（2016）内0105民初607号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-09-19
案件名称
内蒙古雅世