（2017）浙07民终1792号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-09-18
案件名称
骆礼云、卢跃闾房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省金华市中级人民法院
所属地区
浙江省金华市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
骆礼云,卢跃闾,应根深,应生
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙07民终1792号上诉人（原审原告）：骆礼云，女，1957年5月5日出生，汉族，住浙江省永康市。上诉人（原审原告）：卢跃闾，男，1955年3月25日出生，汉族，住浙江省永康市。上诉人（原审被告）：应根深，男，1985年3月26日出生，汉族，住浙江省永康市。委托诉讼代理人：邱棘，浙江杰正律师事务所律师。上诉人（原审被告）：应生，男，1987年8月5日出生，汉族，住浙江省永康市。上诉人骆礼云、卢跃闾因与上诉人应根深、应生房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省永康市人民法院（2016）浙0784民初9967号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。骆礼云、卢跃闾上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持骆礼云、卢跃闾的诉请；2、判令应根深、应生承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原判认定事实部分错误。原审认定骆礼云、卢跃闾未合法解除双方签订的房屋租赁协议，亦存在一定过错，由此扩大的损失双方应各自承担相应的责任错误。应根深未按约支付租金，违约在先，卢跃闾再次限期交付租金后，应根深又未交，骆礼云、卢跃闾将房屋转租他人，是防止损失扩大，应根深在另案中作证，其与骆礼云、卢跃闾签订的租赁合同没有解除，导致转租房屋失败，因此应由应根深承担全部损失。二、本案系应根深恶意行为，应根深与应生经骆礼云、卢跃闾同意将房屋转租给程振南，就明确不再租用，在租房协议约定的每年11月30日前须交清下一年度房租时再次表态不再租用，也未交纳房租，骆礼云、卢跃闾将房屋转租他人失败也是应根深和应生的原因。综上，请求支持骆礼云、卢跃闾的上诉请求。应根深辩称，不认同骆礼云、卢跃闾上诉状所说的让应根深承担全部的责任，对一审法院认定的双方承担过错责任，损失由双方来分摊，应根深没有意见，但是对于应根深来承担11万元的损失，应根深认为是过多。应生辩称，跟应根深不是合伙关系，一审应生没有出庭的原因，也是因为这件事情和应生无关。如果跟应根深是合伙关系，应生没必要花2800多元来上诉，完全可以委托邱律师来处理这个事情。应根深上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、判令骆礼云、卢跃闾承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：应根深不应赔偿骆礼云、卢跃闾2015年1月1日至2016年3月11日的租金损失，该租金损失应由骆礼云、卢跃闾向程振南主张。应根深自从2014年4月去广州之前，就向骆礼云提出将房屋转租，当时骆礼云不同意，后应根深委托应生将房屋转租，得到卢跃闾同意。2014年7月1日，同意将位于永康市××路××号店面租赁给程振南，同时约定租金由程振南支付，约定在应生的陪同下将租金交给卢跃闾。2014年7月1日签订转租协议后，支付租金的义务不再是应根深，而是程振南，在转租协议签订后应根深未得到租金利益。而且一审酌情判决应根深承担11万元损失过高，导致租金损失，骆礼云、卢跃闾有很大过错。综上，请求依法改判。骆礼云、卢跃闾辩称，本案过错是在应根深、应生，因为应根深、应生三个多月没有付房租，骆礼云、卢跃闾已经出租给案外人，是应生到现场闹事。应根深在另案中出庭作证说这个房子没有解除租赁，房租没有付，开庭时说还要租。因为永康法院两次开庭是骆礼云、卢跃闾胜诉，在中院上诉改判要骆礼云、卢跃闾房租先还给案外人（（2016）浙07民终3880号民事判决）。所以骆礼云、卢跃闾认为全责应由应根深、应生两人承担。应生述称，应根深委托应生转租，应生没有拖欠三个月的房租，是房东自己在转租协议上签过字，应根深是一天都没有欠过房租，应根深也是转租给程振南，所以接下去的房租、租金都是由程振南交给的，因为房租是转租给程振南，是由程振南使用的，房东骆礼云是同意转租给程振南，这就不存在应根深拖欠三个月的房租。说应生到店里闹事，完全是因为应根深、程振南之间在打官司的阶段，房屋纠纷还没有完结，所以是应根深叫应生去的。