（2017）苏13民终1117号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-07-14
案件名称
尤传亮与江苏朗润置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省宿迁市中级人民法院
所属地区
江苏省宿迁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江苏朗润置业有限公司,尤传亮,泗阳县房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏13民终1117号上诉人（原审被告）：江苏朗润置业有限公司。法定代表人：许海军。委托诉讼代理人：洪涛，男，1969年11月14日出生，汉族，住泗洪县，系该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：尤传亮。委托诉讼代理人：许强风，江苏八面锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹燕，江苏八面锋律师事务所律师。原审第三人：泗阳县房地产开发有限公司。法定代表人：石剑峰。上诉人江苏朗润置业有限公司因与被上诉人尤传亮、原审第三人泗阳县房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2016）苏1323民初6573号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人江苏朗润置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.一审程序违法，损害上诉人合法诉权。一审中上诉人要求追加第三人秦浪为被告，以便于查明被上诉人是否交付购房款，但一审法院对上诉人提出的申请，没有明确同意还是不同意，程序违法；2.一审法院错误认定买卖合同成立。被上诉人与秦浪之间存在民间借贷关系，因为秦浪涉嫌非法吸收公众存款罪被泗洪县公安局立案侦查，被上诉人与上诉人之间没有任何合同关系，被上诉人与第三人秦浪合谋炮制出所谓的购房确认单，应当属于无效行为。上诉人在证明其并未真实交付房屋的情况下，被上诉人应当对其资金来源及交付提供证据加以证明；3.一审法院应当依职权查明本案中所涉及的资金是否涉案，如果有证据证明本案中所谓的购房款被认定为秦浪的涉案资金，那么一审判决就是错误的。尤传亮辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。被上诉人并不认识秦浪，也不认识上诉人公司的任何人员，其是从施工方手中购买房屋，当时的款项及相应材料均是在上诉人单位财务办公室办理，且收据上加盖了上诉人单位公章，该公章真实，其出具收据的行为可以证明其已经收到相应款项的事实。至于最后款项有无进入上诉人公司账户和被上诉人没有关联，如果最终款项没有进入上诉人账户，是上诉人内部管理问题，由此产生的后果不应由上诉人承担。原审第三人泗阳县房地产开发有限公司二审未到庭参加诉讼。尤传亮向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认尤传亮、江苏朗润置业有限公司关于朗润花园签订的小区39栋1单元803室买卖合同有效；江苏朗润置业有限公司交付朗润花园小区39栋1单元803室，并协助变更产权登记手续；2.如不能交付，要求解除尤传亮与江苏朗润置业有限公司签订的合同确认单；江苏朗润置业有限公司退还购房款403835元及利息（自2015年1月2日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算）、并承担违约金20000元。一审法院认定事实如下：2014年12月8日，尤传亮与江苏朗润置业有限公司签订《朗润·国际花园合同确认单》一份，在该确认单中载明：客户姓名：尤传亮，房屋明细：房号：39栋1单元803室，房屋成交单价3758元，房屋建筑面积107.46㎡，房屋成交总价403835元。2015年1月2日，尤传亮向江苏朗润置业有限公司缴纳房款，江苏朗润置业有限公司向尤传亮出具加盖朗润公司财务专用章的收据一张，载明：交款单位尤传亮，人民币肆拾万叁仟捌佰叁拾伍元整，收款事由房款39#-1-803。后就涉案商品房尤传亮未与江苏朗润置业有限公司签订商品房买卖合同。一审法院认为，尤传亮、江苏朗润置业有限公司间签订的合同确认单系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。而判断该认购书究竟为预约合同还是本约合同，最主要的是看此类认购书是否具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容即是否具备当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水电气讯配套等承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属等条款。但一般来说，商品房认购书中不可能完全明确上述内容，否则就与商品房买卖合同本身无异，因此在实践操作过程中，这类认购书只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，就可以认定认购书已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件。