（2017）浙03民终1811号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-07-04
案件名称
陈丹丹、郑荣商品房预约合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈丹丹,郑荣,乐清中置信房地产开发有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙03民终1811号上诉人（原审原告）：陈丹丹，女，1966年4月15日出生，汉族，住乐清市。上诉人（原审原告）：郑荣，男，1993年9月18日出生，汉族，住乐清市。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：干伟峰，浙江嘉瑞成（乐清）律师事务所律师。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：叶海滨，浙江嘉瑞成（乐清）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：乐清中置信房地产开发有限公司，住所地乐清市城南街道金溪路与五环路交叉口，统一社会信用代码91330382699532747Y。法定代表人：曹永军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张建仲，上海市华亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙艺，上海泛威律师事务所律师。上诉人陈丹丹、郑荣及上诉人乐清中置信房地产开发有限公司（以下简称中置信房开公司）因商品房预约合同纠纷一案，不服浙江省乐清市人民法院（2016）浙0328民初11568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈丹丹、郑荣上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判中置信房开公司返还已付购房款1857406元并赔偿利息损失（以1857406元为基数，从2011年6月14日起按月利率1.65％计算至实际还款日止）；2、撤销一审判决第四项，改判中置信房开公司返还已付车位款290000元并赔偿利息损失（以290000元为基数，从2013年2月3日起按月利率1.65%计算至实际还款日止）；3、撤销一审判决第五项，改判中置信房开公司向陈丹丹、郑荣支付赔偿款1857406元。事实和理由：一、一审法院判决中置信房开公司承担已付购房款0.5倍的赔偿责任，与法律规定不符，应改判其承担一倍赔偿责任。双方当事人之间已经成立商品房买卖合同关系，中置信房开公司在合同没有解除的情况下，擅自将涉案商品房出售给他人。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，陈丹丹、郑荣可以要求中置信房开公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。且陈丹丹、郑荣于2011年5月29日向中置信房开公司支付1000000元购房款，于2011年6月13日支付857406元购房款，合计支付购房款1857406元，至今已将近六年，时间跨度漫长，因此，请求判决其承担一倍赔偿责任，亦属合理。二、一审法院以中国人民银行同期贷款利率计算已付购房款及车位款的利息损失，处理错误。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条的规定，除自然人之间借贷的外，借贷双方对借贷利息约定不明，出借人主张利息的，人民法院应当结合民间借贷合同的内容，并根据当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场利率等因素确定利息。因此，本案利息应结合乐清本地市场利率来确定。乐清市民间借贷服务中心从成立以来发布的6-12个月借入利率的月利率基本在1％到2.2％之间，陈丹丹、郑荣主张的1.65％为该利率区间的中间值，在合理范围之内。中置信房开发公司针对陈丹丹、郑荣的上诉辩称，一、陈丹丹、郑荣没有共同利益，不能共同主张涉案合同利益。陈丹丹、郑荣系分别作为合同相对人与中置信房开公司发生法律关系，陈丹月与中置信房开公司的合同关系状态为己经解除，而郑荣与中置信房开公司之间的合同关系处于尚未成立阶段。一审法院驳回陈丹丹的诉讼请求，并将判决结果利益归于郑荣，因此，陈丹丹的诉讼利益与郑荣存在冲突，其同时作为共同利益人主张利益错误。二、陈丹丹、郑荣主张己经支付购房款1857406元错误。陈丹丹违约致其与中置信房开公司之间的合同解除后，其应当承担合同解除后的违约责任。