（2017）津01民终4398号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2018-07-12
案件名称
舒通、天津市干部疗养院房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
舒通,天津市干部疗养院
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终4398号上诉人（原审被告、反诉原告）：���通，男，1970年10月1日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：苏忠健，北京惠诚（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：天津市干部疗养院，住所地天津市南开区育梁道2号。法定代表人：马晓龙，副院长。委托诉讼代理人：赵申，天津华盛理律师事务所律师。上诉人舒通因与被上诉人天津市干部疗养院房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2016）津0104民初10837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后，开庭进行了审理。上诉人舒通及其委托诉讼代理人苏忠健、被上诉人天津市干部疗养院的委托诉讼代理人赵申到庭参加诉讼。本案现已审理终结。舒通向本院提出上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人不承担租金20810元，并改判被上��人赔偿上诉人经济损失1800000元，或将案件发回重审，一、二审案件受理费判由被上诉人承担。事实和理由：自上诉人承租垂钓园以来，被上诉人从未提供过收取租金的证据，上诉人客观上举证不能，一审法院认定上诉人欠付租金20810元没有事实依据；一审法院在没有核实证据真伪的情况下，以被上诉人提供的天津市公用公房经营管理处许可转租的协议作为定案依据，证据不足；上诉人自案外人处转租诉争房屋和场地，被上诉人曾承诺许可上诉人长期使用，否则上诉人不可能支付高额转让费，并斥巨资修建房子和设施，现被上诉人单方解约，应赔偿上诉人相应损失。二审中上诉人补充上诉理由：双方当事人之间签订的租赁合同无效。天津市干部疗养院辩称，不同意上诉人的上诉请求，双方租赁合同有效，请求法院驳回上诉，维持原审判决。天津��干部疗养院向一审法院起诉请求：1.被告将占用原告拥有合法使用权的房屋及1880平方米水面、336平方米空地腾空并返还原告。2、被告支付原告所欠合同期内租金20810元、电费10861元、水费4530元；合同期外所欠租金37405.04元、电费3035.7元、水费565.2元，共计77206.94元，并给付被告实际腾空房屋并交付原告当日止的租金、电费、水费，按照银行同期贷款利率支付利息至所欠费用付清之日；3、本案诉讼费由被告负担。舒通向一审法院反诉请求：1、原告赔偿被告因解除租赁关系造成的经济损失1800000元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年6月17日原、被告签订协议,约定原告提供被告原告单位院内现垂钓护栏内、六号楼、七号楼东侧，水面1880平方米、空地336平方米及6号楼文化室、垂钓管理室、员工休息室，作为垂钓基础场地；年租金37100元；���告按照国家规定的每吨7.85元标准收取水费；每度1.18元标准收取电费；被告鱼池水源，原告提供地下水，按照每吨7.8元标准收取水费；未经原告同意被告不得转租房屋及拆改房屋建筑，并不得从事餐饮等经营；被告在承租期内所有投入（不动产）在协议期满后不再续租，即为原告所有；使用期限2011年6月1日至2012年5月31日。2011年6月17日，原、被告再次签约，将年租金变更为40810元，使用期限2012年6月1日至2013年5月31日，其他条款没有变化。2014年8月1日，原、被告继续签订协议，约定使用期限自2014年8月1日至2015年7月31日，其他条款没有变化。合同到期后，原告向被告提出不再续订租赁合同，并于2016年1月26日在《每日新报》刊登告知函，表示不再续订租赁合同，要求被告腾还房屋，给付截止到2015年11月30日所欠租金34410元，截止到2015年9月31日水、电、暖费用共计2944.5元。2016年8月原告封闭被告承租场地的大门。庭审中，被告认可2014年8月1日之前的租金已交付。原告主张的拖欠水电费数额，本诉被告当庭予以认可。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告系租赁合同关系。原告提供的天津市公用公房经营管理处许可原告转租育梁道2号的书面协议书，可以证明原告具有就其使用的房屋及场地进行出租的权利，双方签订的协议书不违反法律禁止性规定。双方签订的协议书系双方真实意思表示，原、被告所签订的协议书应认定合法有效。双方签订的协议租期已满，被告应当及时与原告办理腾房交接手续，返还诉争水面1880平方米、空地336平方米及6号楼文化室、垂钓管理室、员工休息室，故原告要求被告腾空并返还上述场地和房屋的诉请，一审法院予以支持。