（2017）渝0230民初1200号

裁判日期: 2017-06-19

公开日期: 2017-08-30

案件名称

杨廷明与秦文燮重庆永辉建筑工程有限公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

丰都县人民法院

所属地区

丰都县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杨廷明,重庆永辉建筑工程有限公司,秦文燮,秦亚洲,丰都县供销合作社联合社

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0230民初1200号原告：杨廷明，男，1962年3月1日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：谭方林，重庆洪宇律师事务所律师。被告：重庆永辉建筑工程有限公司，住所地丰都县三合街道黄金坡住宅小区D-1栋，统一社会信用代码915002307626663353。法定代表人：杨龙华，该公司总经理。委托诉讼代理人：李江涛，重庆市丰都县三合法律服务所法律工作者。被告：秦文燮，男，1945年3月21日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。被告：秦亚洲，男，1968年10月18日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：曾勃，重庆力隆律师事务所律师。第三人：丰都县供销合作社联合社，住所地重庆市丰都县三合街道滨江中路商业一路465号，组织机构代码50482814-3。法定代表人：陈志向，该供销社主任。委托诉讼代理人：赵世国，重庆洪宇律师事务所律师。原告杨廷明与被告重庆永辉建筑工程有限公司（以下简称永辉公司）、秦文燮、第三人丰都县供销合作社联合社（以下简称丰都县供销社）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案受理后，为查明案情，依法追加了秦亚洲为本案被告，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨廷明及其诉讼委托代理人谭方林，被告秦亚洲、秦文燮的共同诉讼委托代理人曾勃、第三人丰都县供销社的委托诉讼代理人赵世国参加了诉讼。被告永辉公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨廷明向本院提出诉讼请求：1、确认原告杨廷明与被告永辉公司、秦文燮于2007年1月29日签订的《购房协议书》合法有效；2、被告秦亚洲、秦文燮、永辉公司以及第三人丰都县供销社共同协助原告杨廷明将坐落于丰都县房屋的权属登记给原告，其办理房屋权属登记的税、费由被告永辉公司、秦亚洲、秦文燮共同承担；3、判决被告秦亚洲、秦文燮、永辉公司承担违约金10000元及本案的诉讼费用。事实和理由：2005年6月18日，第三人与永辉公司签订《丰都县供销合作社联合社转运站综合楼联合建设协议书》，根据合同约定，被告永辉公司取得本案房屋产权。2007年1月29日，原告与被告永辉公司、秦文燮签订《购房协议书》，约定将位于丰都县房屋（现门牌号为，国土局房屋编号为丰都县）出卖给原告，房款为89250元，原告留房款3%在产权证办理后一次性付清；被告永辉公司、秦文燮负责办理房产权，并承担办理房产证费用；若一方违约，由违约方付守约方违约金10000元。合同签订后，原告按合同约定履行了义务，被告也将出售房屋交与原告管业居住至今达10年。后，原告多次要求被告永辉公司、秦亚洲及秦文燮办理房地产权证，但三被告拒不为原告办理房地产权。故请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告永辉公司书面辩称：严格来讲原告主张确认的《购房协议》是无效协议。被告永辉公司愿意配合原告办理房屋权属登记，但办理房屋权属登记产生的税、费不应由永辉公司承担，其理由是：本案讼争房屋所涉工程项目名义上是永辉公司与第三人在联合开发建设，但实际上是秦亚洲、秦文燮作为投资人及施工人借用永辉公司名义在开发建设，开发建设的房屋除返还第三人外，剩余房屋实际属秦亚洲、秦文燮所有；结合秦亚洲、秦文燮给永辉公司作出的承诺，也证明秦亚洲、秦文燮认可上述事实，并且也承认该批房屋由其对外出售并收取房款；原告向法庭出示的《购房协议书》中约定的出卖主体（甲方）是秦文燮，而没有永辉公司，虽然永辉公司在购房协议上加盖了公章，是因原告户口迁移的需要永辉公司才盖的章，永辉公司加盖公章的行为不是针对《购房协议书》中任何一方主体在协议权利义务约定的意思表示。因此，《购房协议书》的甲方只有且都是秦文燮，而没有永辉公司。原告主张支付违约金的请求不成立，因为合同中并未明确约定办理产权证的具体时间，且原告也无证据证明其要求永辉公司办理产权登记，而永辉公司拒绝协助办理的事实，故永辉公司不存在违约。综上所述，被告永辉公司同意协助原告办理讼争房屋的产权过户登记，但过户登记的税、费应由秦亚洲、秦文燮承担。被告秦亚洲、秦文燮辩称：本案讼争房屋的产权属于永辉公司，被告秦文燮是代表被告永辉公司与原告签订合同，秦亚洲是受永辉公司的委托承建该房屋，因此，房屋办证过户应由永辉公司办理，且根据合同约定，在办理过户登记中的税、费应由永辉公司承担。二被告愿意协助过户，但二被告并未违约，不应承担违约金。故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人丰都县供销社书面述称：原告和第三人没有直接的口头或书面房屋买卖合同及约定，不产生实质的合同权利义务关系。原、被告之间的买卖合同是否有效、是否履行、是否违约等行为是其二方行为，且其双方约定内容中对第三人增设义务的行为不具有法律约束力。