（2017）粤0402民初2425号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2018-05-08
案件名称
珠海市先诚物业顾问有限公司与魏方龙、魏展香物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市香洲区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
珠海市先诚物业顾问有限公司,魏方龙,魏展香
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第五条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第三十五条第一款，第四十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0402民初2425号原告：珠海市先诚物业顾问有限公司，住所地：珠海市香洲区。法定代表人：张汉杰，董事长。委托诉讼代理人：谢伟攀，珠海市先诚物业顾问有限公司的员工。被告：魏方龙，男，1960年5月27日出生，汉族，身份证住址：珠海市香洲区。被告：魏展香，女，1960年10月6日出生，汉族，身份证住址：珠海市香洲区。原告珠海市先诚物业服务顾问有限公司（以下称先诚物业公司）与被告魏方龙、魏展香物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告先诚物业公司的委托诉讼代理人谢伟攀与被告魏方龙到庭参加诉讼，被告魏展香经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告先诚物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付物业管理费6761.5元及滞纳金18695.1元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告是上宝花园4栋XX号商铺房的业主，原告于2008年10月至今是上宝花园的物业管理单位。按照物业服务合同的约定，上宝花园物业服务费的收取标准为：住宅多层的按建筑面积每月每平方0.5元收取；商铺按建筑面积每月每平方1.5元收取；楼宇内公用照明系统和防盗系统对讲保养维修费每户每月3元；小汽车露天车位使用费每月70元。逾期交纳的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之二支付滞纳金。被告的商铺自2008年11月至2015年8月累计欠物业服务费6761.5元及应付滞纳金18695.1元。原告为被告提供了物业管理服务，履行了应尽的义务，被告应当按照约定交纳物业服务费。被告逾期不交纳物业管理费，经多次上门和公告催促仍不予交纳，已严重损害原告的合法权益。被告魏方龙辩称，一、原告所签订的物业管理合同没有经过业主大会批准，是业主委员会几个人越权签订的，属无效合同。原告利用非法手段签订合同，在签订合同时贿赂业主委员会成员。原告本身也没有资质证书。二、原告未提供相应的物业管理服务，已构成根本违约。原告没有公示物业管理内容及收费标准。原告只知道按照合同收费，却不按合同的约定提供相应的物业管理服务，连最起码的卫生清洁都是上冲村环卫清洁工打扫的。还有其他义务也没有履行，因太多而难以一一列举。三、原告的物业管理服务质量非常差，小区内外管道经常堵塞，如遇下雨天或用水多的时候，商铺内厕所污水倒流经常受浸，导致无法出租。经多次投诉无果，被告只好自掏腰包请人疏通及改管维修，所花费用应由管理处支付。商铺门侧的垃圾乱堆放，被告因此与他人发生纠纷，最后由上冲居委会协调解决。四、原告无权收取垃圾处理费，因为原告不是收费主体，业主已向供水公司交费。被告魏展香没有答辩，也没有提交证据。本院经审理认定事实如下：原告先诚物业公司成立于1999年4月16日，领取了相应的企业法人营业执照和资质等级为叁级的物业服务企业资质证书。2012年11月26日，原告先诚物业公司与上宝花园业主委员会签订《上宝花园物业服务合同》，合同约定：上宝花园业主委员会将上宝花园委托原告先诚物业公司实行物业管理，原告先诚物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和非业主使用人，本物业的全体业主和非业主使用人均应对履行本合同承担相应的责任。管理事项包括公共环境卫生、绿化与建筑小品的维修养护与管理、治安防范、交通车辆停放秩序及停车场的管理、房屋建筑共用部位及共用设施设备的维修养护和管理等。管理期限为五年，自2012年12月1日至2017年11月30日。物业管理服务费收取标准：多层住宅按建筑面积每月每平方米收取0.50元；商铺按建筑面积每月每平方米收取1.50元；公用水电费每月按实际使用量向全体业主或非业主使用人按户分摊；楼宇内公用照明系统和防盗对讲的保养维修费按每户每月收取3元；露天车位按每辆每月收取70元等。逾期交纳物业服务费的，自逾期之日起按每天应交管理费的千分之二交纳滞纳金。合同还对其他违约责任进行了约定。