（2017）湘10民终879号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-06-29
案件名称
湖南汇邦投资有限公司与黄建华、张愉兰合同纠纷案二审民事判决书
法院
湖南省郴州市中级人民法院
所属地区
湖南省郴州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
湖南汇邦投资有限公司,黄建华,张愉兰
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘10民终879号上诉人（原审被告）：湖南汇邦投资有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区芙蓉中路二段80号顺天国际财富中心第一栋1207、1208号。法定代表人：谢意，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄志强，男，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：邓基伟，男，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）:黄建华，男，1970年5月2日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。被上诉人（原审原告）：张愉兰，女，1984年8月10日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区，系被上诉人黄建华之妻。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：王武忠，永兴县阳光法律服务所法律工作者。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：阳金瑞，永兴县阳光法律服务所法律工作者。上诉人湖南汇邦投资有限公司（以下简称汇邦公司）因与被上诉人黄建华、张愉兰合同纠纷一案，不服湖南省永兴县人民法院（2017）湘1023民初50号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人汇邦公司的委托诉讼代理人黄志强，被上诉人黄建华、张愉兰的共同委托诉讼代理人王武忠、阳金瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇邦公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判汇邦公司无需向黄建华、张愉兰支付834427.34元或依法裁定本案中止审理；二、本案一、二审诉讼费用由黄建华、张愉兰负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。1、黄建华、张愉兰所称的购买永兴县兴隆步行街13-A-114#门面系与谢航个人之间的承诺和交易，汇邦公司不知情。黄建华、张愉兰与谢航约定的门面价格7200元/平方米明显低于当时的市场价（10000元/平方米），黄建华、张愉兰涉嫌与谢航恶意串通；2、黄建华、张愉兰交付的20万元定金系支付给了谢航，谢航亦未将该定金交予汇邦公司。定金收条不是汇邦公司的专用收条，收条上的公章系谢航伪造的假章，亦无汇邦公司的财务专用章；3、黄建华、张愉兰所称的购房定金、购房款均是交予谢航个人，而不是汇邦公司，汇邦公司亦未出具收款收据，一审法院仅凭黄建华、张愉兰与谢航之间的转账往来即认定黄建华、张愉兰向汇邦公司交付了购房款，明显过于牵强；二、一审法院程序违法。汇邦公司得知谢航与黄建华、张愉兰之间的经济往来后，已就谢航涉嫌盗用、私刻公章进行诈骗，向公安机关报案，该案目前正在侦查中，本案依法应当中止审理，一审法院未予中止，属程序违法。黄建华、张愉兰辩称，汇邦公司的上诉事实和理由不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。一、本案证据足以证实黄建华、张愉兰与汇邦公司存在商品房买卖合同关系，一审法院认定事实清楚，证据确实充分。1、黄建华、张愉兰系由副总经理谢航和售楼部两位员工带领看房，在永兴县城西正街“汇邦新天地”项目谢航的办公室洽谈并签订《商品房预售合同》。黄建华、张愉兰依双方约定全额付款，才享受7200元/平方米的优惠价格，不存在与谢航恶意串通的事实；2、定金收条系汇邦公司法定代表人谢意安排售楼部一女性员工打印好后，由谢航亲自加盖了汇邦公司的印章，《商品房买卖合同》上盖有汇邦公司的印章和法定代表人谢意的私章，付款账户亦系汇邦公司指定，谢意与谢航涉嫌一房多卖,恶意敲诈；3、定金收条上的印章系汇邦公司副总经理谢航加盖，如确系假章，亦属汇邦公司的内部管理问题，不能对抗第三人。且在2015年8月黄建华、张愉兰要求换据时，汇邦公司看到定金收条后，未提出该印章系假章，一审法院不予认定该印章系假章，符合法律规定；二、一审法院程序合法。本案即使定金收条上的印章系谢航私刻，亦属汇邦公司的内部管理问题，且汇邦公司已向公安机关报案，汇邦公司未向一审法院提交相关谢航涉嫌犯罪的证据及材料，一审法院不存在移送犯罪线索及材料，本案不符合中止审理的情形。黄建华、张愉兰向一审法院起诉请求：一、依法解除黄建华、张愉兰与汇邦公司签订的商品房买卖合同；二、判令汇邦公司立即偿还购房款及办证预付款合计799796元；三、判令汇邦公司支付合同违约金63249元；四、判令汇邦公司支付购房款同期利息138120元；五、判令汇邦公司支付购房款一倍的赔偿金799796元；以上合计1800961元；六、本案诉讼费全部由汇邦公司负担。