（2017）沪0104民初3353号

裁判日期: 2017-06-19

公开日期: 2017-09-19

案件名称

唐雪珍、高佩诚与韩箫、潘袁冰房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市徐汇区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

唐雪珍,高佩诚,韩箫,潘袁冰,满懿（上海）房地产咨询有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初3353号原告(反诉被告)：唐雪珍，女，1959年10月12日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告(反诉被告)：高佩诚，男，1985年5月25日出生，汉族，住上海市徐汇区。上述两原告共同委托诉讼代理人：张继昌，上海市恒信律师事务所律师。被告(反诉被告)：韩箫，男，1983年10月6日出生，汉族，户籍地上海市。被告(反诉被告)：潘袁冰，女，1983年11月30日出生，汉族，户籍地上海市。上述两被告共同委托诉讼代理人：李晓茂，上海中夏旭波律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：谢颖，上海中夏旭波律师事务所律师。第三人：满懿(上海)房地产咨询有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：梅虹，总经理。委托诉讼代理人：张士文。原告唐雪珍、高佩诚(反诉被告)与被告韩箫、潘袁冰(反诉原告)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案受理后，经当事人申请，依法追加人满懿(上海)房地产咨询有限公司为本案的第三人，本案适用简易程序。审理中，韩箫、潘袁冰提出反诉，本院予以合并审理，公开开庭进行了审理。原告唐雪珍、高佩诚及其委托诉讼代理人张继昌，被告韩箫、潘袁冰的委托诉讼代理人李晓茂、第三人满懿(上海)房地产咨询有限公司的委托诉讼代理人张士文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐雪珍、高佩诚向本院提出诉讼请求：韩箫、潘袁冰继续履行于2015年7月18日与唐雪珍、高佩诚就上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室签订的《上海市房地产买卖合同》，协助唐雪珍、高佩诚继续办理过户手续。事实和理由：2015年7月18日,经第三人满懿(上海)房地产咨询有限公司居间介绍,唐雪珍、高佩诚与韩箫、潘袁冰就上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订上海市房地产买卖合同，约定韩箫、潘袁冰将系争房屋以200万元的价格转让给唐雪珍、高佩诚，2016年12月31日之前办理过户手续。唐雪珍、高佩诚多次要求韩箫、潘袁冰协助办理过户手续，因韩箫、潘袁冰要求涨价，拖延不予办理。故唐雪珍、高佩诚诉至本院，要求判如所请。韩箫、潘袁冰辩称，不同意唐雪珍、高佩诚的诉讼请求。唐雪珍、高佩诚应在2016年12月1日前办理银行贷款相关手续，但至今未办理。按照约定应当在2016年12月31日到交易中心办理过户手续，但唐雪珍、高佩诚没有做出任何要求过户意思表示，亦未足额支付房款，已经构成根本违约，唐雪珍、高佩诚的诉讼请求缺乏事实和法律依据。韩箫、潘袁冰提出反诉请求：1.解除韩箫、潘袁冰与唐雪珍、高佩诚就上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋签订房屋买卖合同；2.唐雪珍、高佩诚向韩箫、潘袁冰支付违约金2万元；3.唐雪珍、高佩诚向韩箫、潘袁冰支付赔偿金40万元。事实理由同辩称。唐雪珍、高佩诚辩称，不同意韩箫、潘袁冰的反诉请求。答辩意见同诉称。因系争房屋系动迁安置房，无法办理过户，亦无法办理贷款。2017年2月，系争房屋房方可办理贷款，但韩箫、潘袁冰要求涨价，一直拒绝配合办理贷款。本院认定事实如下：系争房屋登记产权人为韩箫、潘袁冰，核准日期为2014年2月18日，备注动迁安置房，3年内不得转让、抵押。韩箫、潘袁冰(卖售方、甲方)与唐雪珍、高佩诚(买受人、乙方)经满懿(上海)房地产咨询有限公司居间介绍签订了《房地产买卖居间合同》及附件《房地产买卖合同》，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款为200万元；定金10万元。《房地产买卖合同》中约定了转让总价200万元。2015年7月18日，韩箫、潘袁冰(卖售方、甲方)与唐雪珍、高佩诚(买受人、乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定，甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款为200万元；双方确认在2016年12月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按照房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方面解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付。补充条款约定，审税：甲乙双方应于2016年12月1日前带齐所需材料至交易中心办理纳税申报及限购查询手续；过户：甲方应于签订买卖合同当日将该房屋《上海市房地产权证》交于满懿(上海)房地产咨询有限公司，产证保管期间，甲方不得对该产证进行挂失补办。甲、乙双方应于乙方办妥贷款申请手续及纳税申报手续后5个工作日内至上海市区房地产交易中心办理房屋过户手续；若该房屋产权交易过户前，房东有拖欠的房产税未缴纳的，则由甲方完税后办理过户。有关乙方贷款的特别约定：若乙方的实际购房贷款额度不足申请的额度，则任何不足的部分均由乙方在该房屋在房地产交易中心办理产权交易过户手续当日直接支付予乙方。