（2017）陕07民终470号

裁判日期: 2017-06-19

公开日期: 2017-08-04

案件名称

窦应军与汉中市人和顺置业有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

陕西省汉中市中级人民法院

所属地区

陕西省汉中市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

窦应军,汉中市人和顺置业有限责任公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

陕西省汉中市中级人民法院民事判决书（2017）陕07民终470号上诉人（原审原告）：窦应军，男，1975年9月26日出生，住汉中市汉台区。被上诉人（原审被告）：汉中市人和顺置业有限责任公司,住所地汉中市汉台区莲湖路中段。统一社会信用代码：9161070077990765XL。法定代表人：李惠斌，该公司执行董事。委托诉讼代理人：闫京生，陕西修业律师事务所律师。委托诉讼代理人：任楠，陕西修业律师事务所实习律师。上诉人窦应军因与被上诉人汉中市人和顺置业有限责任公司（以下简称“人和顺公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院（2016）陕0702民初3026号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人窦应军，被上诉人人和顺公司的委托诉讼代理人任楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。窦应军上诉请求：1、撤销原审判决，改判由被上诉人赔偿搬迁过渡费1.5万元，退还房屋租金4万元，并赔偿因拆迁造成的损失2万元。事实和理由：1、一审法院对上诉人承租被上诉人房屋期间的违约行为没有查清。上诉人与被上诉人2015年9月28日签订了租赁合同，期限一年，至2016年9月30日止。但2016年4月开始，上诉人经常遇到停电停水的情况，给上诉人的正常经营造成影响，造成了较大的经济损失。且在一审诉讼过程中，上诉人承租的店铺遭到强拆，上诉人的商品遭到掩埋毁损。请二审法院审查被上诉人的违约行为与上诉人损失之间是否存在因果关系。2、一审法院对上诉人提交的证据没有做出司法认定，请求二审法院重新认定。上诉人在一审诉讼中提交了相关证据，也申请法院调取了证据，以证明双方签订2016年度房屋租赁合同时，被上诉人知道或者应当知道房屋占用的土地已被置换出卖，被上诉人没有对上诉人履行告知义务，构成合同欺诈。同时也侵害了上诉人签订合同的选择权，直接造成了上诉人当年租金的损失。3、一审判决没有考虑到上诉人的损失，驳回上诉人的诉讼请求有违公平。4、本案争议房屋已于2017年1月11日遭到施工方野蛮强拆，一审判决上诉人在5日之内腾退房屋目前已经不具备腾退条件。被上诉人答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人所主张的搬迁过渡费和返还房租的诉讼请求没有法律依据。至于上诉人提出的因房屋拆迁造成的损失不属于本案审理范围。窦应军向一审法院起诉请求：判令被告1、退还押金5000元；2、支付原告搬迁过渡费15000元；3、被告向原告退还租金80000元；4、无偿给予原告合理的腾房时间。一审法院认定事实：2015年10月8日，原告窦应军和被告汉中市人和顺置业有限责任公司签订房屋租赁合同一份，约定：原告李伟租赁被告汉中市人和顺置业有限责任公司位于汉台区莲湖路汉中中学临街105号商铺；租期一年，自2015年10月1日至2016年９月30日止；租金按年计收78000元／年。期间，原告向被告支付了一年的房租78000元，原告也占有使用被告105号商铺至合同期满。合同期满后，原、被告双方未续签房屋租赁合同，原告未向被告移交房屋。现原告向法院提起诉讼，请求判令被告1、退还押金5000元；2、支付原告搬迁过渡费15000元；3、退还租金80000元；4、无偿给予原告合理的腾房时间。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、原被告双方签订的2016年度的房屋租赁合同是否已履行终结；2、被告在签订合同时是否存在欺诈行为；3、原告是否向被告缴纳了押金5000元。