（2017）鄂0982民初547号

裁判日期: 2017-06-19

公开日期: 2017-07-19

案件名称

廖玉兰、刘乐文与湖北环球置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

安陆市人民法院

所属地区

安陆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

廖玉兰,刘乐文,湖北环球置业有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第十条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

湖北省安陆市人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0982民初547号原告:廖玉兰，女，1964年7月16日出生，汉族，住安陆市。原告:刘乐文，男，1991年3月9日出生，汉族，住安陆市，系廖玉兰之子。二原告的委托诉讼代理人:周世鈞，湖北浩法律师事务所律师。二原告的委托诉讼代理人:吴向阳，湖北浩法律师事务所律师。被告：湖北环球置业有限公司，住所地武汉市武昌区中北路24号龙源大厦，安陆临时代办处地址安陆市府城办事处紫金路5号。法定代表人:陈翠莲，该公司总经理。委托诉讼代理人:汤木梓，湖北熠耀律师事务所律师。委托诉讼代理人:曾妮娜，湖北熠耀律师事务所律师。原告廖玉兰、刘乐文与被告湖北环球置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告廖玉兰及二原告的委托诉讼代理人吴向阳、被告湖北环球置业有限公司的委托诉讼代理人汤木梓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖玉兰、刘乐文向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告交付原告所购房屋房地产权属证书给二原告；2.请求法院判决被告承担逾期办理房地产权属证书的违约金76293元（从2013年4月21日至2016年8月21日以总购房款按年利率6%计算）。事实与理由：2012年10月18日,被告与原告签订了编号为028848的《商品房买卖合同》，约定将位于安陆市××办事处××东方家园××区××号房屋出售给原告，总房款为381467元；交房日期为2012年10月21日。按照合同约定，被告应在房屋交付使用后180日内（即2013年4月21日以前）为原告办理房屋产权证书，但被告未按照合同约定替原告办理。原告多次找被告要求办理房屋产权证书，被告以种种理由推脱敷衍。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，造成原告无法对房屋进行买卖转让，给原告造成了巨大损失。故原告诉讼至人民法院，请求法院支持原告的诉讼请求。湖北环球置业有限公司辩称，1.原告的诉讼请求无事实和法律依据。原、被告签订的商品房买卖合同是拆建还建性质的附条件的合同，合同第15条约定被告应在房屋交付使用后180天内将办理产权登记所需由被告提供资料的向房地产登记机关备案，而不是办理房地产权属证书；被告已经在约定的时间内提交备案资料，已经履行了合同约定的义务。合同第15条约定被告替原告提供资料备案的行为属于委托代理行为，依法应当依照委托合同法律关系处理，但委托合同未约定代理办证具体时间期限等具体事项，故被告不构成违约。申请不动产登记依法应由权利所有人或者其代理人申请办理，即由原告自己申请办理，被告没有义务为原告办理房屋权属证书。2.房屋权属证办理发生障碍的原因系原告造成的，与被告无关。买卖合同上约定，旧房产证记载的事项与拆迁还建的新房屋所有人名称、面积不一致的，应由原告方自行缴纳税费及提交相关手续。被告于2012年10月交房，原告2015年10月15日才提供其房屋登记的查询表，且原告要求办证的房屋所有权人增加了，原告至今未提供交纳契税的凭证或原告刘乐文出示放弃产权的声明，致使房屋产权证书无法办理，这是原告自己造成的。故被告无违约行为，不应承担违约责任，原告请求被告交付房屋权属证书并要求被告承担逾期办证的违约金无事实和法律依据，依法应当驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2009年4月，被告开始对原东方红粮机生产区、生活西区及紫金路菜场进行整体开发，分别向以上住宅区住户送达了《公告》、《房屋拆迁补偿办法》、《拆迁还建有关问题说明》等文件，对旧房如何还建新房的面积、价格、办证费用等问题进行了公告。2011年3月1日，被告取得安陆市人民政府土地部门颁发的土地使用权证，2012年，东方家园B区60幢房屋竣工。原告廖玉兰为东方红粮机老住户，刘乐文为廖玉兰之子。