（2017）豫01民终7246号

裁判日期: 2017-06-19

公开日期: 2017-07-03

案件名称

郑州惠众置业有限公司、杜莓房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

郑州惠众置业有限公司,杜莓

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终7246号上诉人（原审被告）郑州惠众置业有限公司，住所地郑州市中原区棉纺西路6号1号楼。法定代表人白立军，董事长。委托代理人张磊，该公司员工。委托代理人周卫明，河南中涵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）杜莓，女，汉族，1987年6月1日出生，住河南省淮阳县。委托代理人孙希成，河南迅迪律师事务所律师。委托代理人张翼，河南迅迪律师事务所律师。上诉人郑州惠众置业有限公司（以下简称惠众公司）因与被上诉人杜莓房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市中原区人民法院（2016）豫0102民初3825号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人惠众公司的委托代理人周卫明、被上诉人杜莓的委托代理人孙希成、张翼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜莓于2016年7月21日向郑州市中原区人民法院提起诉讼，请求判决惠众公司支付杜莓逾期房屋产权初始登记违约金42759元（暂计至2016年4月30日，此后的违约金仍以585751元为基数按日万分之一付至房屋产权初始登记日）。原审法院审理查明：2012年7月23日，杜莓与惠众公司签订《商品房买卖合同》一份，合同主要内容为：1.杜莓购买惠众公司开发的位于中原区秦岭××、××西××商品住宅××套，房款金额585751元。2.关于交付期限和逾期交房违约责任的约定。惠众公司应当在2013年10月1日前，将该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案资料、取得建设行政主管部门竣工验收备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同约定的第十四条内容已完成，前期物业管理已经落实的条件、并符合本合同约定的商品房交付杜莓使用。3.关于产权登记的约定。出卖人应当在2013年12月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。4.合同的履行状况：杜莓分别于2012年7月23日支付房款235751元、2012年10月13日支付房款350000元。2012年10月19日杜莓交纳购房契税11715元；2014年5月26日杜莓交存房屋维修基金5920元。2013年10月19日惠众公司将杜莓所购房屋交付。2016年5月6日，惠众公司将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，2016年5月13日，惠众公司对涉案房屋完成房屋权属初始登记备案。2016年7月21日，杜莓就本案纠纷向原审法院提起诉讼。原审法院认为：本案的争议焦点为，杜莓要求惠众公司支付逾期房屋产权初始登记违约金的诉讼时效问题。杜莓、惠众公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，双方应本着诚实信用的原则全面履行合同的义务。本案中，杜莓依约履行了作为商品房买受者应尽的义务，惠众公司则应相应的履行自己的义务。杜莓、惠众公司在《商品房买卖合同》中明确约定了出卖人应当在2013年12月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。诉讼中，杜莓、惠众公司均认可实际交付房屋的时间是2013年10月19日，那么依照合同的约定，惠众公司应于房屋交付使用后60日内（即2013年12月19日前）为杜莓办理房屋产权初始登记，逾期惠众公司则应当依约按日支付总房款万分之一的违约金的标准支付自2013年12月19日起至房屋产权初始登记日（2016年5月13日）止的逾期办理房屋产权初始登记违约金。根据我国民法关于诉讼时效的规定，民事权利受到侵害提起诉讼的期间为二年，由于违约金是随着违约的时间连续产生的，自2013年12月19日起至2014年7月21日期间产生的违约金已经超过二年的诉讼时效期间（杜莓于2016年7月21日起诉），故杜莓主张的违约金应自2014年7月22日起计算至2016年5月13日共661天，计款38718元。惠众公司关于杜莓起诉的违约金超过诉讼时效的辩解部分成立，故对杜莓主张的部分违约金，因超过诉讼时效，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、惠众公司自本判决生效之日起十日内向杜莓支付逾期办理房屋权属初始登记违约金38718元；二、驳回杜莓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1129元，由杜莓负担107元，惠众公司负担1022元。惠众公司上诉称：一审判决在诉讼时效的起算时间上是错误的，仍然沿袭了最高人民法院第八次全国民事商事审判工作会议纪要适用前一些法官认为“因违约行为是持续的，故应当自起诉之日起倒推两年起算诉讼时效”的错误认识，故而作出了自杜莓第一次起诉之日起向前推二年自起算诉讼时效，判决惠众公司承担自2014年7月22起到2016年5月6日逾期违约金的错误判决。