第三人基于与永辉公司于2005年6月18日签订的开发合同，对永辉公司开发所分得房屋的办证、过户负有合同协助义务，但对于永辉公司再处分和买受人再行转让给他人的多次交易行为，应不具有转承担、延伸协助义务。故请求人民法院依法判决。经审理查明：2005年6月18日，丰都县供销社（简称甲方）与永辉公司（简称乙方）签订了《丰都县供销合作社联合社转运站综合楼联合建设协议书》，该协议书载明：“项目名称：丰都县供销合作社联合社转运站综合楼；工程地址：丰都县；建设方式：联合建设，协议产权划分后各办产权证；主体结构：砖混结构；楼层设置：一层为门面，高不低于3.5米，二楼为商业用房，三楼至八楼为住宅楼；产权划分：双方协定本工程竣工后，乙方还给甲方房屋780平方米，其中一层门面300平方米，二层商业用房480平方米。甲方选定在靠东侧的一端门面和商业用房，其余的门面及商住房归乙方所有；产权证办理：该工程竣工验收合格后，在一年内由乙方负责办理；……”。该协议签订后，永辉公司与秦亚洲协商，永辉公司将其“丰都县新县城中心区U区的转运站办公综合楼”工程交由秦亚洲实际投资承建。秦亚洲请其父秦文燮对其工程负责管理。2007年1月29日，秦文燮以甲方代表的名义与乙方杨廷明签订了《购房协议书》，该协议书载明：“甲方在丰都县新县城修建砖混结构住宅楼一幢，乙方自愿购房一套，经甲、乙双方协商达成如下协议：位置和价格住宅楼位于丰都，乙方自愿以每平方米850元的单方造价购买该幢房（靠小区路边），建筑面积（含分摊面积）105平方米，共计房款89250元（大写：捌万玖仟贰佰伍拾元），双方最后以房屋产权证的实际建筑面积结算；付款方式：本协议签订后乙方支付甲方购房款30000元，交防盗门钥匙时应支付房款总额的97％，余款在房屋产权证办好后一次交清；违约责任本协议经甲、乙双方签字后即具有法律效力，若任何一方违约，违约方应付守约方违约金10000元；其他甲方负责办理房产证。……本协议经甲乙双方签字（签章或盖手印）生效。甲方：代表秦文燮乙方杨廷明（签名）2007年1月29日”。合同签订后，杨廷明按合同约定，先后三次向秦文燮交纳购房款共计人民币86570元，尔后，秦亚洲、秦文燮将该房屋交与杨廷明管业居住至今。另查明，讼争房屋所属楼房的房地产权总证于2009年12月登记到了第三人丰都县供销社名下，房产证号为。另，丰都县国土资源和房屋管理局对杨廷明所购房屋的地址编号为“丰都县”。上述事实，有原、被告及第三人的陈述、《购房协议书》、收据等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为，从现有证据看，被告秦文燮并非讼争房屋的所有人，其与原告签订《购房协议书》，是以甲方代表的名义所签订。对于甲方主体是谁的问题，本院结合永辉公司与第三人丰都县供销社签订的联合建房协议来看，永辉公司对本案讼争房屋享有处置权，故被告秦文燮在购房协议上签名系代表永辉公司，因此，甲方应是被告永辉公司。就本案而言，被告永辉公司虽然未在《购房协议书》上签名或加盖公章，但该工程属其与第三人联合开发建设工程，对外是以永辉公司的名义在承建，且讼争房屋根据协议约定属永辉公司处置，而被告秦文燮又是该工程的管理人员，因此，原告杨廷明有理由相信被告秦文燮是代表永辉公司在出售房屋，故，被告秦文燮向原告出售房屋的行为构成表见代理行为。因此，被告秦文燮代表被告永辉公司与原告杨廷明于2007年1月29日签订的《购房协议书》系双方当事人真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效。关于原告请求被告永辉公司、秦亚洲、秦文燮与第三人丰都县供销社共同协助原告将坐落于丰都县房屋的权属办理登记给原告的问题。本院认为，原告杨廷明已按《购房协议书》的约定履行了支付购房款的义务，作为合同相对方即房屋出售人的永辉公司理应按购房协议之约定履行办证义务，即将讼争房屋的权属登记至原告名下。被告秦亚洲、秦文燮及第三人丰都县供销社虽不是购房合同的相对人，但秦亚洲、勤文燮系讼争房屋所涉工程的实际投资修建人和管理人，而讼争房屋所属楼房的总证现已办到第三人丰都县供销社名下，故被告秦亚洲、勤文燮及第三人丰都县供销社均有协助原告办理房屋产权证之义务。关于原告办理房屋权属登记的税、费问题。本院认为，《购房协议书》中，只约定了由“甲方负责办理房产证”，但对办证的相关费用并未作明确约定。故，原告杨廷明与被告永辉公司各应按其规定承担相关的税、费。关于原告要求被告永辉公司、秦亚洲、秦文燮共同承担违约金10000元的问题。本院认为，《购房协议书》中双方对办理产权分证的时间并未作明确约定，根据本案实际，讼争房屋产权证的办理须多方的协助才能办理，且原告亦未举示证据证明已向他方要求协助办理分证，而他方拒绝协助。故，原告的此项请求不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告秦文燮代表被告重庆永辉建筑工程有限公司与原告杨廷明于2007年1月29日签订的《购房协议书》合法、有效；二、被告重庆永辉建筑工程有限公司、秦亚洲、秦文燮及第三人丰都县供销合作社联合社在本判决发生法律效力后10日内协助将坐落于丰都县（房地产权总证：）房屋的权属办理登记给原告杨廷明；办理房屋权属登记的税、费，由原告杨廷明、被告重庆永辉建筑工程有限公司各自按相关规定承担；三、驳回原告杨廷明的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告重庆永辉建筑工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审　判　长　　刘海兵人民审判员　　杨龙海人民陪审员　　冉春蓉二〇一七年六月十九日书　记　员　　周　银 百度搜索“”