原告先诚物业公司自称在2008年11月开始进驻上宝花园进行物业管理，当年签订的物业管理合同与上述合同内容基本一致，至今仍在上宝花园小区进行物业管理。被告魏方龙对原告进驻小区管理的时间无异议。被告魏方龙、魏展香系珠海市明珠北路24号（上宝花园）4栋XX号商铺的权属人。该房屋建筑面积为77.36平方米，按照《上宝花园物业服务合同》的约定，两被告应向原告先诚物业公司交纳物业管理服务费每月116元。原告先诚物业公司提供的欠费明细表载明，两被告拖欠2008年11月至2015年8月期间的物业管理服务费5220元、垃圾处理费1540元。被告魏方龙以原告所持合同无效、利用非法手段签订合同、未提供相应的物业管理服务、服务质量差、无权收取垃圾费等理由拒交上述费用，并在庭审中提出，商铺的管理费已由租户交纳，同时认为原告的起诉已经超过二年诉讼时效。原告先诚物业公司在庭审中承认对上宝花园小区的管理有不当，但仍要求业主交纳物业服务管理费。庭审后，被告魏方龙提出，从小区管理处打印的欠费金额与原告提供的欠费明细不一致，其中管理费为5068元、滞纳金为19004.4元。经再次核实，原告认可涉案商铺的租户在诉讼期间交纳了部分费用，同意变更第1项诉讼请求为：判令被告立即支付物业管理费5068元及滞纳金19004.4元。以上事实，原告先诚物业公司提供了《上宝花园物业服务合同》、房地产权登记表、拖欠费用明细表等证据在案佐证，被告魏方龙也提供了相关图片证明上宝花园小区比较脏乱、设施有损坏等现状。本院认为，本案争议的焦点主要有三方面，一是原告先诚物业公司与上宝花园业主委员会签订的《上宝花园物业服务合同》是否有效；二是原告先诚物业公司的起诉是否超过诉讼时效；三是原告先诚物业公司对上宝花园小区的管理是否到位以及被告应交纳的具体费用。对此，本院作如下评判：一、关于《上宝花园物业服务合同》的效力。《上宝花园物业服务合同》为原告先诚物业公司与上宝花园业主委员会签订，原告先诚物业公司领取了从事物业服务活动的企业法人营业执照，持有物业管理企业叁级资质证书，符合从事物业管理活动的资格；上宝花园业主委员会为上宝花园业主大会会议选举产生，有权代表业主签订物业服务合同，双方均在合同上加盖了公章，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，该合同合法有效，双方均应依约履行。同时，按照《中华人民共和国物权法》第七十八条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，上述物业服务合同对上宝花园的业主具有约束力，业主也应当依约履行。被告魏方龙对上宝花园业主委员会的决定有异议的，应另循途径解决。被告魏方龙主张原告贿赂上宝花园业主委员会成员的问题，与合同效力无关。二、原告先诚物业公司的起诉是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，按照物业服务合同约定和一般交费惯例，物业管理服务费用是按月分期交纳。被告魏方龙、魏展香所有的商铺在原告的物业服务范围内，应当按月分期交纳物业管理服务费用，但两被告自2008年11月起拒绝足额交纳，而原告至今仍在管理上宝花园小区，根据上述规定，原告于2017年3月向本院提起诉讼，并未超过诉讼时效。被告魏方龙关于原告起诉已过诉讼时效的抗辩不能成立，本院不予采纳。三、关于原告先诚物业公司对上宝花园小区的管理是否到位以及两被告应交纳的具体费用。如前所述，上宝花园业主委员会与原告先诚物业公司签订的《上宝花园物业服务合同》对上宝花园的业主具有约束力，各方均应依约履行。原告从2008年11月进驻上宝花园后，已按照合同提供物业管理服务，被告魏方龙、魏展香所有的房屋在原告的物业服务范围内，也实际享受了原告提供的物业服务，因此，两被告应按照合同约定向原告支付物业管理服务费。鉴于原告确实没有完全按照物业服务合同的约定提供服务，本院酌定被告魏方龙、魏展香应交纳的物业管理服务费按照八折处理。经核对，被告魏方龙、魏展香拖欠2008年11月至2015年8月期间的物业管理服务费共计5068元，按照八折处理实际应支付4054.4元。关于垃圾处理费，原告自愿放弃主张，本院准许。关于滞纳金的问题，虽然物业服务合同有约定，但因原告没有提供证据证明已向被告催缴物业管理费用，加之原告在物业管理方面确实存在不当，被告并非无故拖欠，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条、第三十五条、第四十一条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告魏方龙、魏展香于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市先诚物业顾问有限公司支付物业管理服务费共计人民币4054.4元；二、驳回原告珠海市先诚物业顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取人民币218元，由被告魏方龙、魏展香负担68元，原告珠海市先诚物业顾问有限公司负担150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 冯丽萍二〇一七年六月十九日书记员 朱 迪梁缙 来源：