这一判决适用法律错误，没有按照最高人民法院2016年11月30日最新发布的第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第四：关于房地产纠纷案件第（四）关于违约责任问题第18：买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间的明确规定来认定诉讼时效的起算时间，最高人民法院发布的第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要，解决的就是长期以来对诉讼时效的起算节点在司法实践中存在“1、合同说…既按双方所签订的《商品房买卖合同》所约定的交房时间和办证时间起算诉讼时效；2、实际交房说…既按实际交房的时间起算诉讼时效；3、自起诉之日倒推两年说…认为：因在商品房买卖合同中逾期办证违约责任一般来讲违约金都是按日计算的，每天的违约金都是不一样的，因违约行为是持续的，故不论逾期时间多长，就自起诉之日起倒推两年保护权利，超过自起诉之日起倒推两年以外的日期算作是超过诉讼时效，不予保护”等认识不统一，执行标准不一致，判决混乱的问题。统一规范适用的标准和依据应为“从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”的明确规定来认定诉讼时效的起算时间。结合本案来讲，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间，当然指的是惠众公司与杜莓签订的《商品房买卖合同》，而依据该《商品房买卖合同》约定的交房日期2013年10月1日和将办理产权初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局期限届满的2013年12月1日的次日起到杜莓第一次起诉之日(2016年7月21日)早已超过二年，而且期间没有诉讼时效中止、中断的任何情形，所以，依据该会议纪要的规定，本案已超过诉讼时效。请求撤销一审判决，改判驳回杜莓的诉讼请求。杜莓答辩称：1、本案中，交房时间应从实际交房时间2013年10月19日计算，而不应按合同约定的交房时间2013年12月1日计算，无论以上哪个时间点计算，惠众公司的违约行为均是处于持续之中的，其均应承担违约责任。双方在合同中关于交房日期的约定为2013年12月1日前，但在产权初始登记条款中约定的是房屋交付使用后60日内，根据上述约定，房屋交付使用是办理产权初始登记的前提条件，没有交付使用不可能存在办理产权初始登记事项，只有在惠众公司将房屋于2013年10月19日交付杜莓后，惠众公司才能去房屋主管部门办理产权初始登记。故本案的交房时间应从实际交房时间2013年10月19日计算，况且杜莓的诉讼请求大部分均未超过两年的诉讼时效期间。2、一审判决惠众公司向杜莓支付2014年7月22日至2016年5月13日的逾期产权初始登记违约金合法有据。惠众公司主张应按照《最高人民法院最新发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第四：关于房地产纠纷案件第（四）关于违约责任问题第18的规定计算诉讼时效即从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间，属于断章取义。该第18的完整内容应为：买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。在本案中，杜莓的损失数额实际上是难以确定的，只要没有完成产权初始登记备案，那么损失数额就无法确定。双方签订的《商品房买卖合同》中附件四第六条第一项中明确约定：出卖人应当在房屋交付使用后60日内，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定的时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之一违约金。双方在合同中约定的违约金计算标准为以总房款为基数按日万分之一的标准，此违约金属于变量，是为了约束惠众公司积极履行产权初始登记的义务。一审中，惠众公司提交的已完成初始备案的时间为2016年5月13日，证明惠众公司的违约行为一直持续到这一天。《民法通则》规定的两年诉讼时效期间是自知道或应当知道权利被侵害起计算。本案中，惠众公司的交房日期为2013年10月19日，那么根据合同约定，其应于2013年12月18日前完成产权初始登记备案，诉讼时效起算日期应为2013年12月19日。由于违约金是随着违约的时间连续产生的，但自2013年12月19日起至2014年7月21日期间产生的违约金已经超过二年的诉讼时效，故一审判决惠众公司支付杜莓自2014年7月22日至2016年5月13日的违约金显然并不超过两年的诉讼时效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决正确。惠众公司的上诉请求没有事实及法律依据，依法应予驳回。本院经审理查明的事实与原审一致。本院认为：惠众公司与杜莓签订的《商品房买卖合同》明确约定“出卖人在约定的时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之一违约金”，惠众公司未在约定期限内向郑州市住房保障和房地产管理局报送相关材料，应承担违约责任。由于惠众公司的违约行为处于持续状态，而违约金是基于违约的时间连续产生，因此一审判决关于违约金未超过诉讼时效的认定并无不当。综上，惠众公司的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费869元，由郑州惠众置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　宁　宇审判员　张永军审判员　杨成国二〇一七年六月十九日书记员　翟贝贝 来自