双方的买卖合同直接协商过。双方当事人关于涉诉房屋的买卖现有于2016年9月12日签订的合同编号为C1360644的《存量房买卖合同（经纪成交版）》网上签约合同，显示房屋成交价格为229万元。赵臣、马艳玲表示其有能力于一个月内筹集剩余房款，表示为方便执行亦可于过户前先行付清剩余款项，表示本案中要求继续履行的内容即为诉讼请求中明确列明的内容。一审法院认为：双方的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。程跃华、顾玲玲认可涉诉房屋是双方夫妻共同财产，顾玲玲同意程跃华出售该房屋，故程跃华、顾玲玲均享有涉诉房屋买卖合同相关权利并承担相应义务。合同编号为C1360644的《存量房买卖合同（经纪成交版）》网上签约合同中部分内容并非双方当事人的真实意思表示。程跃华、顾玲玲要求赵臣、马艳玲配合办理撤销该网签合同，赵臣、马艳玲表示同意，法院不持异议。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。双方签订《补充协议》后又共同到银行面签说明双方合意由赵臣、马艳玲贷款以支付购房款。在面签过程中，因网签合同中交易价格229万元是虚假的，程跃华拒绝在交易价格为229万元的网签合同上签字并无不当，但程跃华提出应以229万元的价格履行双方的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》并无合同依据，而应当遵循诚实信用的原则继续履行涉诉《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。因银行面签失败导致涉诉《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》履行出现问题，双方发生争议，故虽然从2016年7月16日合同签订至今已经超过140天，双方均不应因此取得单方合同解除权。程跃华、顾玲玲要求解除涉诉《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》并要求给付35.4万元违约金的反诉请求法院不予支持。双方约定的剩余款项的支付方式现无法继续实现，但不能导致双方《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《全款付款方式补充协议》的无效或解除。双方《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《全款付款方式补充协议》应当继续履行。程跃华、顾玲玲要求解除2016年7月16日的《补充协议》，赵臣、马艳玲表示亦不再依照《补充协议》履行，故对于程跃华、顾玲玲要求解除2016年7月16日的《补充协议》的诉讼请求，法院予以支持。赵臣、马艳玲陈述有能力支付剩余款项并表示可以先付清剩余款项再行过户。综合本案整体情况，在双方对于继续履行涉诉《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》已无法达成一致的情况下，法院酌情调整为赵臣、马艳玲将购买房屋及家具、家电、装饰装修及配套设施设备等价款179万元给付完毕后程跃华、顾玲玲协助配合赵臣、马艳玲办理涉诉房屋的相关过户手续。判决：一、赵臣、马艳玲与程跃华、顾玲玲二○一六年七月十六日签订之《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《全款付款方式补充协议》继续履行；二、程跃华、顾玲玲于赵臣、马艳玲向程跃华、顾玲玲支付完毕购买涉诉房屋及家具、家电、装饰装修及配套设施设备等价款一百七十九万元之日起七日内，协助配合赵臣、马艳玲办理将北京市顺义区双阳南区×号楼×单元×、阁楼过户至赵臣、马艳玲名下的相关手续；三、赵臣、马艳玲与程跃华、顾玲玲二○一六年七月十六日签订之《补充协议》解除；四、赵臣、马艳玲于判决生效之日起七日内协助配合程跃华、顾玲玲办理北京市顺义区双阳南区×号楼×单元×、阁楼房屋撤销网签手续；五、驳回赵臣、马艳玲其他诉讼请求；六、驳回程跃华、顾玲玲其他反诉请求。二审中，程跃华、顾玲玲向本院提交北京存房房地产经纪有限公司出具的证明，并申请证人北京存房房地产经纪有限公司部门经理刘某出庭作证。刘某称：签署合同后要用其公司的网签进行交易，发生纠纷之后才了解到双方网签不是其公司出具的。按照公司要求不可能这么操作，两个业务员作为中介人员服务买卖合同的行为是职务行为，但违反了公司的业务操作流程，在公司不知情的情况下私自操作。两名业务员私下收取了买房人的好处费，公司要求这两名业务员将钱款退还，并于2016年底陆续将二人辞退。两名业务员共收取了10万元，退还了8万元。程跃华、顾玲玲认为，以上证人证言可以证明：对于一审没有记载的业务人员应赵臣、马艳玲的方便贷款的要求在另外一家网签公司作的网签，收取了相关的好处费，这个事实是可以认定的。存房公司对于合同的双方履行过程中的情况是知晓的，也有法律的义务还原事实，程跃华、顾玲玲坚持其主张，由于赵臣、马艳玲的过错导致没有在合同约定的期间内履行，所以程跃华、顾玲玲一审的时候要求行使解除权。对于以上证人证言，赵臣、马艳玲认为：该证人证言不属于新证据，不符合民事诉讼法新证据的规定。