（2017）赣09民终417号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2018-07-12
案件名称
张勇浪、丁南山房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省宜春市中级人民法院
所属地区
江西省宜春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张勇浪,丁南山
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣09民终417号上诉人（原审原告）：张勇浪，男，1974年11月2日生，汉族，江西省万载县人，个体工商户。上诉人（原审被告）：丁南山，男，1958年12月11日生，汉族，江西省万载县人，个体工商户。委托诉讼代理人：胡辉华，湖南君子莲律师事务所律师。上列上诉人因房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省万载县人民法院（2016）赣0922民初1047号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由审判员黄若凡担任审判长、与代理审判员罗武平、黄泰文参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁南山上诉请求：撤销原判，依法改判丁南山与张勇浪签订的房屋买卖合同继续履行，并由张勇浪负担一、二审案件受理费。理由是：张勇浪一审中并无解除合同的诉请，且事实上双方签订的合同并未解除，至今仍可以履行，一审法院认定事实和适用法律错误。张勇浪上诉请求：1、维持原判第一项，但利息损失应以2016年4月付款时计算；2、撤销原判第二项；3、本案受理费由丁南山负担。理由是：丁南山违约，张勇浪的合同目的不能实现，并造成损失。张勇浪一审中的诉讼请求：1、判令解除合同，由丁南山返还购房款1420000元及其利息损失，双倍返还定金350000元；2、案件受理费由丁南山负担。原审认定的事实和判决要点：丁南山和丁洪文等四人共同取得万载县株潭镇新世纪一路一块建设用地的使用权，并共同出资于2003年建设完成一栋五层框架结构的商住楼（现万××县××世纪××号，第五层因故无法取得房地产权属证书）。该商住楼第一、二层为店面，第三、四、五层为住房，丁南山和丁洪文各自所有第一层店面两间、第二层店面三间。后来，出于整体出租提高收益的考虑，丁南山和丁洪文经协商决定对店面进行了部分改造，将丁洪文第一层一间店面改造成通往第二层店面的扶梯间，并将两人各自所有的第一、二层店面联通。2016年4月8日，在已经商定由张勇浪购买丁南山所有的上述第一层店面两间、第二层店面三间后，张勇浪支付定金350000元，丁南山则向张勇浪出具收条一张，内容为“今收到张勇浪购店面定金计人民币叁拾伍万元整（￥350000.）（约定总价为壹佰玖拾贰万捌仟元）。4月14日，张勇浪（乙方）与丁南山（甲方）签订《房屋买卖契约》一份，内容为“甲方在征得妻子（含前妻）、儿女全家人的同意下，与乙方在平等、自愿的基础上协商一致，就位于万××县××世纪××中××二间自有产权的店房出售乙方，达成协议如下：一、甲方所售的店房位于万××世纪××中××一双店面（第一层店面二间、第二层店面三间），其中第一层二间店面面积为129.54平方米，第二层三间店面面积为209.19平方米，具体面积及四邻以产权证记载为准。二、房屋出售价包含原有水、电安装一并在内。三、甲方保证在签订本合同之前，该房屋与任何他人或组织没有债权、债务和利益纠纷（特别是其前妻不得有与该房屋任何的瓜葛或占有关系），否则，导致的一切后果，由卖方全部承担，并承担赔偿买方一切经济损失及法律责任。四、经甲乙双方协商，达成时售价为人民币壹佰玖拾贰万捌仟元整，在签订协议之日由买方一次性现金全部付清给卖方。