2010年7月25日，被告与原告廖玉兰签订《东方红小区项目房屋拆迁补偿协议书》，协议第四条第二项约定，还建房的两证，被告应在向原告廖玉兰交房后半年内将两证交给原告廖玉兰，还建户办理房产证、土地证的办证费用和契税，还建面积为原面积部分由被告承担，超原面积部分由还建户承担，还建房所有面积维修基金应由住户缴纳部分，全部由住户承担；此三项费用在交新房是一次性交清。此外，还约定了其他内容。2012年10月18日,被告与二原告签订了编号为028848的《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》约定：位于安陆市××办事处××东方家园××区××号房屋（此房属于以旧换新）出售给二原告，面积为135.85平方米，总房款为381467元；旧房屋产权证所有人为廖玉兰、面积48.3平方米(另加二层未计入房产证面积)，基于拆迁还建房屋的事实，原告方增加一名权利人刘乐文。《商品房买卖合同》第15条约定，出卖人应在商品房交付使用后180天内，将办理产权登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，双方同意由出卖人按已付购房款向买受人支付违约金,但未明确约定违约金的标准。该合同的附件四第二条约定，买受人所购商品房办理房屋产权证书，个人购房测绘费、产权登记费、土地证分户费、有线电视移装和报停费、水改和电改包装费、可视对讲系统由出卖人承担（原合同为“卖人承担”，漏了一个字，根据《东方红小区项目房屋拆迁补偿协议书》的约定，可推定此处漏了一个“出”字）；该合同的附件四第三条约定：买受人所购商品房契税及公共维修基金：还建面积为原面积的契税不收取；超出面积部分（含还建户购买的其他还建面积）由买受人自行承担；旧房和还建房所有人不一致的，由买受人承担；此外还约定了其他内容。2012年10月21日，原告在被告处领取房屋钥匙，被告交付房屋给原告；2013年3月28日被告到安陆市房地产管理局进行了备案；2014年3月5日，被告到安陆市房地产管理局进行了初始登记备案；2014年3月7日，被告取得了东方家园B区60幢房屋所有权证书；2015年10月12日，原告到安陆市住房保障和房屋管理局取得房屋登记信息查询证明书。因《房屋买卖合同》中注明的所有人与旧房屋所有权证的所有人不一致，被告于2016年12月1日向二原告邮寄送达了通知，通知二原告到被告处办理刘乐文放弃产权手续或补交契税费，二原告未办理放弃产权手续或补交契税费，被告也没有为二原告办理商品房权属证书。本院认为,本案属于房屋买卖合同纠纷。本案的焦点是：被告是否有约定或法定的义务为原告办理房屋权属证书及何时办理房屋权属证书？被告是否应当承担逾期办理房屋权属证书的违约责任？原、被告基于拆屋还建事实签订的《商品房买卖合同》和《东方红小区项目房屋拆迁补偿协议书》，是双方真实的意思表示，没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合同和协议书合法有效；原、被告双方应依照合同和协议书的约定履行各自的义务。《东方红小区项目房屋拆迁补偿协议书》签订在前，《商品房买卖合同》签订在后，《东方红小区项目房屋拆迁补偿协议书》与《商品房买卖合同》不一致的地方，应以原、被告双方最后的意思表示为准，即以《商品房买卖合同》约定的内容为准。关于被告是否应当承担逾期办理房屋权属证书的违约责任问题：依照商品房买卖合同和拆迁补偿协议书约定，被告应在商品房交付使用后180天内，将办理产权登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案和为原告办理房屋权属证书，即被告有约定的义务在交付房屋后半年内为原告办理房屋权属证书。原告作为买受人虽履行了以旧房换新房交付购房款的义务，但未依合同约定履行其因所有人名称变更应交纳契税的义务。《商品房买卖合同》附件四第三条明确约定，旧房产证记载的事项与拆迁还建的新房屋所有人名称、面积不一致的，应由原告方自行交纳税费及提交相关手续。原告从合同签订之日起一直未提供因所有权人变更应交纳契税的凭证，经被告发出通知书催告后仍未提交，致使被告不能依约定履行其为原告办理房屋产权证书的义务，故逾期办理房屋权属证书的根本原因是原告自己怠于履行义务造成的，原告要求被告承担逾期办理房屋权属证书的违约责任并支付违约金的请求，本院不予支持。综上所述，原告应履行“因所有权人变更交纳契税”的义务后，被告才能替原告办理房屋权属证书，被告逾期为原告办理房屋权属证书的责任在于原告（买受人）自己，而非被告（出卖人）的责任，故二原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告廖玉兰、刘乐文的诉讼请求。案件受理费2707元，减半收取1354元，由原告廖玉兰、刘乐文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员　　肖家蓉二〇一七年六月十九日书记员　　吴冬妮附录1《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定以外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 微信公众号“”