（2017）川0108民初2165号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-11-14
案件名称
原告杨文福与被告成都亿铭投资管理有限公司、成都亿铭茶叶有限公司、被告成都涌邦商贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
成都市成华区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨文福,成都亿铭投资管理有限公司,成都亿铭茶叶有限公司,成都涌邦商贸有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
成都市成华区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0108民初2165号原告杨文福。委托代理人陈天福。被告成都亿铭投资管理有限公司。法定代表人詹欢。委托代理人张诺依。被告成都亿铭茶叶有限公司。法定代表人郑美玲。委托代理人张诺依。被告成都涌邦商贸有限责任公司。法定代表人王彩霞，该公司总经理。原告杨文福与被告成都亿铭投资管理有限公司（以下简称亿铭投资公司）、成都亿铭茶叶有限公司（以下简称亿铭茶叶公司）、被告成都涌邦商贸有限责任公司（以下简称涌邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月10日受理后，依法适用简易程序，由审判员张红独任审判并于2017年6月6日公开开庭进行了审理。原告杨文福的委托代理人陈天福，被告亿铭投资公司的委托代理人张诺依、被告亿铭茶叶公司的委托代理人张诺依到庭参加了诉讼。被告涌邦公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参诉，本院决定对其缺席审理。本案现已审理终结。原告杨文福诉称，2013年9月17日被告涌邦公司与被告亿铭投资公司签订《租赁合同书》将涉案房屋租赁给亿铭投资公司；2014年4月24日，亿铭投资公司授权被告亿铭茶叶公司经营管理“亿铭茶城”，亿铭茶叶公司与原告于2014年7月16签订《商位租赁合同》约定：原告承租茶城一楼C105、106号商铺，租用建筑面积65.56平方米，租期五年，被告承诺的免租期为前期八个月，自2014年5月30日起计租金，租金每月8850.6元，原告已支付租金63103.6元，运管费1966.8元。后被告涌邦公司与被告亿铭投资公司解除租赁合同，强行驱赶亿铭投资公司搬离租赁房屋，自2016年2月5日以后停止了所有商业服务，停水断电，并暴力强拆毁损租赁商铺展柜，公然打砸抢盗原告商铺内存货，造成原告经营亏损、装修损失、可获利益损失等多项损失。原告认为三被告已违反《合同法》第二百五十四条“出租人提供适租房屋供承租人使用”这一法定义务，故诉至本院请求判令：1、被告亿铭茶叶公司向原告支付违约金98864.48元、可获得利益损失273057.4元、误工损失83212.4元，返还保证金10000元，合计465134.48元;2、被告涌邦公司赔偿原告装修损失43000元；3、被告涌邦公司履行《茶城配套设施维护运行管理协议》、《商位租赁合同》承继义务；4、三被告承担本案全部诉讼费用。被告亿铭投资公司与被告亿铭茶叶公司答辩意见相同。被告亿铭茶叶公司认可于2014年7月16日将位于成都市成华区昭觉寺南路280号一楼C105、106号商铺出租给杨文福使用的事实，但辩称免租期并不是前期的八个月，而是承租户缴纳6个月的租金，可享有4个月免租期；商铺被回收系被告涌邦公司所为，与亿铭茶叶公司无关，亿铭茶叶公司不存在违约行为；原告所称的可得利益损失及不符合房租用途的经营亏损损失、误工损失无事实和法律依据，不应得到支持。