证人陈述两个中介人员都属于职务行为，那么存房公司存在违规操作的不正当行为，应该承担责任的是中介公司，现在仅凭中介人员说进行违规的操作是买方让其做的，把责任推给买方，这种辩白是不成立的。双方没有履行229万元的合同，赵臣、马艳玲要求履行真实的合同，该请求符合法律规定。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以变更合同。本案中,双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《全款付款方式补充协议》、《补充协议》均是双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，根据查明的事实，2016年7月16日，双方先后签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《全款付款方式补充协议》、《补充协议》三份协议。首先，双方签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同约定了以全款方式支付房屋成交总价款，具体付款方式及期限的约定详见补充协议。随后，双方签订了《全款付款方式补充协议》，约定了全款付款的方式与时间。之后，双方又签订了《补充协议》，将付款方式由全款变更为商业贷款，并对付款时间进行了变更。故双方应依据《补充协议》所约定的付款方式与时间履行合同。后双方认为合同编号为C1360644的《存量房买卖合同（经纪成交版）》网上签约合同中交易价格为229万与2016年7月16日双方签订的《授权网签委托书》中约定的网签价格并不相符，均拒绝在该网签合同上签字，因此双方就合同履行问题发生争议，致使合同无法继续履行。赵臣、马艳玲主张应继续履行《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《全款付款方式补充协议》，将涉案房屋过户到赵臣、马艳玲的名下，赵臣、马艳玲支付剩余房款，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。一审法院判决双方继续履行《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《全款付款方式补充协议》，程跃华、顾玲玲于赵臣、马艳玲支付涉诉房屋价款之日起七日内，协助配合办理涉案房屋的过户手续，属认定事实不清，本院应予以纠正。双方当事人在一审过程中均表示在银行面签失败以后双方没有就继续履行或解除双方的买卖合同直接协商过。现《补充协议》所约定的付款方式与时间均未实现，且双方均主张不再要求按照《补充协议》继续履行，而双方又未协商达成新的合同履行方式，且从2016年7月16日合同签订至今已经超过140天，故对于程跃华、顾玲玲上诉主张解除双方于2016年7月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《全款付款方式补充协议》、《补充协议》的请求，本院予以支持。程跃华、顾玲玲在合同解除后，负有义务将已收取的定金返还给赵臣、马艳玲。关于程跃华、顾玲玲要求支付35.4万元违约金的请求，因银行面签失败，双方协议不能继续履行，并非当事人单方的原因，双方对此均应负有责任，故对程跃华、顾玲玲的该项主张本院不予支持。双方均认可合同编号为C1360644的《存量房买卖合同（经纪成交版）》网上签约合同中部分内容并非双方当事人的真实意思表示。程跃华、顾玲玲要求赵臣、马艳玲配合办理撤销该网签合同，赵臣、马艳玲表示同意，本院亦不持异议。综上，一审法院认定事实不清，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初16295号民事判决第四项；二、撤销北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初16295号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项；三、赵臣、马艳玲与程跃华、顾玲玲二○一六年七月十六日签订之《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《全款付款方式补充协议》、《补充协议》解除；四、程跃华、顾玲玲于本判决生效之日起七日内返还赵臣、马艳玲定金二万元；五、驳回赵臣、马艳玲的诉讼请求；六、驳回程跃华、顾玲玲其他诉讼请求。一审本诉案件受理费10455元，由赵臣、马艳玲负担5227.5元（已交纳），由程跃华、顾玲玲负担5227.5元（于本判决生效之日起七日内交纳）。一审反诉案件受理费3305元，由程跃华、顾玲玲负担1652.5元（已交纳），由赵臣、马艳玲负担1652.5元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费24215元，由程跃华、顾玲玲负担12107.5元（已交纳）；由赵臣、马艳玲负担12107.5元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张岚岚代理审判员 申峻屹代理审判员 赵 纳二〇一七年六月十九日法官 助理 林家诚书 记 员 高 明 来源：