（2017）闽0205民初1108号

裁判日期: 2017-06-19

公开日期: 2018-05-31

案件名称

厦门银之座物业管理有限公司与黄海滨物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

厦门市海沧区人民法院

所属地区

厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

厦门银之座物业管理有限公司,黄海滨

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0205民初1108号原告：厦门银之座物业管理有限公司，住所地福建省厦门市海沧区滨湖东路826号之八，统一社会信用代码91350205705456040X。法定代表人：林建忠，总经理。委托诉讼代理人：林建才，男，厦门银之座物业管理有限公司工作人员。委托诉讼代理人：曾庆方，男，厦门银之座物业管理有限公司工作人员。被告：黄海滨，男，1982年4月9日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。原告厦门银之座物业管理有限公司（以下简称“银之座物业公司”）与被告黄海滨物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月24日立案后，依法适用简易程序于2017年5月17日公开开庭进行了审理。原告银之座物业公司的委托诉讼代理人林建才、曾庆方及被告黄海滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银之座物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告缴清从2015年7月1日至2016年12月31日的物业管理费3105.36元、公维金621.07元、水电公摊100.8元、电梯公摊198元以及前述费用按每日3‰计算的滞纳金3521.7元，合计7546.9元。事实与理由：原告与“旭日海湾”小区业主委员会签订了管理服务合同，原告已按合同约定履行了相应的责任和义务，并获得了广大业主的认可。被告从2015年7月1日至2016年12月31日期间未交纳物业服务费，经原告工作人员采取了多种形式包括发放《缴费通知书》催缴未果。被告黄海滨答辩称，一、业委会成立不合法，旭日海湾三期Ⅱ业主并未参与业委会的组成，且物业管理合同早于2012年4月30日届满未续约。二、原告未提供物业管理服务，造成小区环境脏乱差，严重影响业主的生活品质。小区大部分业主对原告物业服务不满。原告在厦门市建设局资质检查中被列入“黄色名单”，厦门网、厦门日报通报此事。厦门市建设局对全市物业服务企业“双随机”抽查通报旭日海湾“1、小区内卫生脏乱差；2、设施设备存在安全隐患；3、消防通道堵塞、消防设备存在安全隐患”。三、原告未公布公共收益、公维金支出、公摊水电，部分公共收益占为己有，占用公维金直至亏空支出，随便摊派加价收取公摊水电。四、被告于2017年2月16日向原告缴交2010年7月至2015年6月期间的物业费12421.44元，原告多收物业费2070.24元。本院经审理认定事实如下：被告黄海滨系福建省厦门市海沧区沧湖东一里229号501室（海沧区“旭日海湾”229号501室，建筑面积172.85平方米）业主。原告银之座物业公司于2009年5月10日与厦门市海沧区旭日海湾业主委员会签订一份《旭日海湾物业管理合同》，约定由原告对旭日海湾小区进行物业管理服务，委托管理事项为小区公共部位、公共设施、公共环境的卫生、绿化、维护、秩序的管理；原告提供三级物业服务；物业管理收费标准：一期、二期、三期I多层住宅每月每平方米0.5元，小高层（带电梯）每月每平方米0.8元，店面每月每平方米0.8元；三期Ⅱ多层住宅每月每平方米0.6元；小高层（带电梯）每月每平方米1元；店面每月每平方米1元（包含除公共电梯运行电费及二次供水公摊外的其他公共水电费）。房屋维修金：一期、二期、三期I多层住宅及店面每月每平方米0.15元，三期Ⅱ多层住宅及店面每月每平方米0.2元，高层（带电梯）每月每平方米均为0.2元，房屋维修金由原告代收代管。费用支出约定：公共设施的小修及公共部位的维修费用（经业委会审批）从房屋维修金中支出；公共设施、公共部位的水电费用由业主按面积公摊，由原告代收代缴。缴费时间：随时。每季度最后一天为该季度缴费的最后时限，逾期未缴纳的从逾期之日起每日按所欠费用总额的3‰收取滞纳金。