一审法院认定事实：2014年元月25日，黄建华、张愉兰到汇邦公司驻永兴兴隆步行街购买房产，由汇邦公司副总经理谢航接待，经双方合意，黄建华、张愉兰购买汇邦公司永兴兴隆步行街13－A－114#门面，黄建华、张愉兰交定金20万元，汇邦公司出具了一份定金收条，定金收条的内容为：“业主廖述才（另一购房者）购买永兴兴隆步行街13－A－113#门面，面积59.95平方米，总价大写：肆拾叁万壹仟陆佰肆拾元整。小写：431640元；业主张愉兰购买永兴兴隆步行街13-A-114#门面，面积56.68平方米，总价大写：肆拾万捌仟零玖拾陆元整。小写408096元。现两户业主合缴门面定金大写：肆拾万元整。小写￥400000.00元。现双方约定余款于2014年3月前必须缴清（购房配套费用享受安置户办证标准，待办证环节由业主缴纳）。同时汇邦公司开具正式收款收据及签订《商品房预售合同》。转入账号：建设银行4367455159655252”。同年1月27日，黄建华、张愉兰转入该账户20万元，作为定金。同年5月30日，黄建华、张愉兰转入此账户208096.00元。同年12月25日，黄建华、张愉兰转入此账户20万元，2015年2月14日，黄建华、张愉兰转入此账户10万元。2015年5月19日，双方签订一份《商品房买卖合同》，合同的主要内容为：“第三条，买受人所购商品房是第12[幢]A[单元]02号房。该商品房用途为商业，属框架结构，层高5+1，建筑层数地上5层，地下一层。该商品房合同约定建筑面积共106.37平方米。第四条，按建筑面积计算，该商品房总金额为柒拾柒万伍千伍百零拾壹元整。第六条，买受人的付款方式为一次性付款。第八条，出卖人应当在2015年12月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起六十日内告知买受人的；2、不可抗力还包括合同后政府发出的强制性指令；3、出卖人告知方式以本合同第一页买受人提供的通讯地址寄发、书面通知。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）；（1）逾期不超过六十日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过六十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起六十日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十九条，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，按下述第2种方式解决：1、提交仲裁委员会仲裁；2、依法向人民法院起诉。第二十四条：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向县房产管理局申请登记备案”。2015年7月29日，黄建华、张愉兰向汇邦公司指定的账户转入购房款、办证等费用91700元。合同签订后，汇邦公司未按约定向当地的房产管理部门申请登记备案。后黄建华、张愉兰多次向汇邦公司索要购房款税务发票未果。按约定交房期限过后，汇邦公司亦未通知黄建华、张愉兰迟延交房，黄建华、张愉兰多次要求汇邦公司交房，汇邦公司未履行合同，双方遂成纠纷。一审法院认为，本案争议的焦点系：一、双方签订的合同的效力；二、汇邦公司是否违约，是否应承担违约责任；三、黄建华、张愉兰要求解除合同，由汇邦公司承担违约责任的诉请应否支持。关于争议焦点一。依法成立的合同具有法律效力。汇邦公司的经营范围是，以自有资产进行房地产开发，房地产开发经营，其所承建的项目亦是经依法批准的项目，故汇邦公司具备合同主体的资格。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。黄建华、张愉兰与汇邦公司双方经过合意签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，汇邦公司在合同上盖了公司的印鉴，法定代表人亦盖了私章，黄建华、张愉兰亦签字，故该合同已依法成立。合同未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同为有效合同。汇邦公司所持不知情的抗辩理由，与查明的事实不符，依法不予支持。关于争议焦点二。依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约定全面履行自己的合同义务。本案黄建华、张愉兰依约定交付购房款以及办证的费用共799796元。汇邦公司未在合同约定的时间，即2015年12月1日交房，亦未通知黄建华、张愉兰迟延交房，也未依约到房产管理行政部门进行预售房备案登记，已构成违约，应承担违约责任。关于争议焦点三。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，对方有权解除合同。本案汇邦公司因违约，不交付房产，致使双方的商品房买卖合同不能实现合同目的，故黄建华、张愉兰要求解除双方的商品房买卖合同的主张，符合法律规定，依法予以支持。其次，黄建华、张愉兰所交纳的购房款799796元，汇邦公司应依法返还。汇邦公司认为该款是汇入谢航的个人账户，与其无关，可能构成犯罪的抗辩理由不成立。谢航系汇邦公司的副总经理，代表公司与黄建华、张愉兰签订合同，收取购房款，指定汇款的账号，系履行公司的职务行为，对外代表的是公司的行为，其占有公司的购房款是公司的内部管理行为，无论是否构成犯罪，皆不影响合同的效力，亦不妨碍黄建华、张愉兰依合同的约定向汇邦公司索赔的权利，故汇邦公司该抗辩理由不成立，一审法院不予支持。根据合同的约定，汇邦公司迟延交房构成违约，应自房屋交付期限的第二天起，按已交房款万分之一向原告支付违约金。双方约定的交房时间是2015年12月1日，故汇邦公司应自2015年12月2日起向黄建华、张愉兰支付违约金，黄建华、张愉兰已交的购房款是799796元，每日按万分之一计算的违约金为79.98元，至本案立案之日止，违约金合计为34631.34元。黄建华、张愉兰要求支付购房款同期利息没有合同约定，亦无法律规定，依法不予支持。