（2017）苏0411执异61号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-08-29
案件名称
吉刚、徐加红等与谢友成民间借贷纠纷执行裁定书
法院
常州市新北区人民法院
所属地区
常州市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
吉刚,徐加红,芦开明,谢友成
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百五十四条，第二百二十七条
全文
江苏省常州市新北区人民法院执 行 裁 定 书（2017）苏0411执异61号异议申请人吉刚，男，1975年4月10日生，汉族，住江苏省滨海县。异议申请人徐加红，女，1974年11月9日生，住址同上。上述异议申请人的委托代理人付强，男，常州市新北区奔牛法律服务所法律工作者。申请执行人芦开明，男，1953年7月21日生，汉族，住常州市新北区。被执行人谢友成，男，1952年1月28日生，汉族，住常州市新北区。本院在执行申请执行人芦开明与被执行人谢友成民间借贷纠纷一案中,本院依据（2016）苏0411执2885号执行裁定书，于2017年5月17日对位于常州市新北区薛家镇顺园八村326幢甲单元501室房屋予以公告查封。案外人吉刚、徐加红于2017年5月22日向本院提出书面执行异议，以本院查封的房屋为其所有为由，要求本院中止对该房屋的执行并解除查封。经审查，本院于2017年5月27日立案受理，并依法组成合议庭于2017年6月14日举行公开听证进行了审查。异议申请人吉刚及其委托代理人付强、申请执行人芦开明到庭参加听证。异议申请人徐加红、被执行人谢友成未到庭参加听证。现已审查终结。异议申请人吉刚、徐加红异议称，本案争议的房屋系我们在法院公告查封之前通过房屋中介机构从被执行人谢友成处购买所得。我们已经付清房款，并装修完毕，实际占有使用至今。故要求法院中止对该房屋的执行并解除查封。申请执行人芦开明答辩称，本案争议房屋系拆迁安置房，不具备买卖交易条件。之前因与被执行人谢友成债务纠纷，我搬入部分生活用品占据过该房屋。因此，我认为被执行人与异议申请人之间的房屋买卖协议无效，应依法驳回异议人的异议申请。被执行人谢友成未作答辩。经听证查明，异议申请人吉刚、徐加红系夫妻。2012年8月，被执行人户籍所在地房屋拆迁，因其本人在该地无房产但户籍落户在该地，经其申请并审批，由其和儿子、汪建珍三人按照相关优惠政策购买一套120平方米安置房。2013年5月30日，被执行人取得常州市新北区顺园八村326幢甲单元501室安置房一套，建筑面积为132.35平方米。2016年5月6日，被执行人与刘小军签订房屋转让协议一份，约定被执行人将其名下的该套房屋作价427300元转让给刘小军。后因刘小军自身原因，在2016年8月25日将该套房屋转售给异议人，转让价为395000元。为今后方便异议人过户，刘小军与被执行人协商同意直接将合同变更为异议人与被执行人，原转让合同作废，购房者变更为异议人，原收条作废，改为异议人付款。异议人与被执行人通过房产中介签订房地产买卖契约，约定将坐落本市顺园新村326幢甲单元501室房屋出售给异议人，一次性支付房款427300元，并对上述转让情况在契约其他事项中作了具体说明。双方在该契约中落款时间为2016年5月6日，与刘小军与被执行人签订的房屋转让协议时间相一致。契约签订后，异议人在2016年8月25日支付刘小军定金20000元，在9月15日通过银行转账方式支付给刘小军355000元，合计375000元；余款20000元约定待产权过户后再支付。之后，异议人收取房屋钥匙后即进入并进行装修，居住使用至今。因申请执行人与被执行人借贷纠纷执行一案，本院依法对该房屋予以公告查封。2017年5月22日，异议人向本院提出书面执行异议，以本院查封的房屋为其所有，要求本院中止执行并解除查封。上述事实，有异议人提供的拆迁安置结算清单一份、房地产买卖契约一份、转让房产情况说明一份、收条一份、支付凭证一份以及异议申请人及其委托代理人、申请执行人的陈述附卷佐证。本案当事人争议的焦点是：本院查封的房屋所有权争议能否排除执行。本院认为，对案外人的异议，人民法院应当按照相应的标准判断其是否系权利人。对于已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附着设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；对于无登记的财产，应按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。本案中，争议的房屋为被执行人拆迁安置的优购房，目前虽未登记，应认定被执行人为所有权人。在本院依法查封之前已经由异议人与刘小军通过房产中介达成房产转让约定。为便于过户登记，由刘小军、房产中介机构与被执行人进行协商，将购房人与付款人变更为异议人，签订了房地产买卖契约，异议人按照约定支付了房款，并装修实际居住至今。就异议人而言，其签订有房屋买卖协议，按照约定支付了房款，并实际占有使用，符合善意取得本案争议房屋的法定条件。至于所有权登记事项，因该争议房屋尚未办理产权登记，也就不可能办理产权过户登记，并非买受人即异议人自身原因未办理产权过户登记手续。至于被执行人在申请执行人就民间借贷纠纷向法院提起诉讼，在诉讼期间处置财产，且处置财产所得款项并未用于归还申请执行人的借款，其主观恶意十分明显，可由申请执行人依法追究其相应的法律责任，但并不影响异议人善意取得房屋的权利。根据执行异议审查标的权属以“形式审查为主、实质审查为辅”原则，结合异议人提交的前述相关证据材料分析，从形式上可以判断其所提异议理由成立，本院依法予以支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项、第二百二十七条规定和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项和第二十八条的规定，裁定如下：中止对常州市新北区薛家镇顺园新村326幢甲单元501室房屋的执行。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。审判长 毛 见审判员 薛汉林审判员 邹 沛二〇一七年六月十九日书记员 蒋沁君 更多数据：