（2017）皖1024民初108号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-11-04
案件名称
祁门县华鹏物业管理有限公司与黄山市志诚投资置业有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
祁门县人民法院
所属地区
祁门县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
祁门县华鹏物业管理有限公司,黄山市志诚投资置业有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四条，第七条，第九条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零九条；《中华人民共和国民法通则》：第六十条；《物业管理条例（2007年修正）》：第二十一条，第二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第六十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第十条
全文
安徽省祁门县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1024民初108号原告：祁门县华鹏物业管理有限公司，住所地安徽省祁门县新城区祥和华府小区，组织机构代码证07236279-9。法定代表人：方丽华，总经理。委托诉讼代理人：叶力心，祁门县祁山镇法律服务所法律工作者，法律工作者执业证号31217011104591，一般代理。被告：黄山市志诚投资置业有限公司，住所地安徽省祁门县长途汽车站旁边，统一社会信用代码913410245563001998。法定代表人：陈土祥，总经理。委托诉讼代理人：凌敏，该公司职工，特别授权代理。委托诉讼代理人：ＸＸ峰，安徽昌义律师事务所律师，律师执业证号13410200210901038，一般代理。原告祁门县华鹏物业管理有限公司与被告黄山市志诚投资置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告祁门县华鹏物业管理有限公司法定代表人方丽华及其委托诉讼代理人叶力心、被告黄山市志诚投资置业有限公司委托诉讼代理人凌敏、ＸＸ峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祁门华鹏物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求依法解除物业服务合同；2.要求被告支付物业管理费70220元；3.三年内被告项目未完成的30%介入费43449元；4.案件诉讼费用由被告承当。诉讼过程中，祁门华鹏物业管理有限公司增加诉讼请求：38860元（包括2017年3月份的物业管理费9000元及赔付原告进驻小区的前期投入电脑等办公用品费用29860元）。事实和理由：2013年12月11日被告公司选用我物业管理公司进驻被告建设的坐落在祁门新城区的“祥和华府”小区进行前期物业管理，双方签订了“前期物业服务合同”，该合同第七条明确约定了被告及业主向我物业公司缴纳的物业费是：多层住宅是按0.55元/平方米/月计算；商业物业是按0.6元/平方米/月计算。该合同第八条明确约定了：业主应于交房之日起缴纳一年的物业服务费用；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或因被告原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由被告按100%向我公司缴纳。该合同第二十二条还明确约定了被告应向我公司承担前期物业介入费和开办费，即按2元/平方米收取的计算方式，在房地产开发项目交付的三年内被告未能完成项目时应再支付我物业公司30%的前期介入费和开办费。现今被告在与我公司约定的三年内没有完成开发项目，并且对前期应及时向我公司支付的物业管理费、介入费和开办费再三的拖欠着不肯支付，公然的违背双方签订的“前期物业服务合同”条款的约定，故被告明显的违约行为已经严重的侵害了我公司的合法权益，在与被告无法协调的情况下，特向法院提起诉讼要求依法解除物业服务合同、被告立即支付拖欠的物业管理费70220元和被告三年内项目未完成的30%介入费43449元。诉讼中，原告申请增加诉讼请求称，因我公司在诉讼时计算物业服务时间是截止到2017年2月份止的，而3月份还是我公司在服务，故申请增加2017年3月份物业管理费9000元的诉讼请求。另外，因被告已经明示与我公司解除物业服务合同，根据原《合同》的相关条款约定，依法主张由被告赔付我公司进驻被告小区的前期投入费29860元（即原告进驻小区的前期投入电脑等办公用品费用29860元）。黄山市志诚投资置业有限公司辩称：1.与原告签订的《前期物业服务合同》及附合同，是真实有效的，在履行合同的过程中，被告未构成违约。根据双方签订的《前期物业服务合同》规定，物业费用为1年周期，2016年未支付物业费用，理由有四点，一个是原告未按照2级物业资质提供服务，二是原告的物业管理混乱，业主都反映物业管理不善，同时从没有公布过物业费用的支出；三是原告计收被告的物业管理费用一直都是把储藏间及阁楼面积计算在内，多算了被告的物业费用；四是被告每月的房产都在交易，计算的住宅面积都不一样，需要核算再支付费用。