根据本案事实，中置信房开公司有权没收定金，且因合同解除后，涉案商品房的市场价格大跌，导致最后售价与原合同价格相差2000000余元，定金损失不足以弥补中置信房开公司的损失，故陈丹丹己经缴纳的其余款项应作为损失赔偿款项处理，而不能认定为是郑荣已经向中置信房开公司支付的款项。三、一审法院判令中置信房开公司退还款项并支付利息，以及支付己付购房款0.5倍的赔偿金，有违客观事实和公正公平。本案系陈丹丹违约并导致原合同解除，合同解除后，郑荣向中置信房开公司提出的申请属于要约，中置信房开公司并未与其达成商品房买卖合同。陈丹丹、郑荣2013年1月向中置信房开公司提出申请时，该商品房的总房价为3900658元，2016年8月中置信房开公司将该商品房出售给案外第三人的总房价为2240059元，从2013年到2016年三年半的时间内，郑荣并未催告中置信房开公司履行合同。从中置信房开公司最后出售的价款与郑荣所称的己达成的协议价款相差1700000余元的事实来看，陈丹丹、郑荣所称的涉案房屋已经出售给郑荣的事实，完全违反常识，不具有合理性。因此，本案的违约方是陈丹丹，遭受损失的是中置信房开公司，中置信房开公司是应受赔偿方，而非赔偿义务方。四、陈丹丹、郑荣以民间借贷利率主张利息有悖于本案法律关系基础，且其所述的利息标准并无直接事实依据。五、若二审法院认为双方之间的商品房买卖合同成立，由于陈丹丹、郑荣在合同成立后的行为有违诚实守信原则，其诉讼请求亦不应获得支持。涉案商品房从2011年至今价格持续下跌，陈丹丹在2013年之后没有要求履行合同，直到2016年才提起诉讼。在此期间，2013年7月份，中置信房开公司发送的律师函被拒收，而房屋2016年8月2日出售，8月12日其即已经知道，可见其一直在观望，且期盼房屋转售。上述事实说明其系滥用诉讼权利及地位，以获得不法利益，故不应受到法律保护。若二审法院认为已付的款项应予返还，亦不应当判令中置信房开公司支付利息及赔偿金。中置信房开公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或查明事实后改判驳回陈丹丹、郑荣的诉讼请求。事实和理由：一、陈丹丹、郑荣的原告主体错误，应当驳回其起诉。陈丹丹和郑荣系作为共同原告起诉，但从本案事实看，其不具备共同利益，相反，还存在利益冲突。根据陈丹丹、郑荣陈述的事实，涉案商品房买卖合同利益只能由其中一位来主张，陈丹丹、郑荣应当明确是哪位原告根据什么事实向中置信房开公司主张权利。但是，一审庭审中并未涉及该问题，一审法院没有查明该节事实，就径行作出判决，显然程序错误。二、一审判决认定事实错误。1、一审法院没有查明陈丹丹、郑荣与中置信房开公司之间存在二个独立的法律关系的事实，也没有查明陈丹丹、郑荣各自行为所对应的二个独立法律关系所处的状态，而将其各自的行为归结为共同行为，让二人同时享有各自行为可能产生的权益。事实上，陈丹丹、郑荣系分别与中置信房开公司发生法律关系，时间有先后，故其主张的权利只能归属于其中一人，不能二人同时主张。本案事实恰恰是陈丹丹与中置信房开公司的合同已经解除，郑荣与中置信房开公司的合同尚未成立，故其二人均没有据以主张“一房二卖”赔偿权利的事实基础。2、根据郑荣的身份信息，其2011年9月18日即年满18周岁，中置信房开公司2012年12月9日发函通知陈丹丹，要求其限期前来签署《商品房买卖合同》，否则没收定金，房屋另售他人，陈丹丹对此函件并无异议，由此可以证实陈丹丹签订《置信·翡翠湾合同签署确认单》并非因为当时郑荣尚未成年，否则其应在2011年9月18日之后催告中置信房开公司更名，但其并无任何行动。2012年12月9日的通知函清楚地表述了如陈丹丹未在规定限期内签订《商品房买卖合同》，中置信房开公司将没收定金、涉案房产将另售他人。2013年1月，陈丹丹到中置信房开公司售楼处确认解除了《商品房预购协议书》，并以代理人的身份要求将涉案房产由其儿子郑荣购买。但之后，中置信房开公司与郑荣并未就涉案商品房买卖达成一致协议。3、本案既非陈丹丹将买受人更名给郑荣，也非其将合同权利义务转移给郑荣。陈丹丹所认购的涉案商品房单价为27974.94元，总价为4637406元，如果系更名，则只是购房主体从母亲转到儿子的名下，价格不能变更。因此，如果认定为更名，则郑荣购房价格应当按照陈丹丹的原《商品房预购协议书》执行。一审法院一方面认定原《商品房预购协议书》未解除，另一方面认定郑荣买受涉案房产的价格发生了变化，显属矛盾。4、一审法院将《＜翡翠湾花园＞新客户合同签署流转单》视为双方己经签订商品房买卖合同，属认识错误。其一，根据法律规定，商品房买卖合同属于要式合同，双方应当签订书面《商品房买卖合同》。即便按照一审法院的观点，《＜翡翠湾花园＞新客户合同签署流转单》即为合同，中置信房开公司未在该流转单上盖章，郑荣在开庭之前也从未在任何文件、文书、协议上签过字，故亦不能认定买卖双方符合要式行为条件。其二，该流转单非但未经中置信房开公司盖章确认，且也没有任何中置信房开公司员工的签字。