要求汇邦公司支付购房款一倍的赔偿金799796元，没有提供证据证明汇邦公司一房多卖，故该请求不符合法律规定，应予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：“一、解除原告黄建华、张愉兰与被告湖南汇邦投资有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、限被告湖南汇邦投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告购房款799796元；三、限被告湖南汇邦投资有限公司在本判决生效之日起十日内向原告支付违约金34631.34元；四、驳回原告的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取10504元由被告湖南汇邦投资有限公司负担5504元，由原告负担5000元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的利息。”二审中，汇邦公司为证明其诉讼主张，向本院提交了以下两份证据，即湖南省永兴县公安局永公（受）接回[2017]0138号接报案回执复印件和永兴县公安局经侦大队出具的《关于谢航合同诈骗一案的情况说明》，拟证明汇邦公司已就谢航合同诈骗案向公安机关报警，公安机关经初查后，已立案侦查，本案应中止审理。黄建华、张愉兰质证认为接报案回执没有原件，对真实性有异议，上述两份证据均与本案无关。对当事人争议的事实，本院认定如下：汇邦公司提交的永兴县公安局接报案回执系复印件，无原件核实真伪，不能证明公安机关已立案侦查；《关于谢航合同诈骗一案的情况说明》亦不符合证据的形式要件，若作为书证，则应由永兴县公安局出具，永兴县公安局经侦大队作为内设机构，不能对外出具；若作为证言，则出具人员应签名并出庭作证。故本院对汇邦公司提交的两份证据均不予采信。本案二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案双方争议的焦点为：一、黄建华、张愉兰与汇邦公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；二、汇邦公司是否构成违约，是否需要承担违约责任；三、本案应否中止审理。关于争议焦点一。谢航是汇邦公司的工作人员，与汇邦公司法定代表人谢意系兄弟关系。谢航持盖有汇邦公司公章及谢意私章的空白合同书与黄建华、张愉兰签订商品房买卖合同，系代表汇邦公司履行职务，体现的是汇邦公司的意思表示，黄建华、张愉兰亦有理由相信持该空白合同书与其签订商品房买卖合同系汇邦公司的真实意思表示，进而签字确认。故案涉商品房买卖合同合法有效，受法律保护，双方应严格遵守合同约定，履行合同义务。关于争议焦点二。谢航收取黄建华、张愉兰定金20万元后,向黄建华、张愉兰出具定金收条，在定金收条上加盖汇邦公司公章、指定收款账户并陆续收取黄建华、张愉兰交付的后期购房款及办证费用，因谢航系汇邦公司工作人员，其出具定金收条、指定账户收取房款均系代表汇邦公司履行职务，其行为应由汇邦公司承担相应的法律后果。汇邦公司关于本案商品房买卖系谢航与黄建华、张愉兰之间的交易的上诉理由不能成立，本院依法认定黄建华、张愉兰已向汇邦公司支付购房款及办证费用共计799796元。汇邦公司收取购房款后，应当按照合同约定在2015年12月1日前将符合约定的商品房交付黄建华、张愉兰使用，但至今未交付，其行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。现汇邦公司逾期交房已经远远超过60日，黄建华、张愉兰起诉请求解除合同，按照《商品房买卖合同》第九条的约定，汇邦公司应当按照买受人已付款的1%向买受人支付违约金，故汇邦公司应当向黄建华、张愉兰支付的违约金为7997.96元（799796元×1%），一审法院自房屋交付期限第二日（2015年12月2日）起按已付房款的每日万分之一计算违约金至本案立案之日止有误，本院依法予以纠正。关于争议焦点三。本案无证据证实公安机关已就谢航合同诈骗案正式立案侦查，汇邦公司亦未提交证据证实本案存在法律规定的应当中止审理的情形，故本院对汇邦公司关于本案应中止审理的上诉请求不予支持。综上所述，汇邦公司的上诉请求部分成立，部分不能成立。对成立部分，本院予以支持；对不能成立部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省永兴县人民法院（2017）湘1023民初50号民事判决第一项、第二项即“一、解除原告黄建华、张愉兰与被告湖南汇邦投资有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、限被告湖南汇邦投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告购房款799796元”；二、撤销湖南省永兴县人民法院（2017）湘1023民初50号民事判决第三项、第四项，即“限被告湖南汇邦投资有限公司在本判决生效之日起十日内向原告支付违约金34631.34元；四、驳回原告的其他诉讼请求”；三、湖南汇邦投资有限公司在本判决生效之日起十日内向黄建华、张愉兰支付违约金7997.96元；四、驳回黄建华、张愉兰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的利息。一审案件受理费减半收取10504元由湖南汇邦投资有限公司5504元，黄建华、张愉兰负担5000元；二审案件受理费12144元，由湖南汇邦投资有限公司负担11800元，黄建华、张愉兰负担344元。本判决为终审判决。审 判 长 唐 超审 判 员 何文捷审 判 员 张友荣二〇一七年六月十九日法官助理 李 敏书 记 员 梁俊雯附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自