2.同意解除双方签订的《前期物业服务合同》，但要求祁门华鹏物业管理有限公司立即退还前期介入费和开办费35000元。2013年12月11日，双方签订了《前期物业服务合同》，合同未明确合同的服务期限，截止目前原告也一直未主张要求支付前期介入费和开办费，原告无故要求解除《前期物业服务合同》，已经违反了《前期物业服务合同》第28条的规定，同时也违反了《安徽省物业管理条例》关于终止或解除合同必须移交物业管理资料档案的义务，另外根据《安徽省物业管理条例》56条规定，在没有交接物业管理资料前物业公司不得撤离。而原告擅自撤离物业管理，已经构成基本违约，所以，鉴于原告无故解除合同，答辩人也同意解除合同，但要求祁门华鹏物业管理有限公司立即退还前期介入费和开办费35000元。3.关于支付70220物业管理费问题，可以通过财务核算，双方认可后减去多支付的阁楼及储藏室物业管理，答辩人将立即支付。物业管理费用根据《前期物业服务合同》第八条规定，是按年支付，本公司由于原告违反法律规定收取了阁楼及储藏室的物业管理费用，所以应该依法予以核减。4.被告无须支付30%开办费，因为原告无故解除《前期物业服务合同》，已经违反了《前期物业服务合同》第28条规定，无须继续支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供证据一、证据二，即原告公司营业执照、法人证明机构代码、被告公司的工商登记信息等证据，证明原、被告主体资格。被告无异议。本院予以确认。原告提供证据三，即前期物业服务合同，证明原、被告之间的身份关系和原告收费的书面依据。被告质证认为该合同第8条约定物业服务按年交纳。本院认为，该证据即《前期物业合同》是本案的核心证据，不仅仅是当事人在质证中所述的收费问题，综合全案，该合同是双方当事人的真实意思表示，但是原、被告双方均无证据证明该合同是通过招投标或物业所在地房产行政主管部门批准选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理，且合同主要条款表述不规范、合同期限不明确，这也是导致本案争议的根源。原告提供证据四，即物业费收取核对函，证明原告自2016年6月-2017年2月收费的具体数额，也是经过被告签收并认可的；同时，原告提供证据五，即物业费催收函，证明被告拖欠物业管理费用的事实。被告质证认为该证据四、证据五的真实性、合法性无异议，关联性有异议，因为原告入驻小区管理物业以来，一直多收了被告阁楼、顶楼及储藏间的物业费用，且发生争议后双方一直在协调处理。本院认为，证据四可以证明原告向被告发出物业费核对函以及原告计算物业费用的方式及具体数额的事实，其中原告主张物业开票金额自2016年6月-2017年2月总额为83078元；证据五可以证明原告向被告催收物业费用及表达原告要求被告支付30%介入费（78000平方*2元/平方*30%＝46800元）意思表示的事实。原告提供证据六，即原告出具给被告的电费收支情况信函，证明原告截止2016年10月26日止电费收支情况。被告质证认为真实性、合法性无异议，但是电费冲抵物业费用时，已经多收了阁楼、顶楼及储藏间的物业费用，争议一直在协调处理。本院认为，证据六可以证明原告自2015年3月18日-2016年10月26日期间收取电费的事实和原告向被告表达其收取物业10%以及用电费冲抵2015年3-4月份物业费用11388元、2015年7-8月份物业费用15525元、2016年1-5月份物业费用35643元，同时证明原告向被告表述被告已经支付给原告22108元时少付了969元，以及原告向被告收取介入费15482元的意思表示，这样，前款收支折抵后结余12858元，而2016年6-9月份物业费用35236元又以结余款12858元冲抵之后仍欠22378元的意思表示。综合全案，被告认可原告用电费冲抵物业费用的事实，本院予以认可。原告提供证据七，即被告出具给原告的交房通知书，证明被告交房及业主姓名、房屋面积等具体事项记载的事实，原告也是据此记载的面积来计算物业收费的。同时，原告提供证据八，即由测绘单位黄山市三金房地产估价经纪有限公司制作的“祥和华府各幢楼测绘面积一览表（竣工）”，证明被告“祥和华府”各幢楼已经竣工的建筑面积情况，也是原告以此计算物业费用和介入费的依据。被告质证认为该证据七、证据八的真实性、合法性无异议，关联性有异议，理由同上（即证据六中的异议理由）。本院认为，证据七、证据八均真实、合法，可以作为本案中住宅建筑面积的计算依据。住宅建筑面积总计58338.36平方米，其中2012年8月16日至2014年3月3日，在住宅中的第7层“用途”注明为“储藏室”的建筑面积共计1851.88平方米；2015年11月至2016年6月20日在“用途”中标明为“住宅”，同时在相应的“所在层次”的第7层中注明为“阁楼”的建筑面积共计949.74平方米。被告提供证据一，即前期物业服务合同（含原告的《物业管理方案》），证明物业合同及物业具体工作。原告质证异议称，前期物业合同自双方盖章签字之后并没有其他文字附件。本院认为，原告的《物业管理方案》未经当事人双方共同约定，不能作为《前期物业合同》的附件。被告提供证据二，即被告出具给原告的工作联系函及回复，证明被告要求物业公司按照物业合同做好物业工作。原告质证异议称，工作联系函没有向原告送达，对原告不具有任何效力，另外照片也不能证明是在小区内拍摄。