反之，则应认定为预约合同。本案中，双方签订的合同确认单不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不应认定为本约。现江苏朗润置业有限公司不同意订立商品房买卖合同，且本案争议房屋已登记在案外人名下，江苏朗润置业有限公司违反认购协议的约定，致使认购协议无法继续履行。故尤传亮要求解除认购协议，并要求江苏朗润置业有限公司返还购房款403835元的请求符合法律规定。对于尤传亮主张的利息，一审法院依法支持按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。因尤传亮、江苏朗润置业有限公司没有约定违约金，且未提供证据证明其存在超出利息外的损失，故对尤传亮主张违约金20000元的诉讼请求，不予支持。江苏朗润置业有限公司辩称是尤传亮和秦浪以房屋买卖的形式掩盖犯罪的行为，且秦浪已涉嫌非法吸收公众存款被逮捕，并申请中止审理。一审法院认为，江苏朗润置业有限公司提供的二十份合同确认单和收据不能证明江苏朗润置业有限公司的观点，也不能证明其与本案存在关联性；江苏朗润置业有限公司亦未提供证据证明秦浪涉嫌犯罪及其涉嫌犯罪的行为与本案存在关联性，故对江苏朗润置业有限公司的辩解，不予采信。江苏朗润置业有限公司辩称尤传亮是工程款抵房，尤传亮未提供缴纳房款的证据；尤传亮对此不予认可，称其并非是工程款抵房，且提供了江苏朗润置业有限公司出具的收款收据。一审法院认为，尤传亮在签订合同确认单后向江苏朗润置业有限公司缴纳房款，江苏朗润置业有限公司单位工作人员张龙出具收据，并加盖江苏朗润置业有限公司公司财务专用章，能够证明尤传亮缴纳房款的事实，故对江苏朗润置业有限公司此项辩解，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除尤传亮与江苏朗润置业有限公司于2014年12月8日签订的朗润国际花园合同确认单；二、江苏朗润置业有限公司于判决生效后十日内向尤传亮返还购房款403835元及利息（自2015年1月2日起计算至还清款之日止，利率按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；三、驳回尤传亮的其他诉讼请求。案件受理费7738元，已减半收取3869元，由江苏朗润置业有限公司负担。二审中，朗润公司提交一份证据：泗洪县公安局出具给泗洪县人民法院的一份函件，主要内容是秦浪涉嫌非法吸收公共存款罪被立案侦查，建议泗洪县人民法院对涉及秦浪民间借贷可能涉嫌非法集资的相关案件中止审理或中止执行，并将相关材料移送公安机关，以此证明被上诉人购买的商品房交付的购房款通过案外人交给了秦浪，但秦浪因为涉嫌非法吸收公共存款罪，款项没有交到朗润公司，上诉人认为所谓的购房款是涉案资金，所以本案应当中止审理。被上诉人尤传亮质证意见：对证据的真实性不作评判，由法院认定，对其关联性不予认可，本案系商品房买卖合同，不涉及民间借贷，与秦浪的犯罪行为没有关系。本院认证意见：该函主要是针对秦浪涉嫌犯非法吸收公共存款罪被立案侦查，而本案系朗润公司与被上诉人之间的商品房预售合同纠纷，朗润公司主张涉案购房款实质上席秦浪的个人借款，但朗润公司未能举证予以证实，故该证据不能达到朗润公司的证明目的，本院不予认定。双方当事人对一审判决审理查明的事实均没有异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：1.双方当事人之间的涉案商品房预约合同是否成立；2.一审法院审理程序是否适当及本案是否应当中止审理。关于第一个争议焦点。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，被上诉人尤传亮与上诉人于2014年12月8日签订涉案房屋合同确认单，在该确认单中载明房号、单价、建筑面积及成交总价等一些基本内容。后2015年1月2日上诉人向尤传亮出具加盖上诉人公司财务专用章的收据，并有上诉人公司的工作人员签字。以上可以认定双方之间的商品房预约合同已经成立并生效。现上诉人在与尤传亮签订商品房确认单并收取尤传亮购房款后，又将尤传亮订购的房屋出售给他人，江苏朗润置业有限公司违反合同约定，致使合同目的无法实现。故尤传亮要求江苏朗润置业有限公司公司返还购房款并支付相应利息的请求符合法律规定，应予支持。关于第二个争议焦点。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证的当事人承担不利后果。本案中，由于涉案合同确认单及收据均是上诉人出具并加盖相应的印章，可以认定为系公司行为，故一审法院没有采纳上诉人申请追加秦浪为第三人，一审审理程序并未不当。另，上诉人在二审审理过程中主张秦浪涉嫌犯罪，本案应当中止审理；但上诉人未能举证证明秦浪涉嫌犯罪与本案合同纠纷之间具有关联性，故对该上诉主张不予采信。综上所述，江苏朗润置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7738元，由上诉人江苏朗润置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄亚非审 判 员 陈泽环代理审判员 朱 海二〇一七年六月十九日书 记 员 杨 曼第8页/共8页 更多数据：