（2017）赣0502民初1118号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-11-06
案件名称
新余市居安物业管理有限公司与刘魏物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
新余市渝水区人民法院
所属地区
新余市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
新余市居安物业管理有限公司,刘魏
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0502民初1118号原告：新余市居安物业管理有限公司，住所地新余市新钢广场。法定代表人：周佩君，该公司董事长。委托代理人：任国辉、李小敏，江西辰盛律师事务所律师。被告：刘魏，男，1984年10月7日生，汉族，江西省新余市人，住新余市。原告新余市居安物业管理有限公司（下称原告）与被告刘魏（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案受理后，依法由审判员欧阳波适用简易程序，于2017年5月10日公开开庭进行了审理，原告委托代理人任国辉、李小敏和被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付物业管理费1559元及违约金3371元（物业费、违约金暂算至2016年9月30日止），合计4930元，及自2016年10月1日至实际付款之日止的违约金（按每日千分之三计算）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系新钢沁园村小区业主。2007年7月10日，原、被告签订一份《物业管理服务协议》，协议约定原告为被告位于新钢××小区××单元××室提供物业管理服务，协议还对双方的权利和义务、物业费的计取，违约责任等事项进行了约定。协议签订后，原告依约履行了合同义务，但被告自2012年1月起拒绝支付物业费。现经原告多次催讨未果，故原告诉至法院并提出上列诉请。被告辩称，物业公司没有尽到自己的义务，小区治安差，物业推脱责任，导致被告没有缴纳物业费，故违约金被告也不认可；业主委员会没有经过业主成立，都是由物业公司自行操作。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于原告提交的物业管理协议、物业服务管理合同、催缴物业费通知书，被告未对证据真实性、合法性、关联性提出异议，本院予以确认并在卷佐证；对于原告提交的公告照片1张，被告不予认可，认为不能证明原告曾经将物业服务管理合同在小区内予以公告，本院认为，采取张贴公告的形式通知业主符合一般物业公告的方式，且物业服务管理合同经业主委员会盖章确认，上述两组证据互相印证，能够证明被告知道或者应当知道该物业服务管理合同约定的事项，故对于原告该组证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，被告系新钢沁园村小区业主。2007年7月10日，原、被告签订一份《物业管理服务协议》，协议约定原告为被告位于新钢××小区××单元××室房屋提供物业管理服务，该协议约定：物业费按建筑面积0.25元每月每平方米，跃层、地下室和车库按实际建筑面积的1/2缴费，缴费时间为每月20日前。业主逾期交纳物业管理费按每日千分之三交纳违约金。2016年1月9日，原告与新余市沁园村业主委员会又签订了一份为期2年的《物业管理合同》，该合同约定：物业费按双方协商的标准向业主收取，为每月每平方米建筑面积0.4元，地下室、车库按每月每平方米0.2元收取，另外收取楼道灯、公共路灯费用5元/月/户（每第一个月收取一季度以上费用）；前期居安物业公司和业主签订的物业管理协议继续有效，如条款与本合同有抵触，以本合同为准。合同签订后，原告依约履行了物业管理义务，但被告自2012年1月至2016年9月30日，尚欠物业管理费1559元（被告住宅面积为96.04平方米，地下室面积为9.69平方米），经原告多次催讨未果。为此，原告诉至法院，并提出前列诉请。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。原告于2007年7月与被告签订物业管理服务协议，属双方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，依法成立，合法有效；原告于2016年1月与被告小区业主委员会签订的物业管理合同，未违反法律、法规禁止性规定，依法成立，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，原告与被告小区业主委员会签订物业管理合同同样对被告具有约束力。上述两协议签订后，原告按约定为被告小区提供管理和服务，被告作为小区业主，拖欠原告的管理费不交，系违反合同的行为。关于被告辩称原告未尽到物业管理职责的抗辩意见，因其未提供充足的证据予以证实，故本院不予采信。截至2016年9月30日，被告拖欠57个月的物业费共计1559元【96.04㎡×0.25元/月.㎡+9.69㎡×0.125元/月.㎡）×49月+（96.04㎡×0.4元/月.㎡+9.69㎡×0.2元/月.㎡）×8月】，故对原告要求被告支付物业管理费1559元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告应支付违约金3371元【25.22元×3‰×30天×（1+54）÷2×54，暂计算至2016年9月30日】，并自2016年10月1日起按日千分之三的标准计算至付清之日止的违约金。本院认为，虽合同约定如业主拖欠物业费按日千分之三交纳违约金，但该违约金计算标准过高，本院酌情按年利率24%即月利率2%计算，故本院仅支持违约金749.03元【25.22元×2%×（1+54）÷2×54】；因原告在庭后表示撤回要求被告支付自2016年10月1日起至物业费付清之日止的违约金的诉请，于法无悖，故本院予以支持。原告诉讼请求的超过部分，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告刘魏应于本判决生效之日起十日内支付原告新余市居安物业管理有限公司物业服务费1559元及违约金749.03元，合计2308.03元。二、驳回原告新余市居安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决的指定的期限履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告刘魏承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审判员 欧阳波二〇一七年六月十九日书记员 王 浩 微信公众号“”