（2017）鲁0911民初1241号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-07-26
案件名称
泰安天润人和置业有限公司与张衍付商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
泰安市岱岳区人民法院
所属地区
泰安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
泰安天润人和置业有限公司,张衍付
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十一条，第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0911民初1241号原告：泰安天润人和置业有限公司。住所地山东省泰安市。法定代表人：谈朝晖，任该公司董事长。委托诉讼代理人：邓辉，山东泰山法正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敏，山东泰山法正律师事务所律师。被告：张衍付，男，1957年10月17日生，汉族，住山东省肥城市。原告泰安天润人和置业有限公司（以下简称天润人和置业公司）与被告张衍付商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓辉到庭参加诉讼，被告张衍付经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告天润人和置业公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方就泰安恒大城18号楼1单元2603号房屋签订的《商品房预售合同》，判令被告返还上述房屋；2、被告所交首付款100475元作为违约金支付给原告；3、被告于判决生效后三日内腾退房屋并协助原告办理撤销房屋网签和备案登记手续；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年10月5日，原、被告就泰安恒大城18号楼1单元2603号房屋签订《商品房预售合同》，合同约定总价款551889元，首付221889元，被告以按揭贷款的方式支付剩余房款33万元。2013年10月5日被告实际支付首期房款45287元。2014年2月11日，原、被告和中国建设银行股份有限公司泰安市中支行签订《个人购房借款担保合同》，约定被告从该行借款33万元，原告承担阶段性连带保证责任。因被告未按约偿还到期贷款，银行要求原告承担保证责任。2016年3月31日从原告保证金账户扣款10863.6元。为此原告依据合同约定于2016年4月15日向被告发出解除《商品房预售合同》通知书。《商品房预售合同》附件八第二条第（一）款第4项第（1）点约定原告有权单方解除双方签订的商品房预售合同，有权收回房屋，被告所实交首付款100475元不予退还，作为违约金支付给原告。根据合同约定，合同解除后，被告有义务协助原告办理撤销房屋网签和备案登记手续。被告张衍付未答辩。经审理查明，2013年10月5日，原、被告签订编号为YS0061128的《商品房预售合同》，约定被告购买原告开发的泰安恒大城18号楼1单元2603号，预测建筑面积91.35平方米的住房一套，单价每平方米6041.48元，总金额551889元。被告于2013年10月8日前支付首期房款221889元，余款33万元以按揭贷款的方式支付。商品房预售合同载明，该房屋坐落的土地系原告出让取得，出让证号为泰土国用（2010）第D-0134号。泰安恒大城建设工程具有建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证，商品房预售许可证号为泰房预售证第（2011）043号。《商品房预售合同》附件八合同补充协议第二条第（一）款第4项第（1）点约定，因买受人未履行本合同、本补充协议或银行贷款合同约定的相应义务，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本合同，收回商品房，买受人以所交的全部款项作为违约金向出卖人承担违约责任。补充协议第二条第（四）款约定：合同解除后，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合出卖人到有关政府部门办理注销合同备案、撤销网签等取消交易的手续，费用由责任方承担。2013年10月5日，被告支付给原告部分首期款45287元,2014年10月20日支付部分首期款55188元。2013年11月14日，泰安市商品房预（销）售管理办公室对商品房预售合同登记备案。2014年1月20日，原、被告和中国建设银行股份有限公司泰安市中支行签订《个人住房借款合同》，约定被告从该行借款33万元作为购房款支付给原告，原告为该笔借款承担阶段性连带保证责任，原告于2014年2月11日收到该款。此后，原告将涉案房屋交付给被告。自2016年1月起被告连续三个月不归还贷款本金和利息，中国建设银行股份有限公司泰安市中支行从原告账户扣取本金及利息、罚息10863.60元。2016年4月15日，原告向被告发出通知书，内容为：因被告已累计三次未按照合同约定偿还贷款本息，银行要求原告承担保证责任并扣款。原告根据合同约定通知被告，解除商品房买卖合同；返还房屋，所交全部款项不予退还；赔偿损失。该通知发出后，被告未签收。此后被告仍然逾期归还贷款本息。2017年3月31日，原告将被告欠银行的本金、利息及罚息298246.63元全部偿清。以上事实，有原告陈述；商品房预售合同、商品房预售许可证、收据、个人住房借款合同、房物钥匙签收确认书、收楼物品确认表、银行个人贷款还款凭证、通知书、特快专递、个人贷款结清证明等证据在案证实。本院认为，原告与被告签订的《商品房预售合同》意思表示真实，内容合法，形式要件齐全，属有效合同，双方应自觉履行。《商品房预售合同》附件八合同补充协议第二条第（一）款第4项第（1）点约定，因买受人未履行本合同、本补充协议或银行贷款合同约定的相应义务，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本合同，收回商品房，买受人以所交的全部款项作为违约金向出卖人承担违约责任。合同签订后，原告已按约履行合同义务并对被告的购房贷款进行担保。自2016年1月起，因被告未及时归还贷款，原告为此承担担保责任。2017年3月31日，原告将被告欠银行的本金、利息及罚息298246.63元全部偿清。原被告签订的商品房预售合同中解除合同的条件成立。原告要求解除商品房预售合同的诉讼请求事实清楚，证据充分，依法应予支持。合同约定的买受人以所交的全部款项作为违约金明显过高，应当适当予以调整，可以按照购房款的5%计算违约金，因此，被告应支付违约金27594元。合同解除后，双方因合同取得的财产应予返还，原告收取的购房款在扣除为被告垫付的贷款本息及违约金后如有剩余应当返还给被告，被告未在本案中主张权利，可另行向原告主张。被告应将房屋交还给原告。补充协议第二条第（四）款约定：合同解除后，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合出卖人到有关政府部门办理注销合同备案、撤销网签等取消交易的手续，费用由责任方承担。涉案商品房预售合同已经办理了网签和登记备案手续，现涉案合同依法解除，依据该约定，被告应协助原告办理注销合同备案、撤销网签的手续，对原告的该项请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、依法解除原告泰安天润人和置业有限公司与被告张衍付于2013年10月5日签订的关于泰安恒大城18号楼1单元2603号房屋，编号为YS0061128的《商品房预售合同》；二、被告张衍付支付给原告泰安天润人和置业有限公司违约金27594元。限于本判决生效之日起十日内履行；三、被告张衍付将泰安恒大城18号楼1单元2603号房屋返还给原告泰安天润人和置业有限公司。限于本判决生效之日起十日内履行；四、被告张衍付协助原告泰安天润人和置业有限公司办理撤销双方就泰安恒大城18号楼1单元2603号房屋所签订的商品房预售合同的登记备案手续。限于本判决生效之日起十日内履行；五、驳回原告泰安天润人和置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费9318元，减半收取4659元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员 宋 磊二〇一七年六月十九日书记员 赵子鹤