五、房屋出售后，所需缴纳的一切税费由乙方自行承担（因四楼未出售，所以四层与一层、二层的分户产权手续由卖方承担），甲方不承担任何费用（但甲方必须保证所售房屋属于合法、合规、无第三方买卖[签订本协议之前]），但应尽力协助且保证乙方能顺利进行手续过户。如果买方未能将店房进行过户，以后政府征收所有费用概由买方承担。六、房屋出售后，因所售店面、二楼店面与邻里及租房户有共同租用及使用关系，买方扣除卖方房屋款的柒万捌仟元作为甲方的保证金，待卖方在2017年2月底将一层两间店面与邻居店面完全隔砌好；楼上店面七年整也由卖方隔砌好，将上二楼现有扶梯拆除，恢复店面原始状（拆除所需费用全部由卖方支付，买方概不承担任何费用）后，买方无条件将所扣除保证金及时支付给卖方。七、签订本协议之日起，卖方必须与二楼现有租赁方签订的租房终止协议，交与买方。若租赁方继续租赁，则与买方重新签订租赁合同方可生效，且重新签订的租赁合同期限为七年整；七年期满后租赁方无条件空出店面交与买方，然后由卖方办理好本协议第五条事项。”同日，双方还签订《补充协议书》一份，内容为“买卖双方就二楼租赁合同问题，与卖方达成以下房屋买卖契约的补充协议，契约与本补充协议具有同等法律效力。一、在自卖房之日起，由卖方与二楼租赁方签订终止协议，将原签订的协议废除，原协议无效。二、原协议废止后，即日由二楼租赁方与买主重新签订租赁合同。三、重新签订的租赁合同，租赁期限为七年，即2016年5月21日至2023年4月31日止。三、租赁金额：七年租金按原协议执行不变。四、七年租赁期间，租赁方可以将店面进行转让，且须征得买方同意，重新签订转让续租协议，但不得转让第三方从事饮食行业，否则，买方无任何条件收回店面。五、七年期满，租赁方无条件空出二楼租赁的三间店面，交与买方管业，且买方不支付任何费用给租赁方。六、租赁方如未按本补充条约与买方重新签订租赁合同，买方将所扣除的卖方陆拾万元保证金（即所欠购房余款）暂不支付给卖方，待签订协议后再行支付。”上述房屋买卖契约、补充协议书左下部“在场人签字”栏均有赵小江（共同出资购买涉案店面但又不作为买方）、丁成生（原告舅舅）签名。4月14日、4月18日，丁南山向张勇浪出具收条各一张，内容分别为“今收到张勇浪购房款玖拾万元整￥900000元”[备注：该900000元系张勇浪经丁南山同意代丁南山向银行偿还以涉案房屋抵押担保的贷款；当时，张勇浪还代丁南山向银行偿还贷款利息5000元,但是丁南山未向张勇浪交付凭证]、“今收到张勇浪购房款壹拾伍万元正。（现金捌万转账柒万元）”。4月18日，龙成安（第二层店面租户）向丁南山出具《承诺书》一份，内容为“本人租赁株潭新世纪一路丁洪文、丁南山二楼六间店面，在今年4月25日终止合同，本人同意丁洪文、丁南山补偿各种（所有）损失费壹拾万元整。一次了结，没有异议，4月20日付补偿费70％，余款在4月25日终止时全部结清。（店内，除周围门窗外，所有物品可全部搬走。）”由于丁洪文认为丁南山如此方式方法出卖涉案店面损害其利益而予干涉，2016年7月12日，张勇浪（丙方）、丁南山（甲方）、丁小军（丁洪文儿子、乙方）签订《协议书》一份，内容为“经甲、乙、丙三方协商一致，就甲方店面出卖一事达成如下协议：一、甲方将株潭新世纪一路街一双店面卖给乙方（第一层2间，第二层3间，具体详见产权证书），时价为人民币1520000元（大写：壹佰伍拾贰万元整）。（乙方实际只收1405000元，余款115000元已经支付给介绍人龙成安及诉讼费用）。二、本协议签订后，乙方立即将1520000元购房款转付到中间人辛友根账户上，将店面所有产权过户给乙方名下（经中间人确认甲方房屋所有产权过户给乙方属实），乙方立即告知中间人将购店面款1520000元付给丙方。若未有办成，该款退回乙方。（若由甲方原因造成的，则一切经济损失由甲方承担，若由乙方原因造成的，则一切经济损失由乙方承担）。”该协议书左下部“在场人”栏有赵小江、龙成安签名、右下部“中间人”栏有辛友庚签名。同日，张勇浪向丁南山出具《承诺书》一份，内容为“本人承诺2016年4月-5月份已经付给及转给丁南山购房款部分-－壹佰肆拾万零伍仟元，已经由丁洪文负责，本人不再找丁南山索要任何利息等一切费用等（待店房产权手续过户给乙方名下后，则本协议生效）。”