应生上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、判令骆礼云、卢跃闾、应根深承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、应生与应根深并非合伙租赁位于永康市××路××号店面。2013年5月18日租赁协议甲方系卢跃闾与乙方应根深所签订，且协议中明确由乙方应根深支付卢跃闾租金，且乙方转租的收益同时归乙方所有。由于应根深2014年4月份要去广州，且要求将房屋转租，应生作为员工为应根深寻找转租的对象，并与2014年7月1日甲方应生受应根深的委托与程振南签订转租协议，房主卢跃闾作为见证人认可转租行为。房租交付义务人已经变更为程振南，约定由程振南将房租交由应生过一下手，当天当面交由房主卢跃闾。二、一审有关合伙之事不应当采信（2015）金永民初字第930号证人证言笔录，不是应根深说应生是合伙人，应生就是合伙人，本案并无其他证据予以佐证。在本案庭审过程中，应根深认可应生是员工，应生与程振南在2014年7月1日签订租赁协议是受应根深的委托，是应根深的代理人。综上，应生与应根深之间没有合伙关系，请求判令应生不承担共同赔偿责任。骆礼云、卢跃闾辩称，当时租给应根深，租期是五年。第一年半年的房租是付给原来开服装店的人，因为收房租是一年一年收的，是由上面的转租付给对方的。第二年是应生转账的，分好几次。到下半年，是应根深说不做了，应根深委托合伙人应生租给程振南，也是半年的租金，应生得了5.5万元的转让费。由于程振南的生意不好，表态不租。2014年12月31日交付房租，到2015年3月份还没有交付，拖了三个月。应根深和应生是事实合伙人，应共同承担责任。应根深辩称，1、有关应根深和应生是否合伙关系，应根深认为当时确实是作为员工，应根深委托应生去签转租协议，当时应生是应根深的员工。2、应根深在一审及其他案件作证中说到是合伙关系，应根深是说错了，和应生之间不是合伙关系。骆礼云、卢跃闾向一审法院起诉请求：判令应根深、应生支付租金128100元并赔偿利息损失（利息损失从起诉之日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至款清之日止）。骆礼云、卢跃闾于庭后向一审法院明确要求解除两人与应根深于2013年5月18日签订的房屋租赁协议。一审法院认定的事实：卢跃闾、骆礼云系夫妻关系，坐落在永康市××路××号的房屋系两人共有。2013年5月18日，卢跃闾与应根深签订房屋租赁协议一份，约定将坐落在永康市××路××号的房屋租用给应根深，租期从2013年12月31日起至2018年12月31日，2013年租金核定为75000元，以后每年一次基数上涨15%，应根深交纳租金至2014年12月31日。2014年7月1日应根深、应生经卢跃闾、骆礼云同意，将该处房屋转租给案外人程振南，并签订房屋租赁协议一份，租期为2014年7月1日至2017年12月31日，并约定相应租金及支付方式。后应根深、应生、程振南均未按三方于2014年7月1日签订的租赁协议于2014年11月30日前交纳次年租金。2015年3月15日，骆礼云与案外人王银莉签订租房协议，前述坐落于永康市××路××号房屋出租给王银莉。协议签订后，王银莉支付了第一年租金85000元、押金5000元。2015年4月13日，王银莉以上述房屋装修过程中被应根深多次阻挠为由向一审法院起诉，要求解除与骆礼云签订的租房协议，并返还租金及押金。2015年7月31日，应根深在该案审理中作为证人出庭作证时明确表示，其与卢跃闾之间签订的房屋租赁合同没有解除，房屋不能转租别人，并承认在此前的租赁关系中其与应生系合伙关系。该案经一审法院及金华中院审理，金华中院于2016年12月16日作出（2016）浙07民终3880号终审判决：解除双方的租房协议，并由骆礼云返还王银莉租金85000元及押金5000元。骆礼云已向一审法院交纳上述款项。2016年3月12日，骆礼云将位于永康市××路××号店面另行租赁给案外人林艳君。一审法院认为：卢跃闾与应根深签订的房屋租赁协议合法、有效，应受法律保护。协议履行过程中，应根深未按约支付租金，属违约在先，卢跃闾、骆礼云有权解除协议，两人在协议未合法解除情况下将房屋租给王银莉，其行为的目的应认定为防止损失扩大。根据王银莉于2015年4月13日向法院起诉的事实及应根深在该案中所作的证人证言，可以认定因应根深的原因致王银莉无法正常使用租赁物，最终导致卢跃闾、骆礼云与王银莉之间租赁合同解除，租金被退回。该过程中，卢跃闾、骆礼云未合法解除双方签订的房屋租赁协议，亦存在一定的过错。故由此扩大的损失，双方应各自承担相应责任。对于损失的金额应按双方2013年5月18日签订的租赁协议计算，双方当事人在庭审中均明确2014年12月31日止的租金已经付清，卢跃闾、骆礼云则提交证据证明已于2016年3月12日将房屋另行出租，故起止时间应为2015年1月1日至2016年3月11日。