首先，从原被告双方的共同陈述及法庭调查事实分析，原、被告双方签订2016年度的房屋租赁合同，双方均按照签订的合同各自履行了租赁合同的主要义务，对合同的期限自2015年10月1日至2016年9月30日止，原被告双方均无异议。根据我国合同法的相关规定，原被告双方2016年度的房屋租赁合同成立，且已履行终结。合同期满后原被告双方未续签合同，也未实际履行合同主要义务。截止原告起诉时仍实际使用105号商铺未向被告腾房交付。对被告在签订合同时是否存在欺诈行为、原告是否向被告缴纳了押金5000元，原告负有举证义务，但原告当庭出示的证据不能够证明该两项争议成立。综上所述，对原告主张的无偿给予原告合理的腾房时间，根据本案的实际情况酌情予以支持。对原告其他诉讼请求，因证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、原告窦应军在本判决生效后五日内将位于汉台区莲湖路汉中中学临街105号商铺腾退于被告汉中市人和顺置业有限责任公司；二、驳回原告窦应军的其他诉讼请求。本案受理费900元，由原告窦应军负担。二审中，上诉人提交以下证据：1、陕西省汉中中学2015年11月20日发给各商户的《通知》一份。证明目的：双方刚签了合同，就被通知要拆迁，停电停水，墙上喷字，造成无法正常营业。被上诉人质证认为该证据真实性无异议，但与本案无关，不能证明停水停电遭受损失。经审核：对该证据真实性予以认定，但该《通知》内容仅反映出将要拆迁案涉商铺，并无上诉人所主张的停水停电、墙上喷字等内容，故不能达到证明目的。2、照片5张，证明目的：租赁期间，被上诉人对租赁房屋进行了停水停电，并在墙上喷字，致无法正常经营。被上诉人质证对照片1、2的拍摄时间不予认可，应是拍摄于租赁期届满之后，照片3、4、5拍摄的是拆迁之后的情况，与本案无关。经审核：照片3、4、5与本案无关，不予采信，照片1、2因无法确认具体拍摄时间，故对该组照片不予认定。依据双方当事人的一致陈述，二审另查明，上诉人窦应军所租赁的商铺已于2017年1月10日晚被拆除。原审认定的其他事实有各方当事人的陈述及提交的证据在卷，并经原审庭审举证、质证，依法予以确认。本院认为，案涉租赁合同已于2016年9月30日租期届满，租赁期届满后，双方未续租。至2017年1月10日商铺被拆迁前，一直由上诉人实际占有使用该商铺，现上诉人主张自2016年4月开始，案涉商铺经常遇到停电停水的情况，对其正常经营造成影响，造成了较大的经济损失，但其在诉讼中提举的证据并不足以证明其在租期内未能正常使用租赁房屋并影响正常经营这一事实。因当事人对自己提出的诉讼主张所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，应由其承担举证不能的法律后果，故对其主张的退还房租赔偿损失这一上诉请求不予支持。关于上诉人所主张的搬迁过渡费，因上诉人向一审法院提起诉讼的时间为2016年11月15日，其时，租赁期已届满，商铺亦一直由上诉人实际占有使用，故原审在查明事实的基础上对该主张未予支持，并无不当，本院予以确认。关于上诉人提出所租赁商铺遭受强拆所致财产损失的赔偿问题，因该上诉请求已超出一审诉讼请求范围，且与本案不属于同一法律关系，本院不予审理，当事人可另行主张。另，案涉租赁期届满后，上诉人本应当向被上诉人交还租赁商铺，但经审理查明，上诉人所租商铺现已经实际被拆除，上诉人交还商铺已事实上履行不能,故应当免除上诉人交还商铺的义务。原审判决上诉人腾退商铺已无事实与法律依据，对该判项本院依法予以撤销。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持汉中市汉台区人民法院（2016）陕0702民初3026号民事判决主文第二项；二、撤销汉中市汉台区人民法院（2016）陕0702民初3026号民事判决主文第一项；三、驳回上诉人窦应军的其他上诉请求。二审诉讼费900元，由上诉人窦应军负担。本判决为终审判决。审　判　长　　陈耀斌代理审判员　　金　庆代理审判员　　冯　婧二〇一七年六月十九日书　记　员　　易梦瑶百度搜索“”