（2017）云04民终301号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2018-07-12
案件名称
赵开原、峨山县双江街道办事处登云社区三家村居民小组房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省玉溪市中级人民法院
所属地区
云南省玉溪市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵开原,峨山县双江街道办事处登云社区三家村居民小组
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)云04民终301号上诉人（原审被告）：赵开原，男，1963年3月28日生，汉族，居民，住峨山县。委托诉讼代理人：刘玉萍，云南新海天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：代艳艳，云南新海天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：峨山县双江街道办事处登云社区三家村居民小组。住所地：峨山县双江街道登云社区三家村居民小组。负责人：王海宾，组长。委托诉讼代理人：郑旭，男，系该小组分支书记。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：王永宝，旭晖律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人赵开原因与峨山县双江街道办事处登云社区三家村居民小组（以下简称三家村居民小组）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省峨山彝族自治县人民法院（2016）云0426民初667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵开原上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实及理由：1、一审法院认定事实不清，被上诉人区别对待租户有违诚实信用原则，上诉人暂缓交付租金有正当理由的法律事实没有依法认定。被上诉人在本案综合楼周边有商铺对外出租，早在2012年9月被上诉人就对租户减少过15%的租金，在与上诉人签订《综合楼租赁合同》前后，被上诉人每年都对其他租户降租。虽然我国《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。但《合同法》第六条同样规定了当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被上诉人区别对待的行为已加重了上诉人的经营成本，导致竞争力下降，已违背了诚实信用原则的要求。2、上诉人的抵销权应予以认定并得到行使。2008年，被上诉人与云南开平物资配件有限公司合作，将土地租给该公司投资并申报项目建设，后因被上诉人自己在该地块上建盖小产权房并将之出售获利，造成开平公司损失百万元。经被上诉人与该公司反复磋商，双方于2013年12月21日达成一致意见，即被上诉人赔偿开平公司80万元，其中30万元用上诉人承租综合楼的租金抵扣，50万元付现金。但当上诉人拟向被上诉人支付抵扣后的租金时被上诉人拒不接受，故上诉人一直未实际支付。本案中，上诉人出具了多份被上诉人与开平公司的往来文书，被上诉人对应赔偿开平公司损失一事均予认可，但其代理人不明情况一概矢口否认，一审法院也评价为“与本案涉诉法律关系及事实无关联性，本院不予确认。”上诉人认为，上诉人对被上诉人享有30万元债权，并对被上诉人负有支付租金的义务，上诉人主张抵消权合法、合理。三家村居民小组辩称，被答辩人投标租赁房屋时不顾经营风险，无论价格多高都要投标成功，其主观上是恶意的。答辩人的房屋属集体经济组织成员的财产，集体财产承包要符合《村民委员会组织法》以及《合同法》的有关规定，经公开招投标所签订的合同是合法有效的，合同当事人应依法享有权利和承担义务。被答辩人在投标时把其他真心实意想经营的人竞争下去，签订合同后又称房租高，这对其他投标人不公平，也是对自己的投标不负责。另，答辩人与云南开平物资配件有限公司没有债务，不存在抵销，何况被答辩人与该公司也不是同一主体，因此，答辩人认为被答辩人的上诉意见毫无道理。答辩人与被答辩人所签租赁合同每年的租金是595000元，每月49853元，一审法院仅计算至2016年8月31日，至今又增加了7个多月的房租，所增加的欠款请求二审法院一并判令被答辩人支付。三家村居民小组向一审法院起诉请求：1、判令解除小组与赵开原签订的综合楼租赁合同，并判令赵开原将全部承租房屋返还小组；2、判令赵开原立即支付拖欠租金913933.33元。一审法院认定事实：2013年10月30日，经公开竞标招租，三家村居民小组与赵开原就位于双江××环城北路属该居民小组集体所有两幢综合楼签订了《综合楼租赁合同》。