经审理查明，2013年9月17日，被告亿铭投资公司和被告涌邦公司签订租赁合同书，约定涌邦公司将其位于昭觉寺南路280号单体建筑（共）三层的房产出租给亿铭投资公司，租赁标的物为“四周范围内的场地及其地上的商业用房”。租赁房屋的产权面积14747.67平方米，房屋用途为商业。标的房屋的租赁时间自2013年9月17日起至2028年9月16日止，共计15年整，无装修免租期。2014年4月24日，被告亿铭投资公司授权被告亿铭茶叶公司全面管理亿铭福建茶城（成都市成华区昭觉寺南路280号）（以下简称“亿铭茶城”）运营相关事宜，代理公司所签署的一切文件和一切有关事宜，被告亿铭投资公司均承认。并且代理公司无转委托权，授权期限自2014年4月24日起盖章生效。2014年7月16日，杨文福与亿铭茶叶公司签订《商位租赁协议》约定：亿铭茶叶公司将位于成都市成华区昭觉寺南路280号一楼C105、106号商铺出租给杨文福使用，计租面积共65.56平方米，租期五年，自2014年5月30日至2017年5月29日为前期（含免租期），自2017年5月30日至2019年5月29日为第二期；合同签订时，承租方向出租方缴纳保证金共计10000元；租金起算时间为2014年5月30日，月租金8850.6元，每半年支付一次，共计53103.6元。同日，杨文福与亿铭茶叶公司签订《茶城配套设施维护运行管理协议》，约定：杨文福租用展位一楼C105、106号，建筑面积共计65.56平方米，运营管理费按照建筑面积计算，每月每平方米10元，每年收一次，于每年3月1日前一次性缴足该年运营管理费。2015年3月13日，被告涌邦公司向包括原告在内的亿铭茶城全体业主发送《亿铭福建茶城商户告知书》，内容为：我公司（涌邦公司）是成都市成华区昭觉寺南路280号“亿铭福建茶城”物业的业主，鉴于承租户亿铭投资公司拖欠房租屡次违约，根据合同违约责任条款我公司已解除与亿铭投资公司的房屋租赁合同。为了不影响各经营户的正常经营，保护各经营户的切身利益，请各经营户直接与涌邦公司联系，配合办理相关事宜。2015年5月5日，被告亿铭投资公司（乙方）和被告涌邦公司（甲方）双方代表签订《调节协议》，载明：一、甲、乙双方围绕《租赁合同》有关的房租纠纷由双方通过协商或法律途径解决；二、甲、乙双方初步确定解除《租赁合同》，乙方于2015年5月11日上午9:00前将亿铭茶城管理权移交给甲方、并一并移交亿铭茶城已招租的所有客户资料；2015年5月5日至5月11日期间，乙方不再继续向商户收取房租，甲方撤走在亿铭茶城的所有保安并不得干扰乙方的正常经营行为；三、甲、乙双方应采取有效措施保证亿铭茶城管理权的顺利交接，不得作出任何干扰交接的行为，否则，违规方将承担由此造成的全部责任。2015年5月15日，被告亿铭投资公司（乙方）和被告涌邦公司（甲方）签订《关于“亿铭茶城”交接协议》，约定：第一条：甲乙双方租赁合同的终止。1、因甲、乙双方租赁合同纠纷事宜，甲方单方解除与乙方的租赁合同，甲方已封闭乙方办公场所，并派保安人员进驻亿铭茶城。经甲乙双方代表人于2015年5月5日上午在青龙街道三楼党工委会议室协商，初步确定解除双方于2013年9月17日签订的租赁合同书（以下简称租赁合同）。待本协议生效，正式解除双方于2013年9月17日签订的租赁合同书。2、自2015年5月5日起，乙方不再继续向商户收取房租。甲乙双方中止租赁合同的履行及甲乙双方应承担的租赁合同权利义务，直至租赁合同正式解除。第二条：茶城商户（租户）权利的保障。1、甲方将租赁合同项下房产出租给乙方后，截至日前乙方（或乙方授权成都亿铭茶叶有限公司）已将该房产分割转租给数十家独立商户。乙方或乙方授权经营公司已与各商户签订了期限不等的租赁合同（实为转租合同），此为亿铭茶城现状。