（2017）豫02民终1070号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-11-17
案件名称
开封市新世纪高级中学、开封市行政事业单位国有资产管理中心租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省开封市中级人民法院
所属地区
河南省开封市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
开封市新世纪高级中学,开封市行政事业单位国有资产管理中心,陈文君
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫02民终1070号上诉人（一审被告）：开封市新世纪高级中学。住所地：本市禹王台区大郭屯街*号。法定代表人：马英泰，校长。委托诉讼代理人：王思民，单位法律顾问。代理权限为特别授权。被上诉人（一审原告）：开封市行政事业单位国有资产管理中心。住所地：本市金明区大梁路西段财政局大楼。法定代表人：刘福启，主任。委托诉讼代理人：冯翀，单位法律顾问。代理权限为特别授权。一审被告：陈文君，男，汉族，开封市新世纪高级中学办公室主任。上诉人开封市新世纪高级中学（以下简称新世纪高中）因与被上诉人开封市行政事业单位国有资产管理中心（以下简称资产中心）、一审被告陈文君租赁合同纠纷一案，不服开封市禹王台区人民法院（以下简称一审法院）（2015）禹民初字第844号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。新世纪高中上诉请求：请求二审法院依法改判一审法院（2015）禹民初字第844号民事判决或发回重审。事实与理由：1、新世纪高中承租资产中心管理的房屋，依约应当将全部承租物按时交付给新世纪高中，但是资产中心有四间房屋没有交付，图书室延期交付，不仅违反了合同的约定，而且根据公平原则，应当扣减租金。2、新世纪高中所交押金，并非资产中心的诉求，新世纪高中加盖临时建筑，已经提供了足够的证据，一审不予采信并擅自作出押金不予退还的认定，既不符合事实，也无法律依据，更违反了当事人意思自治的原则。资产中心答辩称，新世纪高中认为有四间房屋资产中心应交付而没有交付应当扣减租金的上诉请求，由于新世纪高中在一审审理过程中针对此问题未提出反诉，一审判决未涉及此项内容并无不当。新世纪高中加盖临时建筑并未按照双方合同约定征得资产中心同意，一审依据客观存在事实判决新世纪高中所交押金不予退还正确。新世纪高中的上诉请求不能成立，二审应予驳回。资产中心向一审法院起诉请求：1、判令新世纪高中、陈文君将房屋及土地腾出交付资产中心；2、新世纪高中、陈文君支付占用期间的费用（自2015年8月18日至新世纪高中实际全部腾出之日止，按年租金1150000元标准计算）；3、赔偿因新世纪高中、陈文君非法擅自改建、新建建筑物给资产中心造成的损失200000元。一审法院经审理查明，资产中心系开封市财政局下属负责管理、整合运营市直行政事业单位国有资产的机构。2012年8月，资产中心委托河南省汇通拍卖有限公司通过市公共资源交易中心拍卖市旅游学校老校区的承租权，新世纪高中以805000元的价格成交，并签订《成交确认书》。当月18日，资产中心与新世纪高中签订《租赁合同》，约定：一、房地产基本情况：房地产位于开封市××××旅游学校内，房地产权证号为231536-××号，房屋所有权证号为100222号；土地情况：土地面积为17889.72平方米，性质为国有，用途为教育；房屋情况：建筑物共15栋，建筑面积为11345.48平方米，砖混结构；以上房屋、土地整体出租。二、房屋租赁情况：1、租赁期期限：自本合同生效之日起三年，租赁期满继续承租的应提前三个月提出书面续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。2、年租金为人民币805000元，租金交纳方式为年交，本合同生效之日起交纳第一年度租金，以后每年对应日交纳次年度租金；3、押金为人民币200000元，于合同生效之日交纳，租赁期满或合同解除后，扣除应承担的费用后如数返还；三、其他费用承担：甲方（资产中心）向乙方（新世纪高中）交付房地产后所产生的水、电、电话、有线电视、卫生、维修等费用均由乙方承担；四、房屋维护及维修：乙方在租赁使用房屋期间，不得进行新建、改建、扩建，应维持房地产现有建筑物原状，乙方在租赁期间造成房屋毁损的，乙方应承担相应的维修及赔偿责任，合同到期后，其装修等归甲方所有；六、乙方有下列情况之一的，甲方有权单方解除租赁合同，已交纳的押金、租金不予退还：1、乙方拖欠交纳租金超过3个月；2、乙方擅自改变房屋用途；3、乙方擅自新建、扩建、改建；4、乙方擅自转租；5、合同期内乙方中途退租的。合同中加盖有资产中心及新世纪高中公章，新世纪高中法定代表人马英泰及陈文君签名。合同签订后，新世纪高中向资产中心交纳保证金200000元，资产中心将房屋交付给新世纪高中使用，其中，移动公司电信机房占用的房屋一间、旅游学校职工家属使用的房屋三间未交付，图书室于2014年期间交付给新世纪高中使用。新世纪高中在租赁期间，加盖临时建筑并新建四层楼房一栋。合同期满后，资产中心要求以其委托开封宋城房地产估价有限公司作出的房屋租金估价报告，年租金1157800元续签租赁合同，双方未达成一致意见。新世纪高中自2015年8月18日起未向资产中心交纳租赁费用，仍继续使用上述房屋至今。本案在审理过程中，经调解，双方就租金收取的标准仍达不成一致意见。一审法院认为，资产中心作为管理、整合运营开封市市直行政事业单位国有资产的事业单位，有权对市旅游学校老校区房地产的承租权以拍卖方式进行处置。新世纪高中通过拍卖取得旅游学校老校区房地产的承租权，并与资产中心签订《租赁合同》，系双方真实意思的表示，且不违反法律有关规定，该合同合法有效。