乙方于2016年12月1日前备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若乙方未按约定及时办理银行贷款申请手续，若乙方未按约定及时办理贷款手续且逾期达15日且延误过户日期的，则乙方应按本合同第九条第三款之约定违约金比例承担违约责任。甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中约定全面履行自己的义务，且逾期达15日，则甲方应按本合同第十条第3款之约定违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条第3款之约定比例承担违约责任。乙方于2015年7月18日支付定金50,000元整；乙方于2015年11月30日前支付甲方房款83万元整；乙方于甲、乙双方至上海市区房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，以贷款银行发放贷款的方式直接将房款110万元整支付予甲方；待房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房屋产权证》且甲乙双方对该房屋进行交接并签署物业交接单后且甲方迁出该房屋内的全部户口后，由乙方将房款人民币20,000元整于当日直接支付予甲方。2015年7月28日，高佩诚向韩箫支付5万元；2015年9月29日，唐雪珍向韩箫支付5万元；2015年9月29日，唐雪珍向韩箫支付30万元；2015年9月29日，唐雪珍向韩箫支付20万元。2015年11月30日，唐雪珍向韩箫支付40万元。2017年2月16日，上海采林物业管理有限公司出具证明：兹证明高佩诚XXXXXXXXXXXXXXXXXXX自2016年1月起在本小区(龙吴路XXX弄XXX号XXX室)居住。并全额缴纳物业管理费。2017年2月27日，韩箫、潘袁冰委托上海中夏旭波律师事务所向唐雪珍、高佩诚发出《律师函》要求解除系争房屋的买卖合同，并支付违约金以及赔偿款。审理中，双方确认，唐雪珍、高佩诚支付给韩箫、潘袁冰的房款为100万元。唐雪珍、高佩诚不要求本案中处理系争房屋的装修事宜。以上事实，除有当事人陈述外，另有房地产买卖居间合同、房地产买卖合同、收款收据、证明、律师函等证据材料证实，经当庭质证无异，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据双方间买卖合同“唐雪珍、高佩诚于2016年12月1日前备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，双方应于2016年12月1日前办理纳税申报及限购查询手续，双方应于唐雪珍、高佩诚办妥贷款申请手续及纳税申报手续后5个工作日内至上海市区房地产交易中心办理房屋过户手续”之约定,现唐雪珍、高佩诚未提供于2016年12月1日办理银行贷款申请手续、要求韩箫、潘袁冰协助办理贷款手续，韩箫、潘袁冰予以拒绝的相关证据，也未提供其于2016年12月1日前要求韩箫、潘袁冰协助办理审税审限购手续，韩箫、潘袁冰予以拒绝的相关证据；2016年12月31日为合同约定双方办理过户手续的截止日期，在此之前，唐雪珍、高佩诚既没有办理完成贷款审批手续，亦未以现金方式向韩箫、潘袁冰支付房款，第三人未提供其通知交易双方于2016年12月31日办理产权过户手续的相关证据，2016年12月31日当日及之前双方均未至房地产交易中心办理过户手续，也没有证据证明双方就过户时间进行了变更，综上，唐雪珍、高佩诚未在过户当日办妥贷款手续或现金支付房款的行为构成根本违约，应当承担相应的民事责任；唐雪珍、高佩诚要求继续履行《上海市房地产买卖合同》、协助唐雪珍、高佩诚办理上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续的诉讼请求，本院不予支持；韩箫、潘袁冰反诉要求解除合同，具有法律和事实依据，本院予以支持。鉴于买卖合同解除，从公平原则出发，韩箫、潘袁冰应将已收取的房款返还给唐雪珍、高佩诚。唐雪珍、高佩诚系违约方，韩箫、潘袁冰依据合同约定主张违约金及赔偿金的诉请，具有合同依据，本院予以支持。鉴于唐雪珍、高佩诚抗辩违约金过高，要求调整，根据相关法律规定，违约金是否明显过高应当以因违约所遭受的实际损失为基础进行考量，而韩箫、潘袁冰至今未提供证据证明其损失，因此，本院采纳唐雪珍、高佩诚主张的违约金过分高于所造成损失的抗辩意见，但违约金的数额本院以韩箫、潘袁冰实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、唐雪珍、高佩诚的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则、诚实信用原则出发，酌情判处。鉴于唐雪珍、高佩诚不要求本案中处理系争房屋的装修事宜，故本院不予处理，可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院该院民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除唐雪珍、高佩诚与韩箫、潘袁冰就上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、韩箫、潘袁冰于本判决生效之日起十日内向唐雪珍、高佩诚返还购房款1,000,000元；三、唐雪珍、高佩诚于本判决生效之日起十日内向韩箫、潘袁冰支付违约金20,000元；四、唐雪珍、高佩诚于本判决生效之日起十日内向韩箫、潘袁冰支付赔偿金120,000元；五、驳回唐雪珍、高佩诚诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计12,505元，保全费5,000元，由唐雪珍、高佩诚负担；反诉费减半收取计3,840元，韩箫、潘袁冰负担2,700元，由唐雪珍、高佩诚负担1,140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　　汪俭蓉二〇一七年六月十九日书记员　　薛　欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 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