（2017）豫1525民初2109号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-11-04
案件名称
李福霞与肖红玲房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
固始县人民法院
所属地区
固始县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李福霞,肖红玲
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零七条，第二百二十七条
全文
河南省固始县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1525民初2109号原告：李福霞，女，1963年3月19日出生，汉族，职工，住固始县。委托诉讼代理人：马新力（系李福霞丈夫），男，住固始县。被告：肖红玲，女，1973年10月29日出生，汉族，住信阳市浉河区。委托诉讼代理人：刘延章，河南天风律师事务所律师。原告李福霞与被告肖红玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月17日公开开庭进行了审理。原告李福霞及其委托诉讼代理人马新力、被告肖红玲委托诉讼代理人刘延章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李福霞向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告房屋租赁合同；2.被告向原告支付违约金6万元；3.要求被告赔偿损失（即被告支付原告自其拖欠租金之日起至合同解除之日止的租金）；4.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告李福霞在固始县城关中山大街中段有门面房屋2间，租给被告肖红玲经营蛋糕生意，双方于2015年3月21日签订租赁协议，该协议约定：1.租赁期3年，即2015年3月20日至2018年3月19日；2.租金每年19万元（分年度支付，次年房租在上年房租到期之前3个月一次性付清，否则视为乙方肖红玲违约）；3.“协议”第八条约定：以上条款双方共同遵守，如有一方违约，应付对方违约金陆万元。但该租赁协议履行满2年后，被告未支付第3年租金，并将门店关闭后离去，必须指出的是：违约金大写陆万元，是被告肖红玲亲笔所写。为此，原告诉至本院，请求支持原告诉求。被告肖红玲辩称，1.原告诉称部分事实不属实，不是被告将店面关闭后不给面见，而是早在第3年租期的前半年，被告以口头和短信的方式通知原告解除租赁合同，解除租赁合同时间是从第2年租赁合同期满时；2.原告诉讼请求不能成立。原告要求被告支付违约金6万元，这一请求的前提是被告违约，但被告早在第3年租期开始的前半年已通知原告解除合同，同时通知原告可在租赁期满时可以将该房屋另行出租，因为被告的行为完全符合合同法第九十二条、第九十三条的规定，同时符合城市房屋租赁管理办法的规定。因此，被告不构成违约，无需支付违约金；3.原告要求被告赔偿损失，因被告按照通知期限搬出房屋，并未影响原告对其房屋的继续租赁经营，所以原告不存在因租赁合同的解除而产生损失；4.该租赁协议早已解除。原告李福霞围绕诉讼请求依法提交了本人身份证复印件、租赁协议、2016年12月20日原告方以短信方式通知被告付清下年（即2018年）租金的信息、房屋租赁补充协议，本院庭审中组织当事人进行了质证，被告肖红玲无异议，本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。庭审中被告肖红玲依法提交了本人身份证复印件、租赁协议、截屏短信，本院庭审中组织当事人进行了质证，原告李福霞对肖红玲本人身份证复印件、租赁协议以及2017年3月20截屏短信无异议，对其他证据有异议。对有争议的证据和事实，本院认定如下：从被告提供的截屏短信中可反映出被告已通知原告解除双方所签订的房屋租赁合同，但原告并不同意，同时被告也不符合法定单方解除房屋租赁合同的条件，故被告不享有法定单方解除房屋租赁合同的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李福霞在固始县城关中山大街中段有门面房屋2间，租给被告肖红玲经营使用，双方为此于2015年3月21日签订租赁协议1份，该协议其中约定：1.租赁期限为3年，从2015年3月20日起至2018年3月19日止；2.租金每年19万元，每年一次性付清租赁费用（次年房租在上年房租到期之前3个月一次性付清，否则视为肖红玲违约）；3.肖红玲承租期间，可自费对房屋装修，但不得改变或损坏房屋结构，合同终止时，肖红玲可对其自行装修的可移动部分拆除，但不论拆除与否，李福霞不承担任何费用，届时李福霞可无偿收回房屋；4.以上条款双方共同遵守，如有一方违约，应付对方违约金6万元。2015年5月21日双方签订房屋租赁补充协议1份，该补充协议约定：1.肖红玲在租用李福霞房屋期间，可用砖及水泥进行房内砌墙装修。如果租赁合同到期，肖红玲不准备继续租用该房屋，必须在合同到期交还李福霞房屋时，将室内所用的砖及水泥清除；2.肖红玲向李福霞交付保证金2万元，待肖红玲租赁合同到期时，没有清除室内所用的砖及水泥等，李福霞不再退还肖红玲的保证金，可将该保证金作为清除房内水泥及砖等费用。该房屋租赁协议履行满2年后，被告未支付原告第3年租金，并将门店关闭后离去。本院认为，1.原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效，后被告虽在合同履行中通知原告解除双方所签订的房屋租赁合同，但被告并不享有法定单方解除房屋租赁合同的权利，况且原告不同意解除该合同，故该合同对双方当事人仍具有法律约束力，双方仍应按合同约定履行自己义务；2.被告拖欠原告租金经原告催要后仍不履行，并将所租赁房屋关闭后离去，对此，原告要求解除与被告所签订的房屋租赁合同，符合法律规定，本院予以支持；3.原告要求被告支付所欠租金，理由正当，本院应予支持4.鉴于被告的违约行为,原告要求被告承担违约金的请求，理由正当，本院应予支持；5.关于20000元保证金问题，鉴于双方已签订的房屋租赁补充协议，为便于双方以后的履行，被告在原告租赁房屋内用砖及水泥砌墙装修等由原告自行拆除，被告所交给原告的保证金20000元不再退还。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原告李福霞与被告肖红玲于2015年3月21日签订的房屋租赁合同；二、被告肖红玲于本判决生效之日起十五日内支付原告李福霞违约金60000元及租金（租金自2017年3月20日起按年租金190000元计算至合同解除之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2766元，由被告肖红玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长 张永革审 判 员 孙为民人民陪审员 朱 汉二〇一七年六月十九日书 记 员 马伟丽 来源：