（2017）粤0784民初1186号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-08-15
案件名称
易志涛、李静敏等与鹤山市鼎丰房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
鹤山市人民法院
所属地区
鹤山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
易志涛,李静敏,鹤山市鼎丰房地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第一百五十二条
全文
广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0784民初1186号原告：易志涛，男，汉族，1986年10月3日出生，住广东省鹤山市。原告：李静敏，女，汉族，1988年10月19日出生，住广东省鹤山市。被告：鹤山市鼎丰房地产有限公司，住所地：广东省鹤山市沙坪镇新业路1405号。法定代表人：吕义胜，该公司经理。委托诉讼代理人：杨健海，广东宝言律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑岚，广东宝言律师事务所实习律师。原告易志涛、李静敏诉被告鹤山市鼎丰房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月7日公开开庭进行了审理。原告易志涛、李静敏，被告鹤山市鼎丰房地产有限公司的委托诉讼代理人杨健海、郑岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易志涛、李静敏向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行合同约定的交房义务；2.被告因逾期交房而向原告支付违约金总共23929.23元（暂计至2017年5月3日，剩余的违约金每天按已支付房价款的万分之二计算，全部违约金计至实际交付房屋之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年1月8日与被告签订合同购买被告所开发的位于鹤山市××凤凰××房，购房金额为519650元，并已按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条约定，被告应于2016年7月5日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付给原告使用。同时合同补充协议第四条规定，逾期交楼在3个月内（含3个月），甲方应一次性向乙方支付逾期交楼违约金2000元。逾期交楼超过3个月的，从3个月后的第一天开始，甲方应每日以乙方已支付房价款的万分之二支付逾期交楼的违约金给乙方；逾期交楼超过1年的，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，应向甲方书面催告，甲方在乙方书面催告的期限内未能交楼的，解除权成立，甲方应当自乙方解除合同通知达到之日起30天内向乙方退还全部已付款，并按乙方累计已付款的3‰向乙方一次性支付违约金，但乙方不可兼得逾期交楼违约金或索赔已付款利息等其他损失。截至起诉日，原告仍未收到被告的收房通知书，原告所购房屋仍在施工过程中。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害原告的利益。依合同法第一百零七条及合同补充协议第四条约定，原告诉至法院，望判如所请。被告鹤山市鼎丰房地产有限公司辩称，我方同意继续履行合同约定的交房义务，望原告体谅被告的难处，酌情减少逾期交房违约金。诉争房屋至今未竣工验收，亦未交付给原告使用。本院经审理认定事实如下：2015年1月8日，原告易志涛、李静敏与被告鹤山市鼎丰房地产有限公司签订合同编号为201501250012的《广东省商品房买卖合同》及附件四《补充协议书》等，约定原告（即乙方）以519650元的价格购买被告（即甲方）开发的鹤山市××凤凰××房预售商品房（以下简称“诉争房屋”）。兹节录部分条款如下：《商品房买卖合同》第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2016年7月5日前国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1、该商品房经验收合格。”；第十一条“交接”约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”；《商《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第四条第一款约定：“1.如甲方逾期交付商品房，则视为甲方违约。逾期交楼在3个月内（含3个月），甲方应一次性向乙方支付逾期交楼违约金2000元。逾期交楼超过3个月的，从3个月后的第一天开始，甲方应以乙方已交付房价款的万分之二支付逾期交楼的违约金给乙方；逾期交楼超过1年的，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，应向甲方书面催告，甲方在乙方书面催告的期限内未能交楼的，解除权成立，甲方应当自乙方解除合同通知达到之日起30天内向乙方退还全部已付款，并按乙方累计已付款的3‰向乙方一次性支付违约金，但乙方不可兼得逾期交楼违约金或索赔已付款利息等其他损失。”另查明：双方当事人确认原告于2015年1月8日向被告支付了购房价款269650元，后原告又于同年5月6日向被告支付了购房价款250000元，原告合共支付519650元给被告。庭审中，被告承认诉争房屋至今未竣工验收，亦未交付给原告使用。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。兹就本案争议焦点评述如下：一、关于被告是否构成违约及应否支付违约金的问题。本院认为，依《商品房买卖合同》第八条约定，被告应于2016年7月5日前将符合经验收合格条件的诉争房屋交付原告使用,然诉争房屋至今未竣工验收，更未交付给原告使用，足认被告迟延履行交付房屋义务，构成违约，应依约向原告支付违约金。又依《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第四条第一款约定，被告除应向原告支付逾期交楼3个月内（含3个月）的违约金2000元外，尚应从3个月后的第一天起应以原告已交付房价款519650元的万分之二按日向原告支付逾期交楼超过3个月的违约金至实际交付诉争房屋之日止，截至2017年5月3日，两项违约金合计23929.23元（2000元+519650元×211天×0.02%/天）。被告辩称请求减少违约金金额，但未举证证明合同约定的违约金过分高于造成的损失，故对被告的该项抗辩，显属无据，于法不合，本院不予支持。二、关于原告请求被告继续履行合同约定的交房义务的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”准此，虽然根据合同约定，被告应当继续履行交付房屋的义务，但诉争房屋至今未经竣工验收，依法不得交付使用，而由于房地产开发经营相关法律、法规的规定，被告承担的办理诉争房屋竣工验收手续的义务，显然不适于强制履行，故原告请求被告继续履行交付房屋的合同义务，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二项规定的债务标的不适于强制履行的情形，当事人不得要求履行。从而，原告请求被告继续履行交房的合同义务，理据不足，于法未合，本院不予支持。待诉争房屋竣工验收之后，原告仍得请求被告继续履行交付房屋的合同义务。综上所述，被告应向原告支付截至2017年5月3日止的逾期交付诉争房屋的违约金23929.23元，并从2017年5月4日起以519650元为基数按每日万分之二向原告支付违约金至实际交付诉争房屋之日止；原告请求被告继续履行交房的合同义务，理据不足，于法未合，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二项、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告鹤山市鼎丰房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告易志涛、李静敏支付截至2017年5月3日止的逾期交房违约金23929.23元，并从2017年5月4日起以519650元为基数按每日万分之二向原告易志涛、李静敏支付违约金至实际交付房屋之日止；二、驳回原告易志涛、李静敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费399元，减半收取计199.50元，由被告鹤山市鼎丰房地产有限公司负担（原告已预交受理费，被告履行判决义务时将其负担的受理费一并付予原告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员 源冠泉二〇一七年六月十九日书记员 刘慧坚 来自：