合同正常期限为三年，自2009年5月1日起至2012年4月30日止，期间乙方若达不到管理等级水平且业主代表大会业主表决权2/3不满意，则此合同自动终止，双方立即交接。因主张被告欠缴物业管理相关费用，故原告于2017年2月28日诉至本院。另查明：一、2009年5月31日，厦门市海沧区发展和改革局以厦海发价〔2009〕8号《关于旭日海湾小区物业服务收费有关事项的通知》核定旭日海湾小区的物业管理服务费收费按原告与海沧区旭日海湾业主委员会所签订的《旭日海湾物业管理合同》执行，房屋公共维修金一期、二期、三期Ⅰ多层住宅及店面按0.15元每平方米每月，三期Ⅱ按0.20元每平方米每月收取。二、2012年9月5日，厦门市海沧区建设局、厦门市海沧区人民政府海沧街道办事处向原告发出《关于旭日海湾小区物业管理工作的函》，载明为维护小区正常管理和群众生活秩序，经研究同意原告在物业服务合同到期后至新一届业主委员会成立之前继续承担旭日海湾物业服务，服务内容和收费标准参照原物业服务合同执行。三、原告庭审举证《欠费清单》，拟证明被告的欠费情况。《欠费清单》载明被告物业面积为172.52平方米，欠缴2015年7月1日至2016年12月31日期间的管理费3105.36元（单价1元每平方米每月）、公维金621.07元（单价0.2元每平方米每月）、水电公摊100.8元（单价5.6元每月）、电梯公摊198元（单价11元每月）以及按每日3‰标准计算的违约金3521.7元，合计7546.93元。原告提交水、电费发票复印件，拟证明原告为业主缴纳相关水电费；被告认为水电公摊、电梯公摊的费用每月相同，与现实情况不相符。原告庭审举证照片、保安工作交接表、维修单、代缴水电费发票等，拟证明其为案涉小区提供物业服务的事实。被告提供物业费发票及刷卡单，欲证明原告多收取物业费。被告提供厦门市建设局网站通报、海峡导报报道、厦门网报道、视频照片、2009年公维金收支明细、旭日海湾业主要求改选业委会材料及满意度调查表，欲证明原告未提供物业服务、公维金亏空、旭日海湾三期Ⅱ大部分业主不满意。四、《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》对于物业服务企业提供三级物业服务的要求具体分为：1、基础服务（0.40元/㎡/月）：管理处设置、管理人员要求、服务时间、日常管理与服务；2、清洁卫生（0.25元/㎡/月）：楼内公共区域的地面和墙面、楼梯扶手、栏杆、窗台、消防栓、指示牌等公共设施、天花板、公共灯具、门、窗等玻璃、天台、屋顶、垃圾收集、电梯桥厢及楼外公共区域的道路地面、绿地、明沟、公共灯具、宣传栏、小品等、垃圾厢（房）、果皮箱、垃圾桶、消毒灭害、化粪池清理、保洁人员等；3、秩序维护（0.48元/㎡/月）：人员要求、门岗、巡逻岗、技防设施和救助（监控岗）、交通（车辆管理）等；4、绿化养护（7元/㎡/年，含水费）。共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修第三类的收费标准为：共用部位0.77元/㎡/月，公共照明小高层0.03元/㎡/月，升降系统（电梯）小高层0.04元/㎡/月，避雷设施0.01元/㎡/月。严格按照三级及共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修第三类的管理每月的物业管理服务费为2.56元/㎡/月。上述事实有原告提交的《旭日海湾物业管理合同》、《关于旭日海湾小区物业管理工作的函》、厦海发价〔2009〕8号《关于旭日海湾小区物业服务收费有关事项的通知》、《欠费清单》、水、电费发票、照片、保安工作交接表、维修单、土地房屋登记信息，被告提供的物业费发票及刷卡单、厦门市建设局网站通报、海峡导报报道、厦门网报道、视频照片、2009年公维金收支明细、旭日海湾业主要求改选业委会材料、满意度调查表以及本院庭审笔录等予以证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告银之座物业公司与旭日海湾业主委员会于2009年5月10日签订的《旭日海湾物业管理合同》是双方的真实意思表示，合法有效。现被告认为在合同于2012年4月30日到期以后，原告未进行事实管理。对此，原告提供的《关于旭日海湾小区物业管理工作的函》、照片、单据及被告提供的物业费发票、网站通报、报道可以证明原告在涉诉小区提供物业管理服务的基本事实。