另外，被告逾期缴纳租金的行为已构成违约，现原告诉请被告支付合同期内租金20810元，被告主张协议为缴费证明，但未提供证据佐证，被告亦未提供其他证据证明已依约给付原告租金，因此原告的请求，于法有据，一审法院予以支持。从双方诉辩的事实和理由可以证实,被告自2015年7月31日合同届满至2016年8月原告封闭租赁场地入口期间，被告仍占用诉争场地和房屋，故应按原协议约定的年租金40810元标准向原告支付此间使用费，现原告要求给付37405.04元，符合法律规定，一审法院照准。关于被告向原告主张支付所欠合同期内电费10861元、水费4530元、合同期外所欠电费3035.7元、水费565.2元的诉请，被告予以认可，故一审法院予以确认，被告应给付原告所欠水电费18991.9元（10861+4530+3035.7+565.2）。被告拖欠租金及电费、水费，原告要求按照银行同期贷款利率支付利息符合法律规定，一审法院照准。被告2016年8月起已不再使用诉争场地和房屋，故被告应按照银行同期贷款利率给付原告自2016年8月起至付清所欠租金和水、电费共计77206.94元（20810+37405.04+10861+4530+3035.7+565.2）期间的利息。被告反诉请求原告赔偿因解除租赁关系造成的经济损失1800000元，被告未就合同解除给被告造成的损失提供证据证明。被告提供了建造房屋的相关票据，但原、被告协议约定被告在承租期内所有投入（不动产）在协议期满后不再续租，即为原告所有，故原告不应对于被告的投入进行补偿，因此被告的反诉请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的���定，一审法院判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告（反诉原告）舒通将其承租坐落于天津市南开区育梁道2号院内垂钓护栏内、六号楼、七号楼东侧，水面1880平方米、空地336平方米及6号楼文化室、垂钓管理室、员工休息室以及被告自建、从原承租人接纳的自建房屋腾空并交还原告（反诉被告）天津市干部疗养院；二、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）舒通给付原告（反诉被告）天津市干部疗养院租金20810元；三、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）舒通给付原告（反诉被告）天津市干部疗养院支付自2015年7月31日至2016年8月止的使用费37405.04元；四、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）舒通给付原告（反诉被告）天津市干部疗养院水电费共计18991.9元；五、被告（反诉原告）舒通以所欠租金、使用费和水、电费共计77206.94元为基数，按照银行同���贷款利率支付原告（反诉被告）天津市干部疗养院自2016年8月至判决确定给付之日止的利息；六、驳回原告其他诉讼请求；七、驳回被告全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1730元，反诉费10500元，由被告舒通负担。本院二审期间依上诉人舒通的申请，向天津市公用公房经营管理处调取该管理处分别于2011年6月30日、2014年6月18日与被上诉人天津市干部疗养院签订的《协议书》和《转租协议书》，经核对，与一审卷中证据复印件无误。案经质证，双方当事人对证据真实性均无异议，本院对证据证明的事实予以认定。上诉人舒通当庭提交调查取证申请，申请法院向税务部门调取被上诉人天津市干部疗养院收取租金是否出具增��税发票的证据。本院二审查明，双方当事人三次签订租赁合同的时间分别为2011年6月17日、2012年6月17日和2014年8月1日。本院查明的其他事实与一审法院查明的案件事实一致。本院认为，双方当事人建立房屋租赁合同法律关系，约定上诉人舒通承租被上诉人天津市干部疗养院转租的涉诉育梁道2号房屋及场地，租期约定至2015年7月31日止，一审法院依合同判令上诉人舒通支付被上诉人天津市干部疗养院截至该时间节点之前的租金并无不当。上诉人舒通主张并未拖欠租金，因其不能提供证据证明，故对其主张本院不予认定。上诉人舒通以被上诉人天津市干部疗养院之前收取租金从未开具发票为由，抗辩不承担举证责任，因双方当事人对2014年8月1日之前的租金支付情况并无异议，且上诉人舒通就支付租金举证的方式并不仅限于增值税发票一种，故本院对���诉人提交的调查取证申请不予准许，对上诉人的该项抗辩理由不予支持。关于上诉人舒通请求的经济损失，因双方当事人在租赁合同中明确约定租赁期限，上诉人主张被上诉人口头承诺允许其长期使用的说法无证据佐证，本院对上诉人该项上诉请求予以驳回。综上所述，舒通的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21000元，由舒通负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘宝莉代理审判员 尹 来代理审判员 张玉洁二〇一七年六月十九日书 记 员 刚继斌附：本裁判文书所依据法律规���的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”