（2017）渝0107民初1636号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2018-04-20
案件名称
重庆兴拓置业有限公司与叶建华商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市九龙坡区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆兴拓置业有限公司,叶建华
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第七十七条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0107民初1636号原告：重庆兴拓置业有限公司，住所地重庆市九龙坡区奥体路1号附5-21-1号至附5-21-14号，统一社会信用代码915000005868861787。法定代表人:蓝海青，董事长。委托代理人:刘海崴，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被告:叶建华，男，汉族，1985年9月4日生，住重庆市武隆县。原告重庆兴拓置业有限公司（以下简称兴拓公司）与被告叶建华商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘香军独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兴拓公司委托代理人刘海崴，被告叶建华到庭参加诉讼。���案现已审理终结。原告兴拓公司诉称，2016年4月5日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告采取按揭方式购买原告预售的九龙坡区袁家岗158号13幢xxxxxx建筑面积94.11平方米的商品房一套，总价款718810元。被告首期支付215810元，余款503000元采取按揭方式支付。同日，双方签订《补充协议》，约定如被告未按期付款（包括补足有关资料和手续），逾期超过60日后，原告有权解除合同，并由被告向原告支付违约金。合同及补充协议签订后，被告一直怠于向原告提供办理银行按揭的手续，原告于2016年5月31日以《通知》方式向被告催告，但被告至今仍未提供并拒绝一次性支付购房款。原告无奈起诉来院，请求判决：一、解除原、被告双方于2016年4月5日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》；二、被告向原告支付违约金71881元；三、本案案件受理费由被告承担。被告叶建华辩称，一、原、被告双方的合同已经在2016年8月份解除，并且办理了公证，公证内容为解除双方的合同，对方全额退还被告缴纳的房款；双方在合同解除手续中没提违约金的问题，故被告不需要支付违约金，但如果法院认定应当支付违约金，希望依法调低；二、原告至今没有退还被告缴纳的购房款，被告有权向原告主张权利；三、请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2016年4月5日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告采取按揭方式购买原告预售的九龙坡区袁家岗158号13幢xxxxxx建筑面积94.11平方米的商品房一套，总价款718810元。合同第五条约定，2016年4月5日前支付首期房款215810元，余款503000元须在2016年4月8日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起30日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。合同第十条约定，逾期付款超过90日的，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的1%向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。《重庆市商品房买卖合同》附件五《补充协议》约定：一、对主合同第五条作如下变更或补充：1、乙方办理按揭贷款手续；2、乙方应在合同签订之日起3个工作日内按贷款银行的要求交齐办理贷款所需全部资料；3、乙方的贷款申请可能会无法获得银行准许，或银行实际发放贷款的金额低于乙方申请贷款的金额，乙方应以现金补足，否则承担逾期付款的违约责任；4���如因乙方原因导致按揭无法办理，而导致甲方单方解除合同时，乙方应按合同总价款的10%向甲方支付违约金。二、对主合同第十条作如下变更或补充：1、如发生下列情形，乙方应按下一条承担违约责任：……（4）非甲方原因，乙方按揭贷款未能在合同签订之日起120日内全部进入甲方账户的；（5）除因甲方原因外，如贷款银行不予批准贷款或批准的贷款金额少于乙方申请金额的，乙方未在贷款银行或甲方送达书面通知之日（以时间在先者为准）起3个工作日内自筹资金付清差额部分的……2、如乙方未在约定期限内付清任何一笔应付款项（包括补足有关资料或手续），逾期超过60日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方按房价款总额的10%向甲方支付违约金。3、《补充协议》另约定，双方之间的通知、答复等均应以书面形式作出，否则无约束力，双方��诺各自提供的联系地址、电话等真实有效，且所列联系地址系送达地址，如有变动应及时通知对方，否则责任自负。2016年6月2日，原告按照合同约定的送达地址向被告寄送了“通知”，载明：阁下（叶建华）办理的贷款诉求因涉嫌法律纠纷，正在服刑拒绝受理，导致无法通过按揭方式获取银行贷款支付房款。根据合同约定，请阁下于收到本通知书之日起7天内办妥银行转按揭一次性付款手续并补齐尾款，否则我司将提起诉讼维护权益。该通知于2016年6月3日显示妥投。审理中，被告认可送达地址正确，且至今仍在此居住，但称因为服刑原因确实没有亲自收到，并称其因2016年4月15日殴打交警被收监。2016年4月5日，原告收取了被告交纳的首期房款215810元，并出具了发票。审理中，被告称一直在积极履行办理银行贷款的义务，但最终的确没有办理下来按揭，原因是：在中德银行办理申请手续时，被告老婆接到该行上海总部的电话，核实按揭当事人叶建华的资料，被告老婆说被告在服刑，因此银行就没有通过贷款的审批手续，没有放款。审理中被告承认，除在中德住房储蓄银行办理了按揭申请外，其在建设银行也申请办理了按揭贷款，但因征信问题未能办成。审理中，被告称双方合同已经解除，且举示了中德住房储蓄银行住房储蓄合同解除及退款申请表，但被告未举示与原告双方办理了解除的相关资料和手续。对此原告认为，被告虽然委托了其老婆代为办理相关解除事宜，但受托人并没有办理受托事项。审理中被告确认于2017年2月17日收到本院送达的起诉状副本，原告对此无异议。上述事实，有当事人陈述、重庆市商品房买卖合同、补充协议、通知、邮件详情单、付款发票及庭审笔录等在卷为凭，并经过庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以变更合同，并应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。《重庆市商品房买卖合同》及补充协议约定，被告采用按揭方式付款，并应在2016年4月8日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，除因原告原因外，若贷款银行不予批准贷款的，被告应在原告送达书面通知之日起3个工作日内自筹资金付清差额部分，逾期不付超过60日后，原告有权解除合同，被告按房价款总额的10%向原告支付违约金。本案中，被告采用按揭方式付款���但因其自身原因未能通过银行的贷款审批，在原告向其送达了书面通知后，也一直未采用其他任何方式支付房款。原告依照约定请求解除合同的理由成立，本院予以支持。关于违约金问题。合同约定被告按房价款总额的10%向原告支付违约金。审理中，原告未能就被告违约导致合同解除给其造成的实际损失充分举证，结合合同的履行情况、房屋的现实状况和被告的过错程度，本院综合考虑全案案情，酌情将违约金比例调整为5%。故被告应当向原告支付的违约金为35940.50元。对于被告抗辩的双方的合同已经于2016年8月办理了解除手续的问题，因无证据证实，本院不予采信。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取其他补救措施等。本案合同解除后，对于被告已经交纳的购房款，双方应���按照合同约定办理，被告可依照法律规定和合同约定寻求权利救济。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告重庆兴拓置业有限公司与被告叶建华于2016年4月5日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》于2017年2月17日解除；二、被告叶建华于本判决生效后十日内向原告重庆兴拓置业有限公司支付违约金35940.50元；三、驳回原告重庆兴拓置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。��案案件受理费798元，由原告重庆兴拓置业有限公司负担399元，由被告叶建华负担399元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审判员 刘香军二〇一七年六月十九日书记员 曹丽娟 来自