被告所在的旭日海湾三期Ⅱ属于旭日海湾小区的一部分，厦门市海沧区旭日海湾业主委员会与原告签订的《旭日海湾物业管理合同》对旭日海湾三期Ⅱ业主同样具有约束力，虽然合同约定于2012年4月30日到期，但原告继续为旭日海湾小区提供物业服务，双方事实上形成了不定期的服务合同关系，双方的权利义务可以按照前述的《旭日海湾物业管理合同》确定。被告提供的要求改选业委会的材料及满意度调查表并不能涵盖小区全体业主也不是业主代表大会表决产生，不足以主张物业管理合同自动终止。《旭日海湾物业管理合同》约定原告提供三级物业服务，按照《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》三级三类标准收费是2.56元/㎡/月，而原告向被告收取物业管理费是按《旭日海湾物业管理合同》约定的收费标准三期Ⅱ小高层（带电梯）1元/㎡/月，该标准仅是《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》三级三类标准的39%，即便原告的物业服务有不尽如人意之处，服务水平并未达到三级物业服务标准，但也与其收费标准基本匹配。况且物业服务企业仅能依照物业服务合同的授权提供物业服务，本身并无行政执法权，无法对违规业主进行处罚，无权拆除违章搭建和没收随意堆放物品，车辆乱停放、周边餐饮市场环境等问题受限于小区规划，原告并非不履行物业管理合同，被告提出的理由不属于可拒交物业费的“正当理由”。业主认为物业公司怠于履行职责，应当积极成立业主委员会行使小区自治管理权，要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式来维护自己的合法权益，也可以向相关部门反映问题甚或通过诉讼方式要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。物业管理费是维护小区的重要资金，业主以不交纳物业费来表达对物业公司的不满，并非明智之举，只会让小区物业服务水平愈发下降，陷入恶性循环，直至小区物业管理瘫痪，同时也损害正常交纳物业费的业主的利益。被告作为业主应当按照《旭日海湾物业管理合同》的约定交纳物业管理费。但原告在提供物业服务过程中确实存在管理不善和服务不到位的问题，比如部分业主违章搭盖、公共区域随意堆放物品、安保清洁人员年龄偏大、清洁卫生服务不及时等，引起不少业主不满，被相关部门通报整改，被告拒绝缴纳物业管理费事出有因，原告要求被告支付滞纳金的请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。因此，被告应按照每月172.52元的标准（172.52㎡*1元/㎡/月）缴纳物业管理费从2015年7月1日开始至2016年12月31日，共计18个月，合计3105.36元。公维金系因为全体业主利益收取，且物业服务企业仅为代收性质，被告应支付自2015年7月1日至2016年12月31日的公共维修金621.07元。原告按每月固定费用计算水电公摊、电梯公摊，而每月水电、电梯实际支出会随用量不同而变动，固原告水电公摊、电梯公摊的计算方法与现实常理不符，且原告无法提供代垫发票予以佐证，该项诉求本院不予支持。被告提出原告多收物业费的对应期间是2010年7月1日至2015年6月30日，提供的公维金收支明细对应期间是2009年1月至2009年12月，均与本案无关，本院不予采纳。综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款,《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告黄海滨于本判决生效之日起十日内支付原告厦门银之座物业管理有限公司2015年7月1日至2016年12月31日期间的物业管理费3105.36元、2015年7月1日至2016年12月31日的公维金621.07元，合计3726.43元；二、驳回原告厦门银之座物业管理有限公司的其余诉讼请求。如被告黄海滨未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元减半收取25元，由原告厦门银之座物业管理有限公司负担13元，由被告黄海滨负担12元，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员　　张晨玮二〇一七年六月十九日代书　记员　　陈俊鹏附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 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