合同约定：房屋租赁期为20年，即：2014年4月1日起至2034年3月31日止。租金为每年595000元（伍拾玖万伍仟元）。合同签订后，赵开原支付了2014年4月1日至2015年3月31日的租金。后来，赵开原以三家村居民小组在对周边商铺减租续约过程中，未调减其租金，三家村居民小组阻碍其行使从云南省开平物资配件有限公司受让30万元债权的抵销权为由，不按原合同履行租金给付义务。2015年4月1日至2016年8月的租金一直未付。经三家村居民小组多次以口头、书面向赵开原催收，均被其拒付。一审法院认为，本案双方签订的《综合楼租赁合同》，系双方真实意思表示，自愿签订，合法有效，合同双方应当信守约定，按约履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，三家村居民小组、赵开原对合同的真实合法性无异议，也实际交付了房屋，给付了一年的租金。赵开原在合同履行中以“经济环境比预期严峻，经营困难，且三家村居民小组在与周边租户及时协商调减租金标准的情况下，未对其承租综合楼的租金标准进行相应调减，存在明显不公平，合同不应按原约定履行。在履行租金给付义务时，提出以云南开平物资配件有限公司转让给其的30万元债权抵销相应租金债务”的辩解意见，无合法依据。市场环境的变化，属于签订合同时能够预见的正常经营风险，不属于不可抗力事件，不是变更或终止合同的合法理由。合同内容的变更应在双方协商一致的基础上达成，未形成一致意见而单方变更合同约定内容的，该行为无效，原合同应得到全面履行。赵开原主张合同履行时，以云南开平物资配件有限公司转让给其的30万元债权抵销租金。因债的抵销要以互负债务为前提，而双方对赵开原主张的30万债权的取得有较大争议，无法证明赵开原对三家村居民小组合法享有30万元债权。本案房屋租赁纠纷与赵开原主张的债权债务关系不属同一法律关系。故对赵开原以债权抵销租金的主张，原审不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。2015年4月至今，赵开原未按合同约定交付房租，在三家村居民小组多次口头、书面催收并给予合理履行期限的情况下，依然未履行交付租金的合同义务，现三家村居民小组以此为由，提出解除《综合楼租赁合同》的诉请符合法律规定，应予支持。赵开原应当将《综合楼租赁合同》所约定的承租房屋（即三家村居民小组所有的位于峨山县××环城北路××综合楼××、××（××地下室）及附属设施）××村居民小组。综上，赵开原应按合同约定支付三家村居民小组综合楼房屋租金为：2015年4月1日至2016年3月31日一年的租金595000元，加上2016年4月1日至2016年8月31日，5个月的租金247916.67元（595000元/年÷12个月×5个月=247916.67元），共计842916.67元(5950000元+247916.67元=842916.67元)。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款第三项之规定，判决：“一、解除原告峨山县双江街道办事处登云社区三家村居民小组与被告赵开原于2013年10月30日签订的《综合楼租赁合同》，并由被告赵开原于判决生效之日起10日内将《综合楼租赁合同》所约定的承租房屋（即原告三家村居民小组所有的位于峨山县双江街道办环城北路的综合楼A、B两幢（含地下室）及附属设施）返还原告峨山县双江街道办事处登云社区三家村居民小组；二、由被告赵开原于判决生效之日起10日内支付原告峨山县双江街道办事处登云社区三家村居民小组综合楼房屋租金842916.67元;三、驳回原告峨山县双江街道办事处登云社区三家村居民小组的其他诉讼请求。”二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理，双方当事人对原审认定的案件事实均无异议，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案双方经招投标程序自愿订立的《综合楼租赁合同》内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应严守合同约定，全面履行合同义务。赵开原以三家村居民小组对其他租户降租为由，要求小组对其租金标准也予以调减的主张于法无据，在双方未对此进行协商并达成一致意见的情况下，赵开原应依约支付租金。关于赵开原提出以30万元债权抵销租金的主张，因其所举证据不足以证实云南开平物资配件有限公司对三家村居民小组享有30万元的债权且该公司已将债权转让于其，本院对此不予采纳。综上所述，赵开原的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12929元，由赵开原负担。本判决为终审判决。审判长 吴析咛审判员 荆 燕审判员 ＸＸＸ二〇一七年六月十九日书记员 陈柯吉 来源：百度“”