（2017）陕0104民初3592号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-12-26
案件名称
原告陕西名苑物业管理有限公司与被告铁格江排除妨害纠纷一案一审民事判决书
法院
西安市莲湖区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陕西名苑物业管理有限公司,铁格江
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十五条，第七十条
全文
西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0104民初3592号原告：陕西名苑物业管理有限公司。法定代表人：郑彩云，该公司总经理。委托诉讼代理人：关琳琳，陕西智冠律师事务所律师。被告：铁格江，男，1951年7月20日出生。委托诉讼代理人：张云鸿，男，1977年11月21日出生。原告陕西名苑物业管理有限公司（以下简称名苑公司）与被告铁格江排除妨害纠纷一案,本院于2017年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告名苑公司的委托诉讼代理人关琳琳，被告铁格江及其委托诉讼代理人张云鸿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告名苑公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即拆除在愉景华庭小区XX单元XX室三层窗外平台上的构筑物;2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系位于西安市莲湖区莲湖路XX号愉景华庭小区的物业管理公司，与被告签订有《前期物业管理服务协议》。根据协议约定，被告“…不得随意占用或损坏楼梯、电梯、屋面、道路等公用设施及场地，对房屋的内外承重墙、梁、柱阳台进行违章凿、拆、搭建”等。但被告在没有合法手续的前提下随意在自家窗外三层平台上用彩钢板搭建构筑物。原告曾多次要求被告拆除，被告均不予理睬。综上所述，被告作为愉景华庭小区的业主，应合法行使业主权利，但被告的行为已经违反《西安市城市房屋使用安全管理条例》第十七条、《西安市物业管理条例》第八十一条关于禁止在物业管理区域内违法搭建的规定，并违反了前期物业管理服务协议的约定，严重侵犯了全体业主的合法权益。故原告诉至法院，请求判令被告立即拆除违法搭建的设施及相关构筑物，以保障房屋的使用安全，维护全体业主的合法权益！被告铁格江辩称，愉景华庭小区的全体业主已经将原告公司解聘，小区的业主大会和业委会已经选聘了合法的新物业公司，与新的物业公司已经签订物业服务管理合同。本案所涉及的前期物业服务合同在小区业主选聘出新的物业公司后已经终止，名苑公司作为原告起诉不适格。另外，其在购房时，小区的开发商西安乾潮物业开发有限公司（以下简称乾潮公司）允许其使用窗外三层平台搭建构筑物，并且也没有任何一家单位认定其所搭建的构筑物属于违章建筑，故应当驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2004年9月10日，原告名苑公司与西安乾潮物业开发有限公司签订《前期物业服务合同》一份，合同约定乾潮公司将位于西安市莲湖区莲湖路XX号XX大厦商住综合楼委托名苑公司实行物业管理，委托服务内容含物业共用部位的维护与管理，包括房屋主体承重结构（含基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋面等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道，确保小区内不得随意搭建等。物业服务期限为壹年。自2005年6月30日起至2006年6月30日止。合同签订后，原告名苑公司即开始向该小区业主提供物业管理服务，并持续提供物业服务至今，且每年至西安市房屋物业管理办公室办理年检手续。被告铁格江于2005年从XX公司购买了愉景华庭小区XX单元XX室房屋。2005年11月20日，铁格江与名苑公司签订《前期物业管理服务协议》一份，协议约定：名苑公司为铁格江提供物业服务，铁格江遵守物业管理制度和《物业使用守则》，不得占用、损坏本物业的共用部位，不得随意占用或损坏屋面等公用设施及场地。该协议签订后，被告铁格江入住愉景华庭小区XX单元XX室。被告铁格江在该小区居住期间，占用其房屋窗外的三层部分屋面搭建构筑物。2017年4月6日，原告名苑公司作为管理该小区的物业服务企业，将被告起诉至本院。2017年5月7日，愉景华庭业主委员会与西安卓润物业管理有限公司签订《物业服务合同》，合同约定由西安卓润物业管理有限公司对愉景华庭小区提供物业管理服务。被告铁格江作为愉景华庭业主委员会的主任，代表业主委员会在合同上签字。另查明，愉景华庭小区地下车库的所有权现登记在名苑公司名下。本院认为，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干的解释》第三条第一款第（一）项规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分，属业主共有部分。该《解释》第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，愉景华庭小区三层屋顶属于业主共有部分，被告铁格江对该共有部分不享有所有权，其未经其他共有权人同意而擅自占用三层屋顶平台搭建构筑物，阻碍了原告对该业主共有部分的物业管理，也损害了其他业主的合法权益。原告名苑公司不仅是该小区的物业管理公司，同时还是该小区建筑物的业主之一。另根据《西安市物业管理条例》第八十一条之规定，物业管理公司、业主委员会、业主发现物业管理区域内有“（三）占用或者损坏共有部位…”等前款所列行为之一的，有权依照法律、法规及临时管理规约、管理规约，要求行为人停止侵害、排除妨害、恢复原状等。现原告名苑公司作为相关权利人，起诉要求被告铁格江停止占用业主共有部分，拆除私自搭建的构筑物，符合上述法律、法规的相关规定，理由正当，本院依法予以支持。关于被告辩称名苑公司不具备原告主体资格的问题。首先，原告名苑公司系愉景华庭小区内建筑物区分所有权人之一，系该小区内合法的业主，对建筑物的共有部分享有合法权益;其次，名苑公司作为前期物业服务企业，持续为该小区业主提供物业服务至今，其与愉景华庭小区业主之间存在事实上的物业服务关系;再者，被告虽在庭审中提供了愉景华庭小区业主委员会与西安卓润物业管理有限公司所签订的物业服务合同，但西安卓润物业管理有限公司至今尚未按照《西安市物业管理条例》的规定完善备案手续，尚未开始为愉景华庭小区提供物业服务;第四，被告作为愉景华庭小区业主委员会的主任，该小区业主委员会对其占用业主共有部分的行为并未制止。因此，名苑公司作为相关权利人，有权对被告占用业主共有部分的行为提起诉讼，本院对被告的抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十条之规定，参照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干的解释》第三条第一款第（一）项、第十四条、《西安市物业管理条例》第八十一条之规定，判决如下：本判决生效后三十日内，被告铁格江拆除其占用愉景华庭小区三层屋顶业主共有部分（即该小区XX单元XX室窗外三层平台）而搭建的构筑物。案件受理费100元（原告已预交），本院减半收取50元后，由被告铁格江承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员 赵兴华二〇一七年六月十九日书记员 任曼榕 来自：