本院认为，工作联系函是被告一方的意思表示，亦无其他证据证实已经送达给原告，不能作为本案的定案证据。另外，《关于物业费催收函的回复》可以证明被告已经收到原告物业催收函的事实，同时表达了被告对原告的物业服务质量表达不满及其支付物业费前置条件的意思表示。被告提供证据三，即业主反映的文字材料，证明物业公司未切实履行物业管理工作。原告质证异议称，业主反映材料文字来源不明，有故意裁剪、拼接的事实。本院认为，该证据不符合证据规则要求，不能作为本案的定案证据。被告提供证据四，即被告的举报信和祁门房地产管理中心的会议记录复印件，证明被告向原告表达其主张原告多收了阁楼和储藏室物业费的事实，且物业收费不合法。原告质证异议称，该举报材料是在原告提起诉讼之后才书写的，另该举报材料所反映的事项不客观真实，会议纪要仅仅是祁门房管部门召集双方进行协调的一个事实，并没有指责原告的收费和计算方法违规违法。本院认为，举报材料是当事人向行政主管部门反映问题和要求，并不是相关部门的答复或意见，不能作本案的定案证据；会议纪录证明祁门房地产管理中心于2017年2月23日召集双方当事人协调的事实，但是该证据提交不完整，在法庭上出示的证据可以证明协调会议是在双方当事人有合同意向的前提下，提出了6点意见的事实。被告提供证据五，原告法定代表人方丽华发给凌敏的手机短信及三名证人的书面证明，证明物业公司擅自离开物业管理。原告质证称，对手机短信的证据“三性”无异议，但是对被告的证明目的有异议，该手机短信是业务交接通知，并没有讲到原告立即撤出小区，被告的误解将原告的办公室立即侵占和封锁，致使原告不能正常地与被告进行交接，过错在于被告；对于证人证言认为不符合客观事实，且三证人于2017年4月1日就到被告其单位上班。本院认为，方丽华的手机短信可以证明原告以手机短信的方式通知被告于2017年4月5日前派人接管小区物业的事实。证人证言不符合证据规则要求，不能作为本案的定案证据，但是所证明的事项与原、被告双方陈述的意见及原告手机短信内容并不冲突。本案争议焦点一，关于争议中储藏室、阁楼的物业费问题。辩论中，原告称其收取的物业费用中不含储藏室和阁楼的建筑面积，而且7楼的储藏室和阁楼，被告也是按照住宅出售给业主的，应当按照住宅面积计算物业费用。经当事人举证质证后，本院认为，原告依据被告提供的竣工测绘住宅建筑面积中明确标注有储藏室面积1851.88平方米、阁楼面积949.74平方米，该“储藏室和阁楼”可理解为“顶层跃层和阁楼”。对于原告主张物业费用中已含有该两项面积的费用，应当按照上述面积所占比例减半计算。本案争议焦点二，关于30%介入费问题。本院认为，被告没有证据证明其三年内项目已经完成，且业主委员会尚未成立，对此被告负有举证不能的责任。原告主张“总房屋建筑面积”作为介入费计算依据，与《前期物业服务合同》第二十二条中“按实际交付住宅总建筑面积”不符，不予支持。本院认为，30%的介入费应当根据合同约定，以住宅总面积58338.36平方米为基数计算，同时应扣除七楼中标注“储藏室”与“阁楼”面积的一半即1400.81平方米，即（58338.36-1400.81）*2*30%＝34162.53元。本案争议焦点三，关于原告主张要求被告赔付前期投入29860元购买电脑等办公用品费用问题。原告要求根据《前期物业服务合同》第二十八条由被告承当违约责任，被告应当支付给原告实际投入费用，且原告收取的前期物业不予退还。被告主张原告违约，应当退还前期支付的介入费35000元，根据相关规定，开办费用于购买办公设备、物业合同终止时物业服务企业有义务将办公设备及相关资料移交给业主委员会。本院认为，被告以物业费用收取有误为由，未支付物业费用，又未主动与原告协商解决，存在一定过错。原告没有主动与被告协商解决，则以被告没有支付物业费用为由要求解除物业服务合同，也存在一定过错。由于《前期物业服务合同》主要条款表述不规范、合同履行期限约定不明确，原、被告的过错行为均不符合《前期物业服务合同》第七章违约责任中所约定的追责情形，对于原告该项主张不予支持。本案争议中关于电费具体数额问题。原告就2016年10月26日止电费收支情况已经以书面形式向被告通报，被告仅仅以冲抵时含有储藏室与阁楼面积的费用为由提出异议，却没有相关证据证明电费的实际收支情况。本院认为，在没有其他证据证明的情况下，电费具体数额可以依据原告提供的证据予以认定。本院认为，2013年12月11日，原、被告双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订的《前期物业服务合同》，其签订程序和形式要件没有严格按照《物业管理条例》中“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”要求办理。鉴于该合同已经实际履行，为最大限度保护业主合法权益，对于合同约定中所涉及原、被告双方权利义务，且不损害国家或他人权益的，对原、被告双方当事人具有法律约束力。2016年6月至2017年2月，原告向被告送达《物业核对函》明确物业开票金额共计83078元，被告在诉讼中称原告多收了储藏室和阁楼的物业费，但至法庭辩论结束前，没有提供证据证明其主张，也无实际财务报表，对此被告负有举证责任，应当依法承当举证不能的责任。现根据原告向法庭提供，是由被告递交给原告的“祥和华府小区各幢楼竣工测绘面积一览表”核算，住宅建筑面积共计58338.36平方米，其中包含第七层中的储藏室面积1851.88平方米、阁楼面积949.74平方米。