流转单上明确列出了需经财务审核、合同制作、最终审核的程序，但上述程序并未完成。根据流转单的内容，郑荣购买涉案商品房的价款为3287302元，而原购房人陈丹丹购买涉案商品房的价款却是4637406元，价款相差巨大，因此，流转单上签字的人员即使是中置信房开公司的员工也没有权限去决定该降价幅度。流转单上的内容未经中置信房开公司最终确认，对中置信房开公司不具备法律效力。原审法院认定受托营销公司的员工签字就代表中置信房开公司，有违客观事实和常理。其三，双方对流转单内容还存在争议，不能据以认定具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容。一审法院己认定双方曾多次发生纠纷，纠纷的原因就是郑荣与中置信房开公司对涉案商品房买卖条件尚存原则性分歧。陈丹丹在一审庭审中确认中置信房开公司不同意郑荣享有8.5折的折扣，说明中置信房开公司当时就告知其不同意流转单上所注明的8.5折折扣，可见双方对价格条款尚未达成一致意见。此外，根据流转单的记载，3900655元的8.5折也不是3287302元，而是3315482.8元，此亦说明双方尚未最终确定买卖价格。且流转单上记载“本次应缴房款1429896元”，根据中置信房开公司关于8.5折为一次性付款条件的规定，陈丹丹、郑荣应当据此一次性付款，但其在签订流转单后并未一次性付款，也可证实双方并未对价格和付款方式达成一致意见。其四，流转单上没有任何关于涉案商品房交付使用条件、日期、装饰、设备标准、面积差异处理方式、办理产权的登记事宜等商品房买卖合同必备的内容。陈丹丹所支付的1857406元也不是中置信房开公司根据流转单收受的购房款，该数额与流转单上记载的30％首付、70%贷款付款方式不符。故应认定该1857406元系陈丹丹的《商品房预购协议书》解除后余留的款项，应当根据其违约情况进行结算。其五，2016年8月，中置信房开公司将涉案商品房销售给他人的总价仅为2240059元，如果中置信房开公司与郑荣己经就涉案商品房价格达成协议，且价格确定为3287302元，中置信房开公司没有理由不出售给郑荣。且中置信房开公司将该商品房销售给他人与陈丹丹要求将该商品房销售给郑荣而签署流转单，期间间隔3年7个月，陈丹丹称系中置信房开公司需要作废原发票的原因所致，根本不合理。其六，即使郑荣认购了车位，也不能推定双方己经就涉案商品房买卖所有内容达成一致意见，不能据此认定郑荣与中置信房开公司之间存在商品房买卖合同。双方关于车位买卖关系的解除应当建立在郑荣并未购买涉案商品房的基础上，而不是中置信房开公司违约的基础上。三、一审判决适用法律错误。1、一审判决适用《最高人民法院关于市理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条的规定错误。流转单是预备签订合同的要约过程，而非买卖双方签字盖章的商品房认购、订购、预定协议，且流转单内容不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，因此，郑荣与中置信房开公司之间的商品房买卖合同并未成立，不能适用上述司法解释的规定。2、一审判决对流转单的认定，以及对购房人变更为郑荣的事实认定，适用了表见代理的法律规定。但根据中置信房开公司的前述内容，本案并不属于表见代理。四、一审判决有违公平公正。根据中置信房开公司2012年12月9日发给陈丹丹的通知函内容，结合2013年1月陈丹丹代理郑荣要求购买涉案房产，以及其直到2016年8月都没有任何行动的事实，充分证明陈丹丹存在违约。2011年5月份签订《商品房预定协议》后，陈丹丹如如果按期在2012年12月签订《商品房买卖合同》，中置信房开公司当时即可收回购房款4637406元。但其一再拖延签订《商品房买卖合同》，在2013年1月代理郑荣申购涉案商品房时，总房价己经跌至3900658元，而该商品房最终销售总价又跌至2240059元，中置信房开公司的房价损失计2400000余元。则总房价4637406元减去已支付1857406元的差价为2780000元，计算至2016年底的利息损失为600000余元，中置信房开公司因陈丹丹违约总计产生3000000余元的损失。一审法院无视该节事实，在中置信房开公司与郑荣未达成一致协议的情况下妄断中置信房开公司一房二卖，判令中置信房开公司返还已付款项及利息，并承担赔偿责任，使违约方不但未受惩罚，反而得到巨额法外利益，明显有违公平公正。陈丹丹、郑荣针对中置信房开公司的上诉辩称，一、陈丹丹与中置信房开公司签订预订协议书并交纳定金1000000元，其后签订了确认单，并通过流转单将买受人更名为郑荣，郑荣在2013年2月2日购买了配套车位2个，以上事实说明陈丹丹、郑荣与本案有利害关系，具有主体资格。一审法院明确合同的解除以及款项返还的对象均为郑荣，不存在陈丹丹、郑荣共同享有各种行为可能产生的权益问题。