（2017）苏05民终3935号

裁判日期: 2017-06-19

公开日期: 2017-06-29

案件名称

吴江市嘉诚物业有限公司与周洪卫、沈伟英物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省苏州市中级人民法院

所属地区

江苏省苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

周洪卫,沈伟英,吴江市嘉诚物业有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省苏州市中级人民法院民事判决书（2017）苏05民终3935号上诉人（原审被告）：周洪卫，男，1969年5月26日生，汉族，住苏州市吴江区。上诉人（原审被告）：沈伟英，女，1966年12月20日生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：胡雪南，江苏吴越律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆凡，江苏吴越律��事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴江市嘉诚物业有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇中山北路东侧。法定代表人：王石坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：张费华，江苏均锐律师所事务所律师。上诉人周洪卫、沈伟英因与被上诉人吴江市嘉诚物业有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2016)苏0509民初15218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。周洪卫、沈伟英上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判驳回物业公司全部诉讼请求，案件受理费由物业公司承担。事实和理由：一、一审程序不合法，未送达我方开庭传票等材料的情况下直接开庭，剥夺了我方的法定程序权利和自身合法实体权利��本案所涉的纠纷已经在（2016）苏0509民初11111号案件中予以处理，双方达成了调解内容，由物业公司于2017年4月负责修理我方房屋漏水部分，但物业公司一直未履行承诺。本案属于一事不再理的范围。二、一审判决认定事实有误，物业公司的诉请超过了诉讼时效，且物业公司也不是从一开始就尽职尽责服务。相关的物业服务合同不是我方与物业公司签订，对我方无约束力。三、我方所居住的居民楼的24层房间存在严重的漏水情况，我方多次与物业公司进行反映和沟通，物业公司承诺进行维修和处理并根据今年的修理情况和我方的实际使用情况来确定双方间的纠纷问题的解决。物业公司辩称：服从原审判决。物业公司向一审法院起诉请求：1、判令周洪卫、沈伟英立即支付物业费22927元；2、本案诉讼费由周洪卫、沈伟英承担。庭审中，物业公司将第��项诉讼请求明确为：1、物业费，自2010年1月至2016年12月计84个月，按照1元/月/平方米，建筑面积196.55平方计算，金额为16510元；2、能源费，自2010年1月至2012年12月计36个月，按照0.25元/月/平方米，建筑面积196.55平方米，金额为1769元；自2013年1月至2016年12月计48个月，按照0.45元/月/平方米，建筑面积196.55平方米，金额为4245元，上述能源费总计金额为6014元；3、水费金额为403元。一审法院认定事实：2010年1月1日，物业公司与吴江市松陵镇嘉鸿花园业主委员会签订了《物业服务合同》，约定由物业公司负责该物业区域内的物业管理工作，具体内容：1、包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、水电井等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；2、包括但不限于共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、��明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、安全设施、路灯、沟渠、池、井等房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理；3、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；4、公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；5、安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤等；6、交通和车辆停放秩序的管理；7、物业使用禁止性行为的管理；8、物业维修和养护费用的帐务管理；9、物业档案资料的保管；10、物业其他共同事务的管理服务；11、业主委托的其他物业管理服务事项。另约定服务期限为1年，自2010年1月1日起至2010年12月31日止，物业管理费为住宅按建筑面积1元/月/平方米缴纳，物业共用部分（包括共用照明、电梯、景观用电、自备电源成本、景观绿化用水、消防维护）运行发生的费用全部纳入物业服��成本，平均分摊，按0.25元/月/平方米计算。业主应于每年6月和12月的1日前向物业公司交纳包括本月在内的6个月的物业服务费。