对于原告主张物业费用中已含有该两项面积的费用，应当减去上述面积所占比例4.8%的一半计算实际物业费用。这样，自2016年6月至2017年2月，原告实际物业费收取数额可以确定为83078*（100%-4.8%/2）≈81084.13元。2017年3月的物业费用，原告主张以参照2017年1-2月物业费用的平均数计算，收取9000元的诉请，符合本案实际情况，予以支持。基于原、被告双方同意以电费抵扣物业费，可根据原告提供的电费收支情况进行计算，即冲抵后结余12858元。自2013年12月11日《前期物业服务合同》签订后至2016年5月止，原、被告双方已经实际结算了该期间的物业费用，被告主张自2014年6月至2016年5月原告多收了阁楼和储藏室的物业费，既无证据，又不属于原告的诉请范围，本案不作处理。庭审结束后，被告要求原告退还其在退出物业管理后所收取的物业费120147元，不属本案争议范围，也未经法庭审理，本案不作处理。因此，自2016年6月至2017年3月止，被告实际应当支付的物业费用共为81084.13+9000-12858＝77226.13元。关于30%介入费是合同约定的事项，应当依据原、被告双方签订的《前期物业服务合同》第二十二条的约定处理，即被告应当支付30%的介入费34162.53元给原告。原告增加诉讼请求所称的电脑等办公用品共计29860元，要求被告赔付，并无事实根据。原告于2017年2月17日以诉讼方式向被告明确表示要求依法解除物业服务合同，又于2017年4月1日以手机短信方式通知被告于4月5日之前派人接管小区物业。被告在诉讼中明确表示同意解除《前期物业服务合同》，并于2017年4月1日实际接管物业管理。对此，原、被告双方解除物业服务合同时，虽然交接方式不友善、有瑕疵，并不能改变被告依据双方真实意思表示接管物业的客观事实。在小区业主委员会没有成立之前，被告作为住宅建设单位接管小区物业，不构成违约、也不构成侵权，因此对于原告的该项主张不予支持。同时，《前期物业服务合同》终止的时间可以确定为2017年3月31日。合同解除后，原、被告双方应当本着平等协商的原则，严格按照双方的约定及相关法律法规妥善办理交接手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第七条、第九条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民法通则》第六十条，《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令第666号）第二十一条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第十条，并参照《黄山市物业服务收费管理实施细则》第十六条的规定，判决如下：一、原告祁门县华鹏物业管理有限公司与被告黄山市志诚投资置业有限公司于2013年12月11日签订的《前期物业服务合同》自2017年3月31日解除；二、被告黄山市志诚投资置业有限公司应承担自2016年6月至2017年3月物业管理费用90084.13元的给付义务。履行中，扣除电费结算余额12858元，被告黄山市志诚投资置业有限公司应实际给付原告祁门县华鹏物业管理有限公司77226.13元；三、被告黄山市志诚投资置业有限公司应给付原告祁门县华鹏物业管理有限公司介入费34162.53元；四、上述判决中的第二、三项履行款共计111388.66元于本判决生效之日起十日内付清。五、驳回原告祁门县华鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3351元，财产保全费1070元，共计4421元，由原告祁门县华鹏物业管理有限公司负担1768.4元；由被告负担2652.6元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审 判 长 郑新法审 判 员 方成姿人民陪审员 许仙桃二〇一七年六月十九日书 记 员 许源源附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第四当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第九条第一款当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民法通则》第六十条民事行为部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效。《物业管理条例》(中华人民共和国国务院令第666号)第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人向人民法院提供证据应当提供原件或者原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的可以提供经人民法院核对无异的复制件或者复制品。《黄山市物业服务收费管理实施细则》（黄价字〔2012〕68号通知）物业服务费以法定产权面积（房屋所有权证登记的建筑面积）计算，其中顶层跃层和阁楼按法定产权面积的一半收费，储物间、柴房不收费，车库按多层住宅标准收费；未办理产权证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。 来源：百度“”