二、本案的事实就是陈丹丹更名给郑荣，郑荣与中置信房开公司成立商品房买卖关系。2011年6月13日，陈丹丹向中置信房开公司提出能否以郑荣名义签订合同，中置信房开公司认为郑荣尚未年满18岁，要求陈丹丹先签订。之后由于房闹的原因，中置信房开公司多次调整房价，直到2013年1月10日才出具了流转单，将买受人名字变更为郑荣。在双方出具流转单之前，中置信房开公司已经单方进行了价格变动，给每个购房户优惠价格，流转单就是其进行价格变动的体现。因此，本案不存在原合同解除后又签订新的合同的情况。至于中置信房开公司的通知函，该函件系统一格式，双方签署确认单时郑荣还未成年，故不能以通知函倒推双方签订确认单的意思表示。三、一审判决认定事实、适用法律正确。1、陈丹丹与中置信房开公司签订《购房预定协议书》后，双方出具了确认单，陈丹丹交齐了首付款，之后，双方又签订了流转单，将客户更名为郑荣，郑荣又向中置信房开公司购买了车位并交纳了车位款，中置信房开公司在车位卡等书面材料中将郑荣称为业主。上述事实足以认定双方已经对买受人进行更名，商品房买卖合同权利义务已经由郑荣继受。虽然，郑荣未与中置信房开公司签订统一版本的备案《商品房买卖合同》，但郑荣已经交纳了首付款，中置信房开公司也已经接受，双方已经实际履行，一审法院认定商品房买卖合同关系成立，符合法律规定。根据合同法的相关规定，应认定双方之间的商品房买卖合同关系成立。2、双方对于合同价格没有争议。双方在流转单更名时已经就房价达成协议，陈丹丹作为老客户，在预订单的8.5折基础上，再享受170元/平方米的优惠，优惠后合同单价为19830.5元/平方米，流转单已经予以载明。事实上，在签订确认书后，当地发生了房闹事件，所有开发商都与项目内业主协商房价问题，中置信房开公司也几次单方给予购房户价格优惠，并公示于网上，从其一系列行为看，更名也应享受价格优惠。但因中置信房开公司认为更名后的客户不能作为老客户享有170元/平方米的优惠，双方由此产生矛盾，才没有签署合同。因此，合同没有签署的原因在于中置信房开公司违约。3、双方之间的约定已具备必不可少的主要条款，因此，即使未就涉案房屋交付使用条件、日期、装饰、设备标准进行约定，也不妨碍合同的成立。4、中置信房开公司与第三人交易的房屋价款高低不能成为其对本案双方当事人之间存在商品房买卖合同和其存在“一房二卖”行为的抗辩理由。四、中置信房开公司在未解除合同的情况下将房屋转售给他人，属于“一房二卖”行为，作为违约方，房价下调出售的责任应由其自行承担。一审判决减半赔偿，无法达到惩罚其违约行为的目的。陈丹丹、郑荣向一审法院起诉请求：1、判令解除陈丹丹、郑荣与中置信房开公司之间的商品房买卖关系及地下车位使用权买卖关系；2、判令中置信房开公司返还陈丹丹、郑荣已付购房款1857406元及利息（自2011年6月14日起按月利率1.65%计算至实际还款之日止）；3、判令中置信房开公司返还陈丹丹、郑荣车位款290000元及利息（自2013年2月3日起按月利率1.65%计算至实际还款之日止）；4、判令中置信房开公司承担已付房款及车位款一倍的赔偿责任即2147406元。一审法院认定事实：2011年5月29日，陈丹丹与中置信房开公司签订《商品房预定协议书》，约定：“乙方（陈丹丹）预定坐落乐清市中心区地块（××与××环路交叉口）翡翠湾花园第8幢1602号房屋。……该房屋建筑面积为165.77平方米。该房屋单价为每平方米28348元，总金额4699248元。乙方同意签订本协议时，支付定金100万元，作为甲、乙双方当事人订立《商品房买卖合同》的担保，签订《商品房买卖合同》后，乙方支付的定金转为房价款。甲、乙双方商定预定期为15天，乙方于2011年6月13日前到乐清置信房产展示中心与甲方签订《商品房买卖合同》（浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局联合监制）。”同日，陈丹丹向中置信房开公司支付定金100万元。2011年6月13日，陈丹丹前往乐清置信房产展示中心与中置信房开公司签订《置信·翡翠湾合同签署确认单》，载明“合同姓名陈丹丹，合同房号8幢1602室，建筑面积165.77平方米，预定单价28348元/平方米，预定总价4699248元，Vip优惠15000元，合同单价27974.94元/平方米，合同总价4637406元，优惠折扣9.9折，付款方式为按揭贷款，首次付款金额40%即1857406元，按揭贷款金额60%即2780000元，已付预定金额100万元，本期应收购房款857406元”。同日，陈丹丹支付了购房款857406元，中置信房开公司在该确认单上备注“40%首付已付清，合同未签”。2012年12月11日，中置信房开公司向陈丹丹邮寄《签订〈商品房买卖合同〉通知函》，要求陈丹丹于2012年12月15日至翡翠湾花园展示厅签订《商品房买卖合同》，否则将按《商品房预定协议书》的约定没收陈丹丹支付的定金，并有权将房源另行出售。