2、甲方同意乙方及其授权经营公司与茶城商户签订的租赁合同，并愿意承担租赁合同中乙方及其授权经营公司应当承担的权利义务，替换乙方及其授权经营公司成为租赁合同一方当事人，承担商户租赁合同的义务，包括但不限于提供租赁房屋、房屋维护、租赁期限、租金减免等全部合同义务，同时享受合同权利，甲乙双方及各商户三方之间另行签订租赁合同主体变更的三方协议，作为本合同的附件。若因甲方原因致使前述三方协议未能签订，乙方有权拒绝解除其与甲方之间的租赁合同，并拒绝撤离茶城。3、乙方撤离茶城后，甲方应当按乙方与商户之间签订的租赁合同履行，享有合同权利，承担合同义务。乙方应保证乙方与商户之间所签订的租赁合同的真实性。因甲方违反三方协议，导致商户向乙方主张权利的，乙方由此所遭受的损失由甲方承担赔偿责任。4、本协议签订后，两天内乙方召集由甲方、商户参加的协调会，签订租赁合同主体变更三方协议，签订三方协议的同时移交商户租赁合同及所有资料。第三条：租金收取界限确认。甲乙双方确认：以2015年5月5日为界，该时间界点之后，乙方不再向商户收取租金。第四条：租赁房屋设施设备确认。在签订本协议之后，甲方接收亿铭茶城前，甲乙双方需就租赁合同项下房屋现状、新增设施设备等事项进行确认，并签署确认文件作为本协议附件。合同还对其他事项进行约定。2016年1月20日，被告涌邦公司发出《告知书》，载明：致昭觉寺南路280号各商户：亿铭投资公司与涌邦公司于2013年9月17日签订《租赁合同书》，后因亿铭公司长期拖欠租金，亿铭公司已丧失履行合同能力，经亿铭公司与涌邦公司多次协商，双方已经解除之前签订的《租赁合同书》，涌邦公司于2015年5月正式收回亿铭茶城的经营管理。涌邦公司接手茶城后，根据公司的长远发展规划，将对茶城进行新的定位打造，拟对茶城进行升级包装，亿铭茶城商户之前与亿铭公司或成都亿铭茶叶有限公司签订的商铺租赁合同，因涌邦公司与亿铭公司解除亿铭茶城的《租用合同书》而丧失存续法律依据。为了保证该处商业更好的升级换代，尊重各商户的合法权利，涌邦公司特作如下告知：一、各商户之前与亿铭茶城或成都亿铭茶叶有限公司签订的商铺租赁合同，对涌邦公司没有法律效力；二、本次商场升级改造中，也愿意和涌邦公司分享发展新机遇的，请立即与涌邦公司重新协商，签订新的商铺租赁合同；三、涌邦公司在告知各商户该商城实际情况和各商户分享有的权利后，各商户不愿与涌邦公司产生租赁关系的，请在2016年3月1日内撤出亿铭茶城；四、涌邦公司依法行使业主物权，受法律保护，对侵害涌邦公司合法权利的，涌邦公司将采取必要的措施，以维护自己的合法权利，由此造成的后果由侵权责任方全部承担。2016年1月29日，被告涌邦公司发出《停业通知》，载明：致昭觉寺南路280号各商户：本商场春节关门时间为2016年2月5日，即2月5日以后停止所有商业服务、包括保安、保洁、供电供水等服务、直至商业重新开业。本公司接手该商业后，通过专业团队进行大量市场调查策划，本公司将于2016年3月1日启动升级改造工程，对广场、外立面、内部结构进行升级改造，已达到汇聚商气、提升经营能力的目的，本次升级改造中，愿意和本公司分享发展新机遇的，请于2016年2月1日-2月4日之间与本公司签订《商铺意向租赁协议》。与否则视为放弃，并于2016年3月1日之前撤出该物业，否则我公司将采取法律手段保护自身利益。2016年3月28日，被告涌邦公司在成都市成华区昭觉寺南路280号茶城处张贴《限期离场通知书》，载明：由于我公司对昭觉寺南路280号全新打造即将开工，且你未向我公司缴纳商铺租金，为保障我公司合法权益，请于2016年3月30日之前搬离本商铺。逾期不搬离，所产生的各种费用将由贵方承担。上述事实由经庭审质证的下列证据予以证明：当事人身份信息、《租赁合同书》、《授权委托书》、《商位租赁合同》、《茶城配套设施维护运行管理协议》、《调节协议》、《关于“亿铭茶城”交接协议》、《告知书》、《停业通知》、《亿铭福建茶城商户告知书》、《限期离场通知书》、当事人陈述等。