《租赁合同》第二条第一项约定：租赁期满继续承租的应提前三个月提出书面续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。该合同到期后，双方就继续租赁对租金收取标准，达不成一致意见，资产中心要求新世纪高中腾房交付房屋及土地，并自2015年8月18日起至新世纪高中实际腾房之日止，给付房屋占用费的请求，合理合法，应予支持。至于房屋占用费的标准，一审认为，参照双方所签订《租赁合同》每年租金805000元，每月按67083.33元的标准计算。关于资产中心要求新世纪高中赔偿非法改建、新建建筑物所造成的损失200000元的问题。双方所签订的租赁合同中，没有对改建、新建建筑物进行赔偿的约定内容，且未提交损失的相关证据，对该项请求，一审不予支持。关于有四间房屋未交付及图书室延期交付的问题。上述房屋资产中心虽未交付和按期交付给新世纪高中，但并未影响新世纪高中对租赁房屋的整体使用。对新世纪高中要求减少租赁费的抗辩，一审不予支持。关于新世纪高中交纳200000元押金的问题。根据资产中心与新世纪高中签订的租赁合同第六款5项的约定：“乙方有下列情况之一的，甲方有权单方解除租赁合同，已交纳的押金、租金不予退还：1、乙方拖欠交纳租金超过3个月；2、乙方擅自改变房屋用途；3、乙方擅自新建、扩建、改建；4、乙方擅自转租；5、合同期内乙方中途退租的”。新世纪高中在租赁期间加盖临时建筑并新建四层楼房一栋，该事实双方均无争议。新世纪高中辩称，加盖临时建筑及新建楼房，向资产中心打有报告，并得到了资产中心认可，资产中心予以否认，对此，新世纪高中没有提交证据证明，一审不予采信。新世纪高中加盖临时建筑及新建房屋的行为，违反了双方合同的约定，其所交押金不予返还。陈文君受新世纪高中授权委托，参与本案所涉房地产承租权拍卖及签订《租赁合同》，该行为系职务行为。该行为的法律后果应由新世纪高中承担，故对资产中心要求陈文君承担责任的诉请，一审不予支持。一审法院判决：一、开封市新世纪高级中学将租赁位于开封市××××旅游学校房屋腾出，交付给开封市行政事业单位国有资产管理中心。二、开封市新世纪高级中学付给开封市行政事业单位国有资产管理中心房屋占用费1006249.95（自2015年8月18日至2016年11月18日止）；并自2016年11月19日起至开封市新世纪高级中学实际腾空房屋交付给开封市行政事业单位国有资产管理中心时止，按每月67083.33元的标准支付给开封市行政事业单位国有资产管理中心房屋占用费。三、驳回开封市行政事业单位国有资产管理中心的其他诉讼请求。上述一、二项，于判决书生效后六十日内履行完毕。如果未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18150元，资产中心负担4300元、开封市新世纪高级中学负担13850元。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，2014年9月11日新世纪高中作出汴新文（2014）15号向资产中心《关于提请予以减免租赁费的请示》，其中减免租赁费的理由概况“1、两年来未交付我校使用图书室（5间教室、面积192平方，按合同每平方米71元/年）小计为27264元，应免除；……3、两年未交付我校使用的电信公司占用的五楼一间房（面积16.12平方，按合同每平方米71元/年）小计为2289.04元，应免除。”对于新世纪高中上述请示内容，资产中心在2014年9月22日委托河南义和信律师事务所对新世纪高中出具的律师函中亦予以认可。本院审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，从资产中心、新世纪高中双方的来往文件中可知，新世纪高中与资产中心签订过租赁协议后，图书室及电信公司用房资产中心并未交付新世纪高中，新世纪高中认同亦同意减免相应的租金，但具体应减少多少双方并未协商一致，结合案情，本院酌定新世纪高中按每月1000元冲抵应交纳给资产中心的租金。对于新世纪高中交纳的200000元押金的问题，由于资产中心对此并未起诉主张，法院不应予以审理。一审法院认为新世纪高中加盖临时建筑及新建房屋的行为，违反了双方合同的约定，其所交押金不予返还的处理不恰当。新世纪高中的上诉请求有事实及法律依据，本院予以支持。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持开封市禹王台区人民法院（2015）禹民初字第844号民事判决第一项；二、变更开封市禹王台区人民法院（2015）禹民初字第844号民事判决第二项为“开封市新世纪高级中学付给开封市行政事业单位国有资产管理中心房屋占用费991249.95元（自2015年8月18日至2016年11月18日止）；并自2016年11月19日起至开封市新世纪高级中学实际腾空房屋交付给开封市行政事业单位国有资产管理中心时止，按每月66083.33元的标准支付给开封市行政事业单位国有资产管理中心房屋占用费”；三、撤销开封市禹王台区人民法院（2015）禹民初字第844号民事判决第三项；四、驳回开封市行政事业单位国有资产管理中心的其他诉讼请求；五、驳回开封市新世纪高级中学的其他上诉请求。上述第一、二项判决内容，于本判决生效后六十日内履行完毕。如果未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18150元，开封市行政事业单位国有资产管理中心负担5000元，开封市新世纪高级中学负担13150元；二审案件受理费13850元，开封市新世纪高级中学负担1850元，开封市行政事业单位国有资产管理中心负担12000元。本判决为终审判决。审判长 王 荟审判员 张 洁审判员 李新广二〇一七年六月十九日书记员 殷亚娜 微信公众号“”