次日，陈丹丹收到该通知函。2013年1月10日，陈丹丹签署《〈翡翠湾花园〉新客户合同签署流转单》，载明“合同姓名郑荣，合同房号8幢1602室，建筑面积165.77平方米，预定单价23530元/平方米，预定总价3900568元，合同单价19830.5元/平方米，合同总价3287302元，优惠折扣8.5折，付款方式为一次性转按揭，首付款总金额30%即987302元，贷款担保金额70%即2300000元，已缴款金额1857406元，本期应缴房款金额1429896元。”该流转单备注栏载明：“原预定客户，原名陈丹丹现更名为郑荣（母子关系）。”该流转单由张旭芬在制单人员栏签名，李理坚在销售审核栏签名。2013年2月2日，陈丹丹向中置信房开公司出具《声明书》，载明“本人陈丹丹为《翡翠湾花园》8幢1602室业主郑荣的代办人，因业主事务繁忙，现全权委托本人代为选购《翡翠湾花园》地下室车位、缴纳车位款等相关事宜。若业主不承认上述车位选购相关事宜，本人承诺该车位款不要求退还，中置信房开公司有权另行出售所选车位。”同日，陈丹丹向中置信房开公司购买929、930号车位使用权，并支付了车位款290000元，但双方未签订书面的买卖合同。2013年7月16日，浙江恒科律师事务所向陈丹丹邮寄《律师函》，载明：“因您未在中置信房开公司约定的最后期限内至乐清置信翡翠湾展示中心签订《商品房买卖合同》，中置信房开公司现按照《商品房预定协议书》的约定即《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，没收您所支付的定金（定金之外的款项请于2013年7月31日前至乐清置信翡翠湾展示中心办理退还手续）。”该律师函因陈丹丹拒收而于2013年7月21日退回浙江恒科律师事务所。之后，中置信房开公司未再以函件、公告等形式通知陈丹丹、郑荣所谓解除《商品房预定协议书》、没收定金事宜。2016年间，中置信房开公司将涉案房产出售给黄春莲，并办理预售登记。本案审理过程中，陈丹丹表示当时郑荣尚未成年，中置信房开公司告知在郑荣成年后可以更名，由郑荣直接签订商品房买卖合同，故仅签订《置信·翡翠湾合同签署确认单》。中置信房开公司对《〈翡翠湾花园〉新客户合同签署流转单》不予认可，认为未经其同意，且在该流转单制单人员栏签名的张旭芬及在销售审核栏签名的李理坚并非其工作人员，中置信房开公司已将翡翠湾花园项目的销售委托温州启源房地产顾问有限公司进行。双方当事人一致确认在陈丹丹、郑荣购买车位后，双方曾多次发生纠纷。一审法院认为，陈丹丹与中置信房开公司于2011年5月29日签订的《商品房预定协议书》约定陈丹丹于2011年6月13日前到乐清置信房产展示中心与中置信房开公司签订《商品房买卖合同》，在预定协议约定的签订合同期限届满之日，陈丹丹前往乐清置信房产展示中心与中置信房开公司签订了《置信·翡翠湾合同签署确认单》，并付清房价款的40%。2012年12月11日，中置信房开公司向陈丹丹邮寄《签订〈商品房买卖合同〉通知函》，陈丹丹收到该通知函后于2013年1月10日签署《〈翡翠湾花园〉新客户合同签署流转单》，流转单载明合同姓名为郑荣。该流转单由张旭芬在制单人员栏签名，李理坚在销售审核栏签名。之后的2013年2月2日，陈丹丹代郑荣向中置信房开公司购买929、930号车位使用权，并支付了车位款290000元。由以上事实可见，直至2013年2月2日，陈丹丹、郑荣仍在为购买涉案房产并签订浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局联合监制的《商品房买卖合同》采取积极的行动。另外，陈丹丹、郑荣的积极行为与其有关“当时郑荣尚未成年，中置信房开公司告知在郑荣成年后可以更名，由郑荣直接签订商品房买卖合同”的陈述及《〈翡翠湾花园〉新客户合同签署流转单》能够相互印证。虽然中置信房开公司对《〈翡翠湾花园〉新客户合同签署流转单》不予认可，认为未经其同意，其已将翡翠湾花园项目的销售委托温州启源房地产顾问有限公司进行，在该流转单制单人员栏签名的张旭芬及在销售审核栏签名的李理坚并非其工作人员。但对于陈丹丹、郑荣而言，在没有证据证明其知晓与其接洽的系温州启源房地产顾问有限公司工作人员，且该人员的行为不能代表中置信房开公司的情况下，陈丹丹、郑荣有理由相信在该流转单制单人员栏签名的张旭芬及在销售审核栏签名的李理坚系中置信房开公司的工作人员，且其行为代表中置信房开公司，故应认定涉案房产买卖的买受人已经中置信房开公司同意变更为郑荣。