（2017）赣0881民初230号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2018-06-24
案件名称
井冈山市拿山乡贵溪村彭家第二村民小组、井冈山市拿山乡贵溪村彭家第三村民小组等与江西井冈山融源农业科技发展有限公司土地承包经营权出租合同纠纷一审民事判决书
法院
井冈山市人民法院
所属地区
井冈山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
井冈山市拿山乡贵溪村彭家第二村民小组,井冈山市拿山乡贵溪村彭家第三村民小组,江西井冈山融源农业科技发展有限公司
案由
土地承包经营权出租合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十二条，第一百一十三条第一款，第二百二十六条
全文
江西省井冈山市人民法院民 事 判 决 书(2017）赣0881民初230号原告：井冈山市拿山乡贵溪村彭家第二村民小组，住所地江西省井冈山市拿山乡贵溪村彭家组**号。代表人：龙春华，该村民小组组长。委托诉讼代理人：高金良，井冈山市拿山乡法律服务所法律服务工作者。原告：井冈山市拿山乡贵溪村彭家第三村民小组，住所地江西省井冈山市拿山乡贵溪村彭家组**号。代表人：龙明华，该村民小组组长。委托诉讼代理人：高金良，井冈山市拿山乡法律服务所法律服务工作者。被告：江西井冈山融源农业科技发展有限公司，住所地江西省井冈山市拿山乡贵溪村村委。法定代表人：任家涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘爱敏，女，该公司工作人员。原告井冈山市拿山乡贵溪村彭家第二村民小组、井冈山市拿山乡贵溪村彭家第三村民小组诉被告江西井冈山融源农业科技发展有限公司土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告井冈山市拿山乡贵溪村彭家第二村民小组、井冈山市拿山乡贵溪村彭家第三村民小组向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方的土地租赁关系并将所租赁的土地恢复耕地原貌；2、判令被告立即给付原告2016年至恢复耕地原貌日止的土地租金（截止到2017年4月30日为180164.12元）；3、判令被告支付从2016年3月1日起至租金付清之日止的利息，按中国银行同期贷款基准利率计算（截止到2017年4月30日为9046.34元）；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年8月8日，井冈山市拿山乡人民政府为发展农村经济，作为招商方与被告签订了《关于投资兴办江西井冈山融源农业科技发展有限公司项目合同书》（以下简称合同），并协助被告从贵溪村彭家二组、三组租用土地进行无公害蔬菜、玉米等农作物的种植和开发。被告租用了二原告186亩土地，2013年、2014年被告均按时给付了租金。2015年被告为扩大生产，又向二原告租用土地200亩，其中151亩转租给井冈山风景局园林处，实际被告增加租用土地49亩。另外，被告于2014年与二原告口头约定，二年内（2014年、2015年）免费使用二原告7.36亩耕地用于厂房、冷库等附属设施建设，二年后必须将附属设施搬离，逾期将按田租的价格从2016年开始支付租金。该附属设施至今未予搬离，被告亦未给付7.36亩土地的租金。综上，被告共租用二原告土地242.36亩。2016年起被告以种种理由拖欠租金不给，村民多次催要无果。2016年3月28日，被告向二原告出具承诺书，承诺在2017年1月21日给付2016年的租金，2017年3月1日前给付2017年的租金，但被告至今仍未支付。为此，二原告特向法院提起诉讼。租金计算方式：1、2016年租金：（186亩+49亩）×（138元×4.5公斤）=145935元、7.36亩×（138元×4.5公斤）×2年（2015年3月至2017年2月）=9141.12元，共计155080.12元；2、2017年（截止至2017年4月）租金：235亩×（138元×4.5公斤）/12个月×2个月=25084.26。以上总计为180160.38元。被告江西井冈山融源农业科技发展有限公司辩称，1、对土地租用面积有异议，其中的7.36亩是因市政府未提供30亩工业用地给我公司建设厂方等基础设施，所以与二原告协商，先行免费使用其7.36亩耕地用于厂房、冷库等附属设施建设，直至解决工业用地问题后再腾出该地给二原告；2、2016年、2017年的租金未付属实，但并非恶意拖欠，是因资金周转困难，所以不同意解除合同，要求继续履行合同。原告围绕诉讼请求依法提交了6组证据（详见证据清单），被告未提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告的提交的证据均无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月8日，井冈山市拿山乡人民政府为发展农村经济，作为招商方与被告签订了《关于投资兴办江西井冈山融源农业科技发展有限公司项目合同书》（以下简称合同），第二条第2款约定了租赁土地用途为有机蔬菜研发、种植、推广、销售以及农业技术推广含职工生活配套服务，未经甲方（拿山乡人民政府）书面同意，乙方（融源公司）不得擅自改变土地的使用性质；第二条第3款约定租赁期限为30年；第四条第5款约定请求市政府协调各分区免费提供10亩（山地或荒地，需流转工业用地）乙方作生产、冷藏、仓库用地；第七条约定了违约责任。合同签订后，井冈山市拿山乡人民政府协助被告从贵溪村彭家二组、三组租用土地进行无公害蔬菜、玉米等农作物的种植和开发。原、被告双方就租用土地未签订书面合同，以口头形式约定租金按每亩每年450斤中籼稻的标准计算，于每年的3月1日前支付当年的租金。经查，2013年，被告租用了二原告186亩土地。2015年被告为扩大生产，又向二原告租用土地200亩，其中151亩转租给井冈山风景局园林处，实际被告增加租用土地49亩。另外，2014年，被告使用二原告7.36亩耕地用于厂房、冷库等附属设施建设，该附属设施至今未予搬离，被告亦未给付7.36亩土地的租金。综上，被告共租用二原告土地242.36亩。2016年起被告以种种理由拖欠租金不给，二原告多次催要无果。2016年3月28日，被告向二原告出具承诺书，承诺：“2016年的租金于2017年1月21日前支付，2017年的租金按原合同约定的时间支付，即2017年3月1日前支付，若逾期未付，彭家组有权向法院提请诉讼，一切法律后果由我公司承担。”