（2017）辽01民终5745号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-07-27
案件名称
上诉人沈阳棋盘山开发区国有资产经营管理有限公司与被上诉人红太阳公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈阳棋盘山开发区国有资产经营管理有限公司,沈阳红太阳红色文化有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终5745号上诉人（原审原告）：沈阳棋盘山开发区国有资产经营管理有限公司,住所地沈阳市棋盘山开发区管委会207室。法定代表人：李刚，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘铁军，辽宁世阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳红太阳红色文化有限公司，住所地沈阳市于洪区沈辽路31号。法定代表人：马占文，该公司总经理。委托代理人：金兆成，北京大成（沈阳）律师事务所律师。上诉人沈阳棋盘山开发区国有资产经营管理有限公司（以下简称棋盘山公司）因与被上诉人沈阳红太阳红色文化有限公司（以下简称红太阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院(2017)辽0112民初1837号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。棋盘山公司上诉请求：撤销原审判决；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院没有查明案件全部事实，适用法律错误，侵犯了上诉人的合法权益。一、一审法院认定被上诉人在2009年8月至2013年7月期间，涉案标的维修费用工程结算额为3,621,100元，不完全符合客观事实。该评估报告所依据的《工程结算书》是被上诉人单方提供的，被上诉人并没有提供合法有效的会计凭证和账簿、维修材料和费用的合规发票、施工图纸、维修部位施工前后的对比照片等资料，且评估报告中也显示部分维修部位存在每年重复维修核算的问题，故上诉人认为该评估结论不能全面证实被上诉人发生的实际维修费用。二、依据一审租赁协��的约定，被上诉人在2013年7月1日至2015年6月30日期间的租金中应扣除该两年度的采暖费用和维修费用100万元。对此被上诉人应提供相关费用缴纳和支付凭证来证明实际发生数额，不应简单地直接扣除。红太阳公司辩称，请求维持原判。棋盘山公司向一审法院起诉请求：1、被告给付拖欠的租金190万元（2013年7月1日起至2015年6月30日止）；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实:2009年4月13日，原、被告签订沈阳棋盘山“红太阳红色革命根据地”文化旅游项目场地租赁协议，约定：第1条租赁标的为为原告所属的世博桃源餐厅及门前广场、餐厅与花圃连接的玻璃长廊、长廊两侧菜地及地上物、餐厅与绿谷之间空地（绿化带餐厅一侧）和两栋员工宿舍，四至、建筑面积、结构等以产权证明文件��建筑图纸为准，双方可签署补充协议列明；第3条租期10年，自2009年7月1日至2019年6月30日；第4.1条房屋租金自2009年7月1日起开始计算，若因被告装修未能如期营业的，可以顺延至被告对外营业之日起开始计算，但顺延不得超过15天，第一年和第二年租金为60万元/年，被告以承担原告接待费用方式向原告支付租金，以原告审定金额为准，当年原告接待费不足60万元的，余额滚存至下一年度，直至原告接待费消费满120万元，自第三年起年租金70万元，以后年度以10万元/年递增，第六年的年租金达到100万元，以后年度不再增加，即第七年至第十年的年租金均为100万元/年，第三年至第十年的年租金结算方式为被告每年以现金方式一次性向原告支付，结算日期为每年起租日前30天；第4.2条租赁期间，使用该店铺所发生的物业、水、电、通讯、网络等费用由被告自行承担。