2011年1月1日，物业公司与吴江市松陵镇嘉鸿花园业主委员会签订了《物业服务合同》，约定由物业公司负责该物业区域内的物业管理工作，具体内容：1、包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、水电井等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；2、包括但不限于共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、安全设施、路灯、沟渠、池、井等房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理；3、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；4、公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；5、安��防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤等；6、交通和车辆停放秩序的管理；7、物业使用禁止性行为的管理；8、物业维修和养护费用的帐务管理；9、物业档案资料的保管；10、物业其他共同事务的管理服务；11、业主委托的其他物业管理服务事项。另约定服务期限自2011年1月1日起至2011年7月31日止，物业管理费为住宅按建筑面积1元/月/平方米缴纳，物业共用部分（包括共用照明、电梯、景观用电、自备电源成本、景观绿化用水、消防维护）运行发生的费用全部纳入物业服务成本，平均分摊，按0.25元/月/平方米计算。业主应于每年6月和12月的1日前向物业公司交纳包括本月在内的6个月的物业服务费。2011年8月31日，物业公司与吴江市松陵镇嘉鸿花园业主委员会签订了《物业服务合同》，约定由物业公司负责该物业区域内的物业管理工作��具体内容：1、包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、水电井等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；2、包括但不限于共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、安全设施、路灯、沟渠、池、井等房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理；3、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；4、公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；5、安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤等；6、交通和车辆停放秩序的管理；7、物业使用禁止性行为的管理；8、物业维修和养护费用的帐务管理；9、物业档案资料的保管；10、物业其他共同事务的管理服务；11、业主委托的其他物业管理服务事项。另约定服务期限自2011年8月1日起至2012年12月30日止，物业管理费为住宅按建筑面积1元/月/平方米缴纳，物业共用部分（包括共用照明、电梯、景观用电、自备电源成本、景观绿化用水、消防维护）运行发生的费用全部纳入物业服务成本，平均分摊，按0.25元/月/平方米计算。业主应于每年6月和12月的1日前向物业公司交纳包括本月在内的6个月的物业服务费。2012年12月25日，物业公司与吴江市松陵镇嘉鸿花园业主委员会签订了《物业服务合同》，约定由物业公司负责该物业区域内的物业管理工作，具体内容：1、包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、水电井等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；2、包括但不限于共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、安全设施、路灯、沟渠、池、井等房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理；3、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；4、公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；5、安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤等；6、交通和车辆停放秩序的管理；7、物业使用禁止性行为的管理；8、物业维修和养护费用的帐务管理；9、物业档案资料的保管；10、物业其他共同事务的管理服务；11、业主委托的其他物业管理服务事项。另约定服务期限为1年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止，物业管理费为住宅按建筑面积1元/月/平方米缴纳，物业共用部分（包括共用照明、电梯、景观用电、自备电源成本、景观绿化用水、消防维护）运行发生的费用全部纳入物业服务成本，平均分摊，按0.45元/月/平方米计��。业主应于每年1月和6月的1日前向物业公司交纳包括本月在内的6个月的物业服务费。2013年12月30日，物业公司与吴江市松陵镇嘉鸿花园业主委员会签订了《物业服务合同》，约定由物业公司负责该物业区域内的物业管理工作，具体内容：1、包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、水电井等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；2、包括但不限于共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、安全设施、路灯、沟渠、池、井等房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理；3、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；4、公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；5、安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安��监控、巡视、门岗执勤等；6、交通和车辆停放秩序的管理；7、物业使用禁止性行为的管理；8、物业维修和养护费用的帐务管理；9、物业档案资料的保管；10、物业其他共同事务的管理服务；11、业主委托的其他物业管理用务事项。