但被告至今仍未付2016年、2017年的租金，二原告遂诉至本院。另查明，二原告交付给被告的土地原貌为耕地；2016年中晚籼稻最低收购价为每市斤1.38元；租金计算方式为：亩数×450斤×1.38元，整年租金均从当年3月起算至第二年的2月；井冈山市拿山乡人民政府于2017年6月5日出具证明，同意将合同相关权利义务全部转让给二原告。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”被告与拿山乡人民政府于2013年8月8日签订的《项目合同书》系双方当事人自愿签订，该合同内容未违反法律的强制性规定，无损于社会公共利益，合法有效。合同签订后，拿山乡人民政府协助被告租赁了二原告的土地235亩用于无公害蔬菜种植，双方以口头形式约定了租金的计算方式及支付期限，未违反法律强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自义务。二原告按约将土地交付给被告使用，被告应按约如期支付租金，但被告至今尚未支付2016年之后的租金，构成违约，应承担相应的违约责任。本案中涉及的问题有四个：1、是否应解除二原告与被告的土地租赁关系；2、租金应否支付到被告恢复土地原貌日止；3、被告另占用二原告7.36亩土地用于厂房、冷库等附属设施建设应否支付租金；4、被告应否支付利息。第一个问题。《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”本案中，井冈山市拿山乡人民政府同意《项目合同书》中的权利义务转移至二原告，被告也向二原告作出书面承诺，该转让行为有效，租赁期应为合同中约定的30年。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同。……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。二原告与被告对租赁面积、租金的支付等事项进行的口头约定，其内容未违反法律的强制性规定，二原告按约定将土地交付给被告，被告也向二原告支付了2013年至2015年的租金，故双方已形成合法有效的土地租赁合同关系。自2016年起被告未按约定履行支付租金的义务，已构成违约，符合法定解除合同的条件，二原告主张解除其与被告的土地租赁关系的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。第二个问题：《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，因被告违约导致合同解除，应承担相应违约责任。被告使用案涉土地进行蔬菜种植、厂房及冷库的建设，势必会对原本为耕地的土地造成一定程度的损坏，原告有权要求被告恢复土地至能够耕种的状态，并要求被告赔偿因其违约所造成的损失，该损失包括合同履行后可以获得的利益。二原告要求被告支付自2016年3月起至土地恢复原貌日止的租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。第三个问题：《项目合同书》第四条第5款约定：“请求市政府协调各分区免费提供10亩（山地或荒地，需流转工业用地）乙方作生产、冷藏、仓库用地。”被告辩称因未申请到该地，故与二原告口头约定将该7.36亩耕地免费提供给其使用，直至解决工业用地问题后再腾出。与其在庭审中的说法“口头约定二年，二年后找到别的地会搬走”相矛盾，与二原告陈述的“约定免费租用7.36亩耕地，二年后搬离”一致，故对于被告的抗辩，本院不予支持。被告至今尚未撤离，且未按期支付租金，显属违约，应按约定支付租金。但二原告主张被告应从2015年开始支付该7.36亩土地的租金，超出了其约定的范围，本院不予支持。被告应按约定的租金标准从占用该土地起二年后，即2016年3月起向原告支付该部分租金。第四个问题:《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”该条中的“其他损失”应包含被告因其延迟支付租金导致二原告的利息损失，故对于二原告要求被告支付从2016年3月起至实际付清之日止的利息（按中国人民银行同期贷款基准利率计算），本院予以支持。综上，1、对二原告要求被告解除土地租赁关系的诉讼请求，本院予以支持；2、对二原告要求被告支付从2016年3月起至2017年4月的土地租赁费180164.12元，本院予以部分支持，即对其中175589.82元予以支持；3、对二原告要求被告支付242.36亩土地租金从2017年5月起至恢复耕地原貌日止的租金的诉讼请求，本院予以支持；4、对二原告要求被告支付利息（按中国人民银行同期贷款基准利率计算，从2016年3月起至实际付清之日止）的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百二十六条规定，判决如下：一、解除原告井冈山市拿山乡贵溪村彭家第二村民小组、井冈山市拿山乡贵溪村彭家第三村民小组与被告江西井冈山融源农业科技发展有限公司的土地租赁合同；二、被告江西井冈山融源农业科技发展有限公司于本判决生效后七日内支付原告井冈山市拿山乡贵溪村彭家第二村民小组、井冈山市拿山乡贵溪村彭家第三村民小组从2016年3月起计算至其将土地恢复原貌日止的租金（按242.36亩土地计算，截止至2017年4月的土地租赁费175589.82元）及利息（按中国人民银行同期贷款基准利率计算，从2016年3月起至实际付清之日止）；三、被告江西井冈山融源农业科技发展有限公司于本判决生效后七日内将标的土地242.36亩恢复至可以耕种的状态并移交给原告井冈山市拿山乡贵溪村彭家第二村民小组、井冈山市拿山乡贵溪村彭家第三村民小组；四、驳回原告井冈山市拿山乡贵溪村彭家第二村民小组、井冈山市拿山乡贵溪村彭家第三村民小组的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4084.21元，由被告江西井冈山融源农业科技发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长 阚常绢人民陪审员 周日复人民陪审员 罗慧琼二〇一七年六月十九日书 记 员 罗 昕法律链接：《中华人民共和国合同法》第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 微信公众号“”