（2017）渝0152民初57号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-12-19
案件名称
廖维兵与重庆米奥农业开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
潼南县人民法院
所属地区
潼南县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
廖维兵,重庆市米奥农业开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第十条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百三十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
重庆市潼南区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0152民初57号原告：廖维兵，男，1975年1月20日出生，汉族，住重庆市潼南区。被告：重庆市米奥农业开发有限公司，住所地重庆市城口县明通镇大塘口场镇，统一社会信用代码91500229MA5U4LE282。原告廖维兵与被告重庆市米奥农业开发有限公司（以下简称米奥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了缺席审理。原告廖维兵到庭参加了诉讼。被告米奥公司经本院公告传唤，未到庭。本案现已审理终结。原告廖维兵向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、请求法院依法判令被告一次性支付原告2016年11月1日至2017年3月1日的租金损失5000元（参照前户承租人的租金每月1250元，共计4月）及原告向案外人支付的定金损失1000元。事实和理由：2016年11月29日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定由原告将坐落于重庆市潼南区梓潼街道办事处凉风垭的晨旭今典视界X号楼X-X-X出租于被告，租赁期限自2016年12月1日至2019年11月30日，该房屋三年租金为32000元、押金3000元。被告应于合同签订后三日内将租金与押金共计35000元通过汇款或现金方式给付原告，并由原告将该房屋交付使用。履约期限已过，被告一直未将租金及押金给付原告，原告多次通知被告处理房屋交付事宜，都被被告以各种理由推脱，后被告通过短信告知原告要解除合同。2016年11月21日，原告收取案外人彭福莲的租房定金1000元，按约定应于12月1日交房，但因原告为与被告签订租房协议，原告将定金1000元退还彭福莲，并向彭福莲支付了违约金1000元。现被告避而不见，被告属于恶意违约，请求法院支持原告的诉请。被告米奥公司未作答辩。经审理查明，2016年11月29日，原、被告签订《房屋租赁合同》，双方在该合同中约定：“原告将自己所有的坐落于重庆市潼南区梓潼街道办事处的晨旭今典视界X号楼X-X-X出租给被告使用，租赁期限36个月，自2016年12月1日至2019年11月30日，该房屋三年租金为32000元、押金3000元。被告应于合同签订后三日内将租金与押金通过银行转账方式给付原告，款到后由原告将该房屋交付被告使用”，原告廖维兵与被告米奥公司的法定代表人李永琪在合同尾部签字。另外，该合同第十条系双方对违约责任进行约定，载明：“1、米奥公司未经廖维兵书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的，双方合同终止。2、利用该房屋进行违法活动的，如因乙方违法经营而给甲方造成的连带损失，由乙方负责赔偿；双方合同终止。”双方约定的给付租金和押金的履约期限已过，被告一直未将租金及押金给付原告，原告多次通知被告处理房屋交付事宜，被告均拒绝配合。2017年2月27日，原告与案外人赖永凌签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋出租给赖永凌使用，租赁期间10个月，自2017年3月1日至2017年12月31日止，房屋租金12000元/年，押金2000元，原告收到租金后已将涉案房屋交付给赖永凌使用。另查明，2012年10月26日，案外人重庆梅杰电子科技有限公司租赁原告的涉案房屋，租赁期间至2016年10月30日，每年租金15220.8元。上述事实，有原、被告的身份信息，《房屋租赁合同》三份、定金收条，原告的陈述，庭审笔录等在卷为凭，这些证据经本院开庭质证和审查，可以采信。本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告经本院依法传唤未参加诉讼，亦未提供证据反驳原告的主张，应承担不利的法律后果。本案中，原告将自有房屋出租给被告使用，《房屋租赁合同》尾部虽无被告公司签章，但有被告法定代表人李永琪的签字，在无其他证据证明的情况下，应视为被告公司的行为，因此，双方的房屋租赁合同关系依法成立、合法有效。因被告签订合同后未交付租金，原告多次联系被告履行，被告经催告后仍未履行，并且涉案房屋现已出租给他人，原告主张双方的租赁合同关系解除的诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，原告主张按照前户承租人的租金标准支付2016年11月1日至2017年3月1日的租金损失5000元（即前户承租人的租金每月1250元，共计4月），本院认为，本案原告的损失应是原告与被告签订的《房屋租赁合同》中所约定的可获得的租金损失，即3555元（三年租金32000元，每月888.8元，共计4月），对原告主张按照前户承租人的租金计算损失，本院不予支持。原告主张向案外人支付的定金损失1000元，因该1000元是原告与案外人之间的合同关系所致，与本案无直接的法律关系，对于原告的该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告廖维兵与被告重庆市米奥农业开发有限公司于2016年11月29日签订的《房屋租赁合同》；二、被告重庆市米奥农业开发有限公司在本判决生效后十五日内一次性向原告廖维兵支付租金损失3555元；三、驳回原告廖维兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告重庆市米奥农业开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 孙 健代理审判员 漆正权人民陪审员 龙 伟二〇一七年六月十九日书 记 员 周一凡 关注公众号“”