（2017）黔0402民初1722号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2018-07-12
案件名称
杨润植田秀华、彭固黄晓平等与贵州安顺今旦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
安顺市西秀区人民法院
所属地区
安顺市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨润植田秀华,彭固黄晓平,贵州安顺今旦房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十一条，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0402民初1722号原告：杨润植田秀华，女男，196476年49月2814日生，汉族，重庆贵州省安顺市人，住安顺市西秀区。原告：彭固黄晓平，男女，196274年53月2418日生，汉族，贵州省遵义安顺市人，住安顺市西秀区，与原告田秀华杨润植系夫妻关系。委托诉讼代理人：杨润植，男，1976年9月14日生，汉族，贵州省安顺市人，住安顺市西秀区丰景华府**栋*楼*号。代理权限：特别授权。被告：贵州安顺今旦房地产开发有限公司，住所：安顺市西秀区南华路六号，统一社会信用代码：9152400670713157L。法定代表人：阳正威，男，1954年2月20日生，汉族，该公司董事长，住安顺市西秀区，委托诉讼代理人：杨超，男，1982年9月23日生，汉族，系该公司员工，住安顺市西秀区。代理权限：一般代理。原告杨润植田秀华、黄晓平彭固与被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案受理后，由本院审判员徐侨生依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田秀华、黄晓平杨润植、彭固与被告委托诉讼代理人杨超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、被告为二原告办理被告开发的位于黄果树××东段屋所有权证；2、被告向二原告支付违约金（按总房价款388123365470元、每日万分之一、从2015年1月1日起至2017年4月30日止为32990.4631064.95元，之后违约金直到被告向交付二原告交付所购买的房屋所有权证书给原告之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告与被告于2013年4月22日签订《商品房买卖合同》，合同约定：二由原告购买被告开发位于安顺市的西秀区黄果树大街丰景华府Ｂ4栋7楼4号的房屋，房屋总价为388123365470元，被告于2014年12月31日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人二原告,双方在合同中约定逾期办证的违约责任承担方式。90日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，被告自约定日期即2015年5月1日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向二原告支付已交付房价款万分之一的违约金等内容。合同签订后，各二原告按约定约定向原告付清房款、维修基金、四通费、其他费用（指代办理权属登记及工本费的费用），但是时至今日,被告仍未为二原告办理商品房屋房所有权证,并未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告,因此,按照双方合同约定,被告违约应按照《商品房买卖合同》第二十二条第三项约定承担违约责任，即约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期即2015年5月1日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，但直至现在，被告仍未为原告办理房屋所有权，也未向房产部门提供该房屋所有权证的相关资料，致使原告的合法权益受到损害。为维护原告合法权益，向法院提出如上诉讼请求。被告辩称：被告辩称：今旦公司承认二原告在本案中所诉称的事实，但认为：一、二原告、被告签订的《商品房买卖合同》，没有任何一条未约定需要由被告将商品房房屋所有权证书办理并交付给二原告的内容。被告已经为二原告办理了房屋的备案、预告登记和抵押登记，二原告诉称《商品房买卖合同》约定在2014年12月31日之前将房屋所有权证交付原告的说法不能成立，被告无义务将商品房房屋所有权证书交付给原告；二、原、被告只约定将与办理商品房转移登记有关文书交付原告，与将商品房所有权证交付给原告是两个不同的概念。原告要求被告以总房价款的按日万分之一计算逾期办证违约金没有法律依据；三二、被告已经为原告办理了房屋的备案、预告登记和抵押登记，二原告与安顺市商业银行签订了《个人购房借款/担保合同》，均反映原告为抵押人，而不是被告。只有房屋的所有权人才有权抵押房屋，因此可以证明该房屋已经属于原告；四、即使答辩人被告没有按照合同约定在2014年12月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告构成违约，但但是，原告要求被告按购房款总价每日万分之一支付违约金的请求也不应得到支持。根据《合同法》第一百一十四条之规定及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条之规定，二原告诉请违约金过高。综上，被告已经将二原告购买的商品房交付给原告使用，即使因为房屋所在小区总体工程未通过竣工验收的客观原因，导致被告暂时不能将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告，但不会影响原告对该房屋的使用，也不会对原告造成任何损失，因此，被告认为，若原告要求按照约定支付违约金，原告应当提供其不能办理房屋产权证而受到的实际损失。