（2017）津0113民初1312号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-08-09
案件名称
李震与天津市北辰区建设开发公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市北辰区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李震,天津市北辰区建设开发公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条
全文
天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0113民初1312号原告：李震，男，1967年12月23日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：钱成霞，天津术奇律师事务所兼职律师。委托诉讼代理人：许晁玮，天津术奇律师事务所实习律师。被告：天津市北辰区建设开发公司，住所地天津市北辰区北仓镇京津路西北辰大厦3号楼25层2501号。法定代表人：马云洪，总经理。委托诉讼代理人：杨月弟，天津金辰律师事务所律师。原告李震与被告天津市北辰区建设开发公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李震的委托诉讼代理人钱成霞、许晁玮，被告天津市北辰区建设开发公司的委托诉讼代理人杨月弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李震向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告自2015年3月31日至2015年9月20日止按中国人民银行5年以上期贷款利率计算的已付款利息24,822.2元；2.被告支付原告自2015年3月31日至2015年9月20日止的违约金23,793元（按总房款的日万分之一计算），扣除已支付的2,000元；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：2014年12月13日，原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于天津市北辰区××与××交口东南侧××春色花园××号房屋一套，建筑面积93.25平方米，价款为1,450,789元整。根据合同约定商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》（以下简称准许交付使用证）后，方可交付，同时约定被告应于2015年3月31日前将符合上述条件的商品房交付原告使用。合同签订后原告履行了付款义务。因被告未按时取得准许交付使用证，原告无法按期入住，给原告造成严重损失，故呈诉。天津市北辰区建设开发公司辩称，不同意原告的诉讼请求。本案房屋是经过竣工验收的合格房屋；原告接收房屋的行为视为交付使用；被告是否取得准许交付使用证不属于民事法律关系的调整范围；如果法院认定被告存在违约，合同约定的违约利息及违约金过高，被告请求予以降低；原告曾从被告处领取预付的违约补偿金，应当予以扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的身份证、市场主体信息、《天津市商品房买卖合同》、购房票据、准许交付使用证、通知、公开信可以证实原被告签订合同及原告履行情况，本院予以确认。被告提交的《天津市商品房买卖合同》和《补充合同》、交房验收单、装修履行协议书签字页及装修验收单、准许交付使用证可以证实房屋经验收合格于2015年9月11日取得准许交付使用证，本院予以确认。对于是否应按合同约定支付违约金，本院将在本院认为中予以综合论证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告于2014年12月13日签订《天津市商品房买卖合同》，约定：出卖人（以下简称甲方）天津市北辰区建设开发公司，买受人（以下简称乙方）李震，商品房坐落于天津市北辰区××与××交口东南侧××春色花园××号，建筑面积93.25平方米；每平方米价格15,558.06元，价款为1,450,798元；商品房竣工，经验收合格并取得准许交付使用证后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用；甲方于2015年3月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用，如遇不可抗力，不能履行合同的，按予以延期方式处理；乙方贷款付款的，应于2014年12月20日前，一次性存入商品房首付款620,789元,其余办理贷款；除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金；乙方如未按本合同约定的日期付款，逾期在30日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，甲方有权按照下列第1种约定，追究乙方违约责任：1、合同继续履行，乙方应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，乙方还应每日按商品房价款的万分之三向甲方支付违约金。合同签订后，原告将房款1,450,789元交付被告，被告向原告出具销售不动产统一发票。2015年8月23日，原告领取房屋钥匙。原告收取钥匙后对房屋进行了装修。被告分别于2015年5月、2016年3月两次张贴《通知》，被告在《通知》中表示对未能及时取得准许交付使用证给业主带来的不便致以歉意，并承诺预先支付部分违约金。现原告已领取被告预付的违约金合计2,000元。2015年9月11日，被告取得本案房屋的准许交付使用证。本院认为，本案争议焦点为被告是否构成违约，如果违约如何承担违约责任。原被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自义务。合同约定被告应于2015年3月31日前，将经验收合格并取得准许交付使用证后的商品房交付原告。被告在未取得准许交付使用证的情况下即将房屋交付原告，而原告接收了该房屋，后被告又分别两次出具《通知》,承诺预支付违约金并已实际支付2,000元。综上，被告未能按合同约定的条件交付商品房，同时以《通知》的形式承认自身存在违约，故被告交付商品房的行为构成违约，其应向原告承担违约责任。关于被告如何承担违约责任一节。原被告在合同中约定如被告逾期交房，应按银行同期贷款利率支付已付款利息并按日万分之一的标准支付违约金。双方约定的逾期交房应支付的利息及违约金，均应系对逾期交房应承担的违约责任的约定。现被告主张双方约定承担违约责任应支付的违约金（包括利息及违约金）过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。首先，对于自2015年4月1日至2015年8月22日原告未收房期间的违约金。庭审中，原被告对于被告未按时取得准许交付使用证而交付房屋，给原告造成的实际损失，均未提供证据，而原告已将全部房款交付给被告，故本院酌定原告的实际损失为已付房款的同期银行贷款利息。应参照中国人民银行同期六个月档次的贷款利率计算已付款利息。对于原告同时主张按已付房款的日万分之一计算违约金，本院予以酌减，应按照已付款利息的30%计算为宜。故被告应支付原告2015年4月1日至2015年8月22日未收房期间的违约金38,265.37元（包括按合同约定计算的利息2015年4月1日至2015年5月10日，按年利率5.35%计算，计8,624.13元；2015年5月11日至2015年6月27日，按年利率5.1%计算，计9,865.37元；2015年6月28日至2015年8月22日，按年利率4.85%计算，计10,945.4元。上述共计29,434.9元及按利息的30%计算的违约金8,830.47元）。其次，对于自2015年8月23日原告接收房屋至2015年9月11日被告取得准许交付使用证期间的违约责任。原告已实际接收房屋，且双方对于原告接收房屋后给原告造成的实际损失，均未提供相关证据，而该房屋经验收合格后取得了准许交付使用证，可以认定原告在被告未取得准许交付使用证的情况下接收房屋，并未给原告造成较大损失。综上，本院对于原告收房后被告应承担的违约金（包括约定利息及违约金）予以酌减，酌定被告以原告已付房款为基数，按银行同期贷款利率计算利息的30%，向原告支付违约金。故被告应支付原告2015年8月23日至2015年9月11日期间的违约金1,121.34元（2015年8月23日至2015年8月25日，按年利率4.85%计算，计586.36元；2015年8月26日至2015年9月11日，按年利率4.6%计算，计3,151.44元。上述共计3,737.8元的30%，即1,121.34元）。上述被告应向原告支付的违约金（包括约定利息及违约金）共计39,386.71元（38,265.37元+1,121.34元），因被告已经自愿支付违约金2,000元，故被告应再支付原告37,386.71元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：一、被告天津市北辰区建设开发公司于本判决生效后十日内支付原告李震违约金37,386.71元；二、驳回原告李震其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费483元，由被告天津市北辰区建设开发公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 王丁丁二〇一七年六月十九日书记员 李彦东附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 来自：