为实现自身证明目的，杨文福在庭审过程中还出示下列主要证据：1、《收据》两张，其中，日期为2014年8月5日，加盖亿铭茶叶公司财务专用章的《收据》载明：收到杨文福房租53103.6元（2014年5月30日—2014年11月29日）、运营管理费1966.80元（2014年5月30日—2014年8月29日）元，合计55070.4元；日期为2015年4月17日，加盖亿铭茶叶公司财务专用章的《收据》载明：单位名称：三福（杨文福）房租（2015年4月1日—2016年1月31日含免租期），金额壹万元；。拟证明原告已经向被告亿铭茶叶公司交纳租金65070.4元。2、《收据》一张，载明：2014年8月5日，收到杨文福经营保证金壹万元，备注：展位定金壹万元抵经营保证金壹万，收据加盖亿铭茶叶公司财务专用章；拟证明原告向亿铭茶叶公司缴纳经营保证金10000元。3、中建远泰幕墙装饰工程有限公司成都分公司向原告出具的收据一张。拟证明：原告为案涉商铺投入装修投入共计43000元。4、店铺照片两份，拟证明原告承租商铺装修原状，被侵权毁损现场。被告亿铭投资公司、亿铭茶叶公司对收取保证金10000元及房屋租金65070.4元予以认可；认为装修公司出具的收据与本案无关；照片系店铺现状，但与被告亿铭投资公司、亿铭茶叶公司无关。本院认为，亿铭投资公司将自涌邦公司处承租的“亿铭茶城”整体委托亿铭茶叶公司出租经营，亿铭茶叶公司将其出租、交付于杨文福使用，涌邦公司对此予以认可，杨文福与亿铭茶叶公司就此形成的房屋租赁合同关系并未违反法律、法规的相关规定，均应受此约束。在亿铭投资公司和亿铭茶叶公司退出经营后，杨文福可选择是否继续与涌邦公司续租，如选择续租，则应与涌邦公司签订租赁合同并支付租金，由于杨文福未与涌邦公司签订合同亦未支付租金，直接导致涌邦公司将商铺收回，杨文福自身存在违约行为，且杨文福与亿铭茶叶公司签订的租赁合同无合同违约金约定，故其关于违约金的请求缺乏事实基础和法律依据，本院不予支持；租赁合同约定装修方案需报亿铭茶叶公司书面同意后方可实施，杨文福未举证证明亿铭茶叶公司同意其对商铺进行装修，故对杨文福要求亿铭茶叶公司赔偿装修损失的请求本院不予支持；对于原告杨文福主张退还保证金的请求，由于被告涌邦公司解除与被告亿铭投资公司的租赁合同，导致被告亿铭茶叶公司无法将商铺继续租赁给原告使用，租赁合同无法继续履行，导致合同解除，故原告要求退还保证金10000元的请求本院予以支持。对于可得利益损失、误工损失，由于原告未提供证据证明损失的存在，故本院不予支持。对于原告杨文福要求被告涌邦公司履行《商位租赁合同》、《茶城配套设施维护运行管理协议》的承继义务的请求，本院认为，被告涌邦公司已经通过《告知书》的方式向原告发出了要约邀请，原告可以自行选择是否与涌邦公司建立新的商铺租赁协议，协议的内容应当由原告与涌邦公司自行协商，原告与亿铭茶叶公司签订的《商位租赁合同》、《茶城配套设施维护运行管理协议》的合同相对方是原告杨文福与被告亿铭茶叶公司，不能约束被告涌邦公司，故原告请求被告承继合同义务的请求本院不予支持。综上，对杨文福的诉讼请求部分不予支持。被告涌邦公司无正当理由不到庭参诉，视为放弃答辩、举证、质证等相关权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告成都亿铭茶叶有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨文福退还保证金10000元；二、驳回原告杨文福的其他诉讼请求。本案案件受理费4441元，由原告杨文福承担。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于成都市中级人民法院。审判员 张 红二〇一七年六月十九日书记员 魏志成 关注公众号“”