虽然双方未能签订浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局联合监制的《商品房买卖合同》，但从《〈翡翠湾花园〉新客户合同签署流转单》的内容来看，该流转单载明“合同姓名郑荣，合同房号8幢1602室，建筑面积165.77平方米，预定单价23530元/平方米，预定总价3900568元，合同单价19830.5元/平方米，合同总价3287302元，优惠折扣8.5折，付款方式为一次性转按揭，首付款总金额30%即987302元，贷款担保金额70%即2300000元，已缴款金额1857406元，本期应缴房款金额1429896元”，已具备商品房买卖合同的主要内容即房号、面积、单价、总价、付款方式，并且出卖人已经按照约定收受购房款1857406元，故该流转单的签订应当视为双方已经签订商品房买卖合同。本案陈丹丹、郑荣购买涉案房产的目的系取得涉案房产的所有权，而中置信房开公司已于2016年将涉案房产再次出售给他人，并办理预告登记手续，故其意欲取得涉案房产所有权的目的已经无法实现，现其要求解除与中置信房开公司之间的商品房买卖合同，要求中置信房开公司返还已付购房款1857406元，并赔偿从付款次日起计算的利息损失，于法有据，予以支持，利息损失应按中国人民银行同期同类贷款基准利率予以计算。关于929、930号车位使用权买卖合同解除问题。本案陈丹丹、郑荣购买车位使用权的目的系基于涉案房产购房后的车位配套所需，虽然双方没有签订书面的买卖合同，但双方有买卖车位使用权的真实意思表示，且已实际履行，双方之间的口头买卖合同已经成立，并生效，现涉案房产买卖合同因中置信房开公司一房二卖的违约行为导致合同目的无法实现，车位使用权买卖合同的目的亦已落空，陈丹丹、郑荣要求解除车位使用权买卖合同，要求中置信房开公司返还已付车位款290000元，并赔偿从付款次日起计算的利息损失，于法有据，予以支持，利息损失应按中国人民银行同期同类贷款基准利率予以计算。商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的、无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。中置信房开公司将涉案房产出售给陈丹丹、郑荣后，又于2016年间将涉案房产出售给他人，并办理预售登记手续，导致本案商品房买卖合同目的无法实现，陈丹丹、郑荣要求中置信房开公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，于法有据，予以支持。结合本案实际，酌情认定中置信房开公司应承担已付房价款0.5倍的赔偿责任即928703元（已付房价款1857406元×0.5倍）。陈丹丹、郑荣要求中置信房开公司承担不超过一倍的已付车位款赔偿责任，于法无据，不予支持。2013年7月16日，浙江恒科律师事务所向陈丹丹邮寄《律师函》，认为其未在约定的期限至乐清置信翡翠湾展示中心签订《商品房买卖合同》，故按照《商品房预定协议书》的约定没收其所支付的定金。该律师函未能到达陈丹丹，对陈丹丹不产生法律效力。故中置信房开公司有关《商品房预定协议书》已解除，相应定金已没收的抗辩不能成立。如前所述，陈丹丹、郑荣为签订浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局联合监制的《商品房买卖合同》采取了一系列积极的行为，在购买车位后，双方曾多次发生纠纷。从双方曾多次发生纠纷来看，本案浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局联合监制的《商品房买卖合同》未能签订，在无证据证明系何方原因导致的情况下，应认定不能归责于陈丹丹、郑荣原因。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条之规定，判决：一、解除郑荣与中置信房开公司之间的商品房买卖合同。二、解除郑荣与中置信房开公司之间的车位使用权买卖合同。三、中置信房开公司于本判决生效之日起十日内返还郑荣已付购房款1857406元，并赔偿利息损失（以已付购房款1857406元为基数，从2011年6月14日开始按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付款之日止），款交本院民一庭转付。四、中置信房开公司于本判决生效之日起十日内返还郑荣已付车位款290000元，并赔偿利息损失（以已付车位款290000元为基数，从2013年2月3日开始按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付款之日止），款交本院民一庭转付。五、中置信房开公司于本判决生效之日起十日内支付郑荣赔偿款928703元，款交本院民一庭转付。六、驳回陈丹丹、郑荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉受理费57523元，减半收取28761.5元，由郑荣负担11877.5元，中置信房开公司负担16884元。本院二审期间，中置信房开公司提供一份《商品房买卖合同》及商品房交付结算单，证明中置信房开公司系在2016年8月2日就涉案商品房与第三人签订合同，并于2016年8月24日交付房屋，房屋销售价格是2340059元。