同日，丁南山就涉案店面办理了房屋所有权人为丁南山的房屋所有权证。7月13日，丁南山（卖方）与丁小军（买方）签订《房地产交易文契》一份，内容为“现买卖双方就下列房屋买卖自愿签订本文契，并共同遵守。买方同时付购房款首付零万元整。1、出售房屋坐落在万××县××世纪××号，万房权证ＢＳ字第××号结构框架，建筑面积338.73㎡。2、双方议定上述房屋的总成交价为人民币（大写）壹佰肆拾万元零伍仟元整，（小写）1405000元。并同意按成交价办理交易手续。3、买方于2016年7月18日之前付清房款。4、卖方同意于2016年7月11日之前将房地产权属正式交付给买方。5、有关上述房屋的产权纠纷、债务，卖方应在交易前理妥，交易后如还有上述未清事项，仍由卖方负责，买方不负任何责任。6、上述房地产办理过户手续需缴税费等一切费用，由买方负责。7、本文契的签订，双方不得有违法、违约行为，如有此行为，所有费用（包括罚款）由违法、违约方承担。并承担相应的法律责任。”同日，赵小江、龙成安、张勇浪共同出具《承诺》一张，内容为“丁南山的房子原来卖给张勇浪，现在丁小军要买，总共费用花了1520000元正。按丁小军的意思是买卖合同价格只能1200000元正，想省一点税，丁南山不同意，龙成安、张勇浪、赵小江三人承诺：如果查税、罚税与丁南山无关，我们三人共同向丁小军出。如果是丁小军不负责，我们三人负责，与丁南山没有任何责任。”至今，丁南山与丁小军签订的《房地产交易文契》因故并未实际履行，丁小军未支付相应款项，丁南山未交付涉案店面，亦未办理涉案店面的过户手续。原审法院认为，张勇浪与丁南山2016年4月14日签订的《房屋买卖契约》、《补充协议书》，系双方真实意思表示，且不违反有关法律、行政法律的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点在于：一、双方签订的《房屋买卖契约》、《补充协议书》是否已经解除？本院确定已经解除。因为在无法取得约定的涉案店面的情况下，不但张勇浪与丁南山、丁小军三方另行签订了《协议书》，约定由丁小军购买涉案店面并将购房款转付张勇浪，而且丁南山与丁小军又签订了《房地产交易文契》，再次约定由丁小军购买涉案店面。可见，张勇浪与丁南山通过在后合同不但协商解除了在先合同，而且事实上已经解除了在先合同。至于《协议书》、《房地产交易文契》的履行问题，则与本案并非同一法律关系。二、丁南山是否应当向张勇浪双倍返还定金350000元？本院确定不应当。因为依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条的规定，作为收受定金一方的丁南山，应当双倍返还定金的前提是存在致使合同目的不能实现的违约行为。但是，丁南山应当履行的《房屋买卖契约》第六条约定的义务，由于履行期限届满前双方解除合同而终止履行；丁南山应当履行的《房屋买卖契约》第七条约定的义务以及《补充协议书》约定的义务，由于其与龙成安终止租赁关系而履行完毕。综上，丁南山并不存在致使合同目的不能实现的违约行为，故不应当双倍返还定金。三、丁南山是否应当向张勇浪返还已付购房款、赔偿利息损失？本院确定应当。理由是，其一，合同既已解除，那么依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，张勇浪可以要求恢复原状和赔偿损失；其二，张勇浪与丁南山、丁小军三方另行约定由丁小军购买涉案店面并将购房款转付张勇浪，属《中华人民共和国合同法》第六十五条规定的由第三人履行合同，现丁小军因故并未购买涉案店面，亦未将款项转付张勇浪，依照《中华人民共和国合同法》第六十五条和第一百二十一条的规定，仍然应由丁南山承担相应责任；其三，张勇浪虽然曾经承诺“壹佰肆拾万零伍仟元，已经由丁洪文负责，本人不再找丁南山索要任何利息等一切费用等（待店房产权手续过户给乙方名下后，则本协议生效）”，但是附有“待店房产权手续过户给乙方名下后”的条件，现涉案店面并未过户至丁小军名下，即条件并未成就，依照《中华人民共和国民法通则》第六十二条的规定，承诺并未生效。