由于日��经营导致房屋发生的小的损坏所造成的维修费用（包括灯、门、水电、燃气设施以及其他属于原告的设施）由被告承担，房屋出现大的、非被告使用造成的损坏的维修费用，由原告承担（包括墙体裂缝、基础下沉、房屋漏雨渗水等）；第4.3条水电费按日常实际使用数（计量）收费，每月10日前上交水电费，按照当地收费标准执行；第4.4条租赁期间，餐厅的采暖费按每年实际发生金额，由原、被告各承担50%，员工宿舍采暖发生的费用全部由被告自行承担；第5.2.3条被告应按时交纳租金及相关其他费用。合同签订后，原告将涉案房屋及场地交付被告。2013年11月18日，原、被告达成会谈备忘录，载明并约定：第1.1条根据原、被告于2009年4月13日签订的协议，截止2013年7月1日，被告共欠原告房租270万元；第1.2条被告报送原告自2009年8月至今，原告在被告发生接待费用为1,377,335元，经原告与区办公室、财政局、核算中心核实，可以确认的管委会各部门在被告发生接待费用为1,051,984元，依据协议，可以在被告应缴的房屋租金中予以抵扣，余额325,351元有待进一步核实；第1.3条被告提出2009年至2013年期间，由被告对经营场所进行维修，发生维修费用300万元，目前此项费用只由被告单方提出，原告未做核实，经双方协调，此项维修费用由区财政局委托工程造价审计事务所对其维修费用的工程造价进行工程决算审计，以最终审计结果为准，在原告应得房屋租金中予以抵扣；第1.4条2009年至2013年7月1日期间，原告在被告发生的接待费用和被告在承租期间发生的房屋维修费用（以最终审计结果为准）可以在被告应缴房屋租金（270万元）中予以抵扣，多余部分由被告向原告缴纳租金，不足部分可在以后年度租金中予以抵扣；第2.1条自2013年11月18日至合同期满，被告负责全额缴纳采暖费、全额负担房屋维修费，相关一切费用与原告无关；第2.2条自2013年11月18日至合同期满，被告在每年应缴房屋租金中扣除采暖费用和房屋维修费用50万元后，在每年度7月1日前，向原告支付租金余额。上述会谈备忘录达成后，原告并未对被告提出的2009年至2013年期间涉案房屋发生的维修费用进行工程决算审计。原告起诉来院。本案在审理期间，2017年3月17日辽宁华联会计师事务所有限责任公司出具关于沈阳市浑南区世博桃源餐厅及附属设施维修费用实际支出数额审计报告，审计结果：2009年8月至2013年7月期间，涉案标的维修费用工程结算额为3,621,100元。原告支付审计费107,000元。一审法院认为，被告承租涉案标的，应向原告交纳租金。根据租赁协议第4.1条及会谈备忘录第2.2条约定，原告主张的2013年7月1日至2015年6月30日期间租金应扣除该两个年度的采暖费用和维修费用100万元，为90万元。根据会谈备忘录第1.3条、第1.4条约定及关于沈阳市浑南区世博桃源餐厅及附属设施维修费用实际支出数额审计报告，被告发生的涉案标的维修费用工程结算额超过被告欠付原告租金，本院对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十二条之规定，判决如下：驳回原告沈阳棋盘山开发区国有资产经营管理有限公司的诉讼请求。案件受理费21,900元、审计费107,000元，由棋盘山公司承担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，关于上诉人提出原审在租金中扣除维修费缺乏事实依据���上诉理由，因上诉人对其与被上诉人签订备忘录的真实性并无异议，而备忘录中明确约定租赁房屋的维修费用应从租金中扣除，虽上诉人对原审所做维修工程费用的审计结论提出异议，但因其未提出相关证据予以反驳或举证该审计程序的违法之处，故原审对上诉人此项异议未予支持并无不当，对上诉人此项上诉理由，本院不予支持。关于上诉人提出备忘录中虽约定在租金中扣除2013年7月1日至2015年6月30日期间的采暖和维修费100万元，但本案需由被上诉人提供相关缴费和支出凭证，方能扣减租金的上诉主张，因该项费用数额为双方在协议中直接确认，而上诉人对协议真实性又无异议，故对上诉人此项上诉主张，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21,900元，由上诉人沈阳棋盘山开发区国有资产经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 濛代理审判员 朱闻天代理审判员 吕长辉二〇一七年六月十九日书 记 员 薛 彤本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 微信公众号“”