综上，原告的诉讼请求没有法律和事实依据，被告无义务交付房屋产权证书给原告，请求人民法院依法驳回二原告的全部诉讼请求。告今旦公司承认与二原告签订的《商品房买卖合同》、二原告已支付完毕付清总房款、代办权属证件的其他费用及被告尚未办理房屋所有权证的事实，故对二原告主张诉称的事实，本院予以确认。现本案的争议焦点是：一、《商品房买卖合同》中第二十二条房屋登记中约定：“三、转移登记（一）出卖人被告承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”二原告中“商品房转移登记的有关文书”是否就是为二原告所称主张的房屋所有权证的问题。二原告认为是房屋所有权证，被告认为不是，根据按照《房屋登记办法》第二十五条第二款规定：“房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。……”及现原告认为“商品房转移登记的有关文书”就是房屋所有权证，被告认为其提交的房屋合同备案登记审批表、预告和抵押登记登记等材料就是“商品房转移登记的有关文书”。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，对二原告的主张予以采信。被告认为其提交的房屋合同备案登记审批表、预告和抵押登记登记等材料就是商品房转移登记的有关文书的主张不予采信，故本案中提供格式合同条款的一方为被告方，故本院采信原告主张的“商品房转移登记的有关文书”即为房屋所有权证，被告应为二原告办理房屋所有权证交付给原告，而非仅向房屋主管部门提交材料，；现丰景华府小区整体工程未经竣工验收不能办理产权，导致被告未按合同约定履行义务，被告已构成违约，应向二原告承担违约责任。现二原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，依合同约定，本院依法予以支持，对被告辩称无义务向二原告交付商品房所有权证书的理由不成立主张不，本院不予支持采信。二、关于逾期办证违约金的计算是否过高，是否应调整的问题。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款第2项第（2）分项“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人二原告支付已交付房价款万分之一的违约金”的内容，被告辩称该房屋已交付给原告使用，被告暂时不能将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但不会影响原告对该房屋的使用，也不会对原告造成任何损失，所以原告要求被告支付违约金，原告应当提供其不能办理房屋产权证而受到的实际损失。首先，针对逾期办理房屋所有权证而约定的违约金，是以迟延履行合同义务所承担的违约责任，因此该违约金的约定显然是惩罚性的约定而非补偿性约定；其次，根据按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）……（三）……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，本案中结合合同原、被告明确约定了办理房屋所有权证并交付的期限，也明确约定了逾期办理交付房屋所有权证的违约金计算方式，且该约定的违约金明显不高于法律规定的参照的标准；再次，且《商品房买卖合同》系被告今旦公司提供，一般情形其约定的逾期办证违约金的计算方式也是被告单方拟订，其内容特别是违约金条款买受人被告是无权改动。结合原、被告签订的《商品房买卖合同》中针对原告逾期付款的违约责任也为日万分之一的计算方式，可知被告订立《商品房买卖合同》时，对各自应承担的违约责任，约定基本对等，并且公平合理。综上，本案的逾期办证违约金计算不过高，本院不予调整，被告的辩称主张，本院不予采信。三、因房屋未经竣工验收，办理房屋所有权因被告能为原告办理房屋产权证并交付的期限不能确定，故该逾期办证违约金应从双方约定的交付日期2014年12月31日起的次日起暂计至原告起诉主张具体违约金金额之日（即2017年4月30日）止，之后的逾期办证的违约金，原告可向被告另行主张权利。该违约金的计算方式根据双方签订《商品房买卖合同》约定的违约金标准计算，因，则2014年12月31日的次日即2015年1月1日起至2017年4月30日共计850日，则违约金为：388123365470元×850日×万分之一／日＝32990.4631064.95元。；四、因丰景华府房屋工程局部未经竣工验收，尚未达到办理房屋所有权证条件，故原告现要求被告办理被告开发的位于黄果树××东黄果树××东段丰景华府的房屋所有权证书交给原告的诉讼请求，本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行主张权利。综上，按照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款、第二款的规定，判决如下：一、驳回原告田秀华、黄晓平要求被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司办理房屋所有权证的诉讼请求；二、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告田秀华、黄晓平杨润植、彭固从2015年1月1日起至2017年4月30日止的逾期办证违约金32990.4631064.95元元。二、驳回原告杨润植、彭固的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费674626元，减半收取337313元，二原告负担25元,被告负担312288元（该诉讼费二原告已预交，被告向二原告支付逾期办证违约金时一并支付二原告，二原告不再向本院退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，二原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员 徐 侨 生二〇一七年六月十九日书记员 丁雅洁（代） 微信公众号“”