陈丹丹、郑荣对《商品房买卖合同》的真实性没有异议，对商品房交付结算单的真实性表示无法确认。本院认为，中置信房开公司提交的《商品房买卖合同》符合证据真实性、合法性、关联性要件，应予以确认。该证据可证明中置信房开公司已于2016年8月2日将本案诉争的商品房以2340059元出卖给第三人。至于该商品房系何时交付给第三人，与本案的争议不具有关联性，故本院对中置信房开公司提交的商品房交付结算单不予确认。本院经审查当事人在一、二审提供的证据，依法对一审法院认定的事实予以确认。另补充认定：2016年8月2日，中置信房开公司与案外人黄春莲就涉案商品房签订《商品房买卖合同》，约定总房价款为2340059元。本院认为，关于陈丹丹、郑荣、中置信房开公司之间的法律关系问题。一、根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。由此可见，商品房买卖合同属于法定之要式合同。陈丹丹与中置信房开公司于2011年5月29日签订的合同名称为《商品房预定协议书》，且双方在协议中明确约定预定期为15天，陈丹丹应于2011年6月13日前到中置信房开公司的展示中心签订《商品房买卖合同》。从协议书的内容看，双方除对该商品房的房号、面积、单价、总价款进行约定外，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的付款方式，付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准，供电、供水、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，办理产权登记的有关事宜等其他主要内容。可见，无论从协议书的名称还是内容均反映出该份协议符合预约合同的法律特征，故应当认定该份协议为预约合同。因此，陈丹丹与中置信房开公司之间属于商品房预约合同法律关系。二、虽然《商品房预定协议书》中约定陈丹丹应于2011年6月13日前到中置信房开公司的展示中心签订《商品房买卖合同》，但2011年6月13日陈丹丹依约到中置信房开公司的展示中心后，双方并未签订《商品房买卖合同》，而是签订了《置信·翡翠湾合同签署确认单》。从确认单的内容看，除约定该商品房的房号、面积、单价、总价款、陈丹丹享受的优惠、付款方式、首付款的金额及支付时间外，仍然不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的其他主要内容，且确认单上已注明“合同未签”。因此，该份确认单仍然属于预约合同的性质。陈丹丹支付首付款，系履行预约合同约定的义务。该份确认单的订立，表明双方已经一致同意延后订立《商品房买卖合同》。此外，双方在确认单上明确首次付款金额为1857406元，该款项包括已付预定金额1000000元，本期应付金额为857406元，可见，原《商品房预定协议书》中约定的定金100万元已经转化为购房款。三、父母出资为未成年子女或未婚子女购置房产是符合中国国情的社会现象，在本地区更具有一定的普遍性。实务中，父母与房地产开发商订约后又要求将买受人变更为子女的情况，亦较为常见。涉案证据《声明书》、《车位认购报名卡》由中置信房开公司提供，其中《声明书》系陈丹丹于2013年2月2日向中置信房开公司出具，其内容载明翡翠湾花园8幢1602室业主为郑荣，由陈丹丹代为选购车位及缴纳车位款。《车位认购报名卡》由中置信房开公司出具，其内容载明翡翠湾花园8幢1602室业主为郑荣，代办人为陈丹丹。陈丹丹、郑荣一审提供的由中置信房开公司出具的收款收据，其内容载明车位款的交款人为郑荣。上述证据结合本案的实际情况，足以认定中置信房开公司同意陈丹丹将买受人的名字变更为郑荣。买受人由陈丹丹变更为郑荣，在法律上属于合同权利义务的转让，即陈丹丹将其与中置信房开公司之间的商品房预约合同的权利义务转让给郑荣，由此，郑荣成为涉案商品房预约合同的当事人，故应认定郑荣与中置信房开公司存在商品房预约合同法律关系。至于《〈翡翠湾花园〉新客户合同签署流转单》，即使该流转单的内容系经双方协商一致达成的，从其内容看，除有商品房的房号、面积、单价、总价款、付款方式外，仍然不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的其他主要内容，其性质上仍然属于商品房预约合同。一审法院依据该份流转单认定郑荣与中置信房开公司之间已成立《商品房买卖合同》，缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。由于陈丹丹已转让其合同权利义务，与本案已不具有直接利害关系，故其作为本案的原告，主体并不适格，其就一审实体判决所提出的上诉，本院不予审理。关于郑荣与中置信房开公司之间未及时订立《商品房买卖合同》的原因问题。