卢跃闾自愿要求2016年部分的租金亦按2015年的标准计算，系对自身合法权益的处分，一审法院予以准许，一审法院经计算应为121470元。对于上述损失，双方均存在过错，一审法院酌情考虑，由应根深承担其中110000元。应根深作为证人出庭作证时明确表示，本案租赁关系中其与应生系合伙关系，应生则于2014年7月1日出面签订租房协议将房屋转租给程振南，一审法院对两人的合伙关系予以确认，应生应对上述债务承担连带责任。综上，一审法院对卢跃闾、骆礼云的诉讼请求，合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。应生经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼的行为，是对法律的不尊重和对自身合法权益的放弃，由此产生的法律后果应由其本人承担。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百二十一条、第一百一十九条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条之规定，判决：一、解除卢跃闾、骆礼云与应根深于2013年5月18日签订的租赁协议。二、由应根深、应生赔偿卢跃闾、骆礼云租金损失110000元及利息损失（利息损失从2016年12月6日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算至款清之日止），款限判决生效后十日内履行完毕。如果应根深、应生未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1431元，由应根深、应生负担。二审中，骆礼云、卢跃闾向本院提供中国移动广告牌一张，证明应生吵闹多次，骆礼云、卢跃闾也报案过。应根深对该证据认为，双方之间为了转租房子产生纠纷是有的，这里是有原因的。但就凭这块牌子不能证明所有的损失由应根深来承担，或者由此证明应根深、应生是合伙关系。应生对该证据认为，应生到店里去吵闹是应根深的意见。跟第四方的关系，应生没有作证，不是应生的事情。应生收来的转租费也是打给应根深的。应生跟应根深不是合伙人。应根深向本院提供民事判决书一份，证明转租人程振南还有2万元付给卢跃闾，但是2万元一直没有付给应根深，反而卢跃闾通过打官司的方式拿走，这才导致应根深和卢跃闾之间产生一系列的纠纷。所以骆礼云、卢跃闾让应根深承担全部的损失，没有理由。骆礼云、卢跃闾对该证据认为，2万元是程振南的押金，同本案无关。应生对该证据认为，2万元押金是应根深的，如果2万元押金是骆礼云、卢跃闾的，这2万元其实是在应生转租给程振南，是压在程振南的。押金是属于转租的人压给承租人程振南，是应根深的钱压在程振南那里，不存在骆礼云的钱压在程振南那里。因为房东没有必要还把钱打给别人。本院经审查后认为，骆礼云、卢跃闾、应根深提供的证据不能证明待证的事实，本院不予认定。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：涉案房屋租赁合同解除后，损失的承担主体及比例问题。骆礼云、卢跃闾主张应根深、应生的过错导致合同解除，故应由应根深和应生承担全部损失。应根深主张涉案房屋经卢跃闾同意已转租给案外人程振南，应由程振南承担相应的损失，且一审对于损失的比例分配不当，应根深承担的责任过重。应生主张其与应根深不是合伙关系，系应根深的雇员，不应承担赔偿责任。本院认为，卢跃闾与应根深签订涉案房屋租赁协议，租期自2013年12月31日至2018年12月31日，每年12月1日前一次性支付租金。应根深作为承租人未依约支付2015年1月1日以后的租金，卢跃闾有权解除该协议。应根深未支付租金的情况下，卢跃闾、骆礼云将涉案房屋出租给案外人王银莉，但由于应根深的原因导致该租赁合同被解除，租金被退回，结合卢跃闾、骆礼云未合法解除其与应根深的房屋租赁协议等情况，原审根据双方的过错程度，酌定应根深承担121470元损失中的110000元，并无不当。程振南系次承租人，非涉案房屋租赁协议的相对人，应根深主张合同解除的损失由程振南承担，于法无据。应根深在另案作为证人出庭作证时明确表示其与应生为合伙关系，亦陈述了合伙比例等情况，且应生于2014年7月1日出面签订租房协议将房屋转租给程振南，并在庭审中陈述支付过部分房租，因此，原审认定应根深与应生为合伙关系，应生对涉案损失承担连带责任，符合客观实际。综上，上诉人的主张，依据均不充分，本院不予支持，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2729元，由上诉人卢跃闾、骆礼云负担87元，由应根深负担1321元，由应生负担1321元。本判决为终审判决。审 判 长 楼淑馨审 判 员 张燕燕代理审判员 虞 行二〇一七年六月十九日代书 记员 祝赫敏 来自