故丁南山应当向张勇浪返还已付购房款1405000元[350000元+900000元+5000元+150000元]，并且赔偿利息损失。至于利息损失的计算方法，因为双方没有约定，可以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算至返还全部购房款之日止。依照《中华人民共和国民法通则》第六十二条、第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十五条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十五条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、丁南山向张勇浪返还购房款1405000元，并且赔偿该款从2016年7月13日起至判决之日止按年利率6.525%计算的利息损失35414.66元[详见附表]，限本判决生效后5日内付清。余后利息损失亦按年利率6.525%计算至返还全部购房款之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回张勇浪其余诉讼请求。案件受理费20730元，财产保全费5000元，共计25730元，由张勇浪负担5306元，丁南山负担20424元。二审中，上诉人丁南山、张勇浪均未提供新证据。本院二审查明：本院二审查明的事实与原审认定的事实一致，本院对原审认定的事实予以确认。本院认为：一、关于丁南山上诉请求判令双方继续履行合同问题。丁南山与丁洪文等人共同出资建造一栋五层商住房，丁南山将其分得的涉案店面出售给张勇浪，双方签订了《房屋买卖协议》，张勇浪依约支付了购房款，丁洪文获悉丁南山与张勇浪之间房屋买卖的事宜后，认为丁南山侵犯其权益，便对此进行干涉。在此情况下，丁南山与丁洪文儿子丁小军、张勇浪签订协议书，约定丁南山将涉案店面卖给丁小军。这一事实和情节，明显表明丁南山与张勇浪之间的房屋买卖已通过丁南山与丁小军协议形式予以解除，且事实上丁南山既未将店面交付给张勇浪，更未将涉案店面的产权登记在张勇浪名下。因此，丁南山关于双方合同并未解除，应当继续履行的上诉理由不能成立，本院不予支持；二、关于张勇浪上诉请求其利息损失应从付款之日起计算问题。本案导致张勇浪与丁南山房屋买卖不成的原因是丁南山未处理好相邻关系等所致，张勇浪在本案中并无过错，且其资金利息损失是客观存在的。而丁南山实际占用了张勇浪的资金并获益，显然，丁南山赔偿张勇浪已付购房款的利息损失，从其付款次日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清款之日止，更为公平合理。张勇浪的上诉理由充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持江西省万载县人民法院（2016）赣0922民初1047号民事判决第二项；二、变更江西省万载县人民法院（2016）赣0922民初1047号民事判决第一项“被告丁南山向原告张勇浪返还购房款1405000元，并且赔偿该款从2016年7月13日起至判决之日止按年利率6.525%计算的利息损失35414.66元，限本判决生效后五日内付清，余后利息损失亦按年利率6.525%计算至返还全部购房款之日止”为“由丁南山返还张勇浪购房款1405000元，并赔偿该款利息损失（从张勇浪付款次日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至还清款之日止）”。一审案件受理费20730元、财产保全费5000元、二审案件受理费20730元，共计46460元，由上诉人丁南山负担41154元，由上诉人张勇浪负担5306元。本判决为终审判决。审 判 长 黄若凡代理审判员 罗武平代理审判员 黄泰文二〇一七年六月十九日书 记 员 高 强 来自