根据陈丹丹、郑荣的陈述，因中置信房开公司不同意在房价8.5折的基础上再给予郑荣一定的价格优惠，双方为此发生争议，而未订立《商品房买卖合同》。上述陈述结合陈丹丹、郑荣提供的《〈翡翠湾花园〉新客户合同签署流转单》上，除制单人员栏及销售审核栏有相关人员签名外，财务审核栏、合同制作栏、最终审核栏均为空白的事实，以及郑荣实际未按流转单的要求支付本期应缴金额1429896元，此后双方又多次发生纠纷等事实，可以认定郑荣与中置信房开公司系因就房价款的问题无法达成一致意见而未能及时签订《商品房买卖合同》。关于双方最终不能签订《商品房买卖合同》的责任承担问题。所谓预约，就是约定将来订立一定契约（本约）之契约，签订预约合同的目的是订立本约。正是由于订立预约合同后，双方当事人仍需通过协商才能订立本约合同，因此，双方当事人将来能否就本约合同达成合意具有不确定性。在不能订立本约合同时，当事人只能通过向预约合同相对方追究缔约过失责任获得救济。本案中，虽然预约合同的一方当事人已由陈丹丹变更为郑荣，但实际的交易行为仍由陈丹丹代为进行，且填报的郑荣联系电话仍然是陈丹丹原预留的联系电话，结合两人系母子关系的事实，故浙江恒科律师事务所2013年7月16日向陈丹丹邮寄《律师函》应视同向郑荣邮寄该函件。根据陈丹丹、郑荣的陈述，2013年3、4月间，双方因就郑荣在享受8.5折基础上是否再享受老客户优惠政策的问题发生争执，其两次向当地派出所报警。由此可见，双方对房价款的争议已经陷入僵局。在此前提下，2013年7月，浙江恒科律师事务所受中置信房开公司的委托，向陈丹丹、郑荣邮寄《律师函》，对该函件可能涉及的问题，陈丹丹、郑荣应当有一定的预见，其予以拒收，表明其主观上对解决双方的争议持消极态度。现没有证据显示陈丹丹、郑荣此后为解决双方的争议采取过积极行为，而其在二审中亦承认由于双方置气，一直没有解决签订《商品房买卖合同》的有关事宜，结合双方争议的发生、发展正处于房地产市场持续下滑的社会大背景下，可以认为郑荣在双方的争议陷入僵局后，没有选择解除预约合同，追究对方当事人的缔约过失责任，而是在长达三年的时间内采取消极、观望的态度。另一方面，根据中置信房开公司的自述，其2013年7月委托浙江恒科律师事务所向陈丹丹、郑荣邮寄解除合同的《律师函》，在该函件被拒收退回时，其错将“寄件人签收”看成“收件人签收”，而一直误以为该函件已经送达陈丹丹、郑荣。可见，中置信房开公司因主观上认为解除合同的通知已送达对方当事人，双方的合同已经解除，亦未再主动与郑荣协商解决涉案商品房的相关事宜。故可以认为，最终没有签订《商品房买卖合同》，是双方当事人各自的消极行为共同造成的。2013年7月至2016年8间，房地产市场一直在持续下滑，中置信房开公司作为房地产开发商对该情况应有一定的预判能力，但其在误认为原合同已经解除的情况下，并未采取合理有效的措施减少有可能造成的损失。因此，在时隔三年后涉案商品房因大幅降价销售导致的差价损失，应由其自行承担。因双方未签订《商品房买卖合同》，故中置信房开公司应当返还郑荣已经支付的购房款，并支付资金占用期间的利息。因该款项的性质为购房款，与出借资金有本质的区别，郑荣主张按民间借贷利率计算利息损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。考虑到近几年物价变化的实际情况，按银行借款利率计算利息不足以弥补郑荣一方的损失，故本院对一审法院按银行贷款利率计算利息的处理结果予以维持。郑荣与中置信房开公司之间尚未成立商品房买卖合同法律关系，一审法院判令中置信房开公司承担已付购房款0.5倍的赔偿责任，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定不符，本院予以纠正。综上，郑荣的上诉请求，本院不予支持。中置信房开公司的上诉请求，对其合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持浙江省乐清市人民法院（2016）浙0328民初11568号民事判决主文第二、三、四、六项。二、撤销浙江省乐清市人民法院（2016）浙0328民初11568号民事判决主文第一、五项及案件受理费负担部分。三、解除郑荣与乐清中置信房地产开发有限公司之间的商品房预约合同。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案一审案件受理费57523元，减半收取28761.5元，由郑荣负担13000元，由乐清中置信房地产开发有限公司负担15761.5元。二审案件郑荣上诉部分受理费18000元，由郑荣负担，乐清中置信房地产开发有限公司上诉部分受理费36000元，由郑荣负担9000元，由乐清中置信房地产开发有限公司负担27000元。本判决为终审判决。审 判 长 余 萌审 判 员 刘宏杰代理审判员 陈黛锦二〇一七年六月十九日代书 记员 李博武 来源：百度搜索“”