另约定服务期限为1年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止，物业管理费为住宅按建筑面积1元/月/平方米缴纳，物业共用部分（包括共用照明、电梯、景观用电、自备电源成本、景观绿化用水、消防维护）运行发生的费用全部纳入物业服务成本，平均分摊，按0.45元/月/平方米计算。业主应于每年1月和6月的1日前向物业公司交纳包括本月在内的6个月的物业服务费。2014年12月25日，物业公司与吴江市松陵镇嘉鸿花园业主委员会签订了《物业服务合同》，约定由物业公司负责该物业区域内的物业管理工作，具体内容：1、包括但不限于楼��、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、水电井等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；2、包括但不限于共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、安全设施、路灯、沟渠、池、井等房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理；3、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；4、公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；5、安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤等；6、交通和车辆停放秩序的管理；7、物业使用禁止性行为的管理；8、物业维修和养护费用的帐务管理；9、物业档案资料的保管；10、物业其他共同事务的管理服务；11、业主委托的其他物业管理服务事项。另约定服务期限为3年，自2015年1月1��起至2017年12月31日止，物业管理费为住宅按建筑面积1元/月/平方米缴纳，物业共用部分（包括共用照明、电梯、景观用电、自备电源成本、景观绿化用水、消防维护）运行发生的费用全部纳入物业服务成本，平均分摊，按0.45元/月/平方米计算。业主应于每年1月和6月的1日前向物业公司交纳包括本月在内的6个月的物业服务费。另查明：周洪卫、沈伟英所购房屋坐落于苏州市××区松陵镇××花园××室，建筑面积为196.55平方米，规划用途为成套住宅。以上事实，由物业公司提交的《物业服务合同》、房屋产权登记查询证明书以及当事人陈述予以证实。一审法院认为：周洪卫、沈伟英经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，由此产生的法律后果由周洪卫、沈伟英自己承担，故一审法院认定物业公司与吴江市松陵镇嘉鸿��园业主委员会之间签订的《物业服务合同》依法成立并合法有效，对双方具有约束力。物业公司提供物业服务后，周洪卫、沈伟英理应按约支付物业服务管理费。依据周洪卫、沈伟英居住的房屋面积、双方约定的收费标准，周洪卫、沈伟英自2010年1月至2016年12月结欠物业费16510元，自2010年1月至2012年12月结欠能源费1769元，自2013年1月至2016年12月结欠能源费4245元，故周洪卫、沈伟英应向物业公司支付上述期间内的物业服务管理费、公共能源费共计22524元，现物业公司起诉主张上述物业服务管理费、公共能源费22524元符合法律规定，应予支持。《物业服务合同》并未约定物业公司有权代收代缴业主的居民用水费用，且并无证据证明周洪卫、沈伟英尚结欠多少的水费，故物业公司要求周洪卫、沈伟英支付水费的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》��六十条第一款、《物业管理条例》第二十六条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、周洪卫、沈伟英于本判决生效后十日内支付吴江市嘉诚物业有限公司物业费、公共能源费共计22524元。（如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院，开户行吴江农村商业银行营业部，该行行号314305400283；账号0706678011120100001793）二、驳回吴江市嘉诚物业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费139元由周洪卫、沈伟英负担，周洪卫、沈伟英应负担之数本判决生效后十日内直接交付吴江市嘉诚物业有限公司，吴江市嘉诚物业有限公司已预交的案件受理费一审法院不再退回。二审经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，本案所涉的物业服务合同是由物业公司和嘉鸿花园业主委员会签订，合同合法有效，对业主周洪卫、沈伟英具有约束力。周洪卫、沈伟英未缴纳物业费，欠缴的物业费金额在持续增加，物业公司主张物业费并未超过诉讼时效，周洪卫、沈伟英有关诉讼时效的上诉主张缺乏依据，本院对此不予采信。至于周洪卫、沈伟英上诉提及的一事不再理问题，因（2016）苏0509民初11111号案件系物业公司撤诉，且无证据证明双方达成了和解协议，物业公司在撤诉后再行提起诉讼并未违反法律规定，周洪卫、沈伟英有关一事不再理的上诉主张缺乏依据，本院对此不予采信。周洪卫、沈伟英如认为物业公司的物业管理不到位、房屋存在质量问题，可另行依法主张权利，但以此为由要求拒不缴纳物业管理费，没有法律依据，本院不予支持。一审程序并无不当，本院对周洪卫��沈伟英有关一审程序严重违法的上诉主张不予采信。综上所述，周洪卫、沈伟英的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费278元，由上诉人周洪卫、沈伟英负担。本判决为终审判决。审判长　陈　斌审判员　顾　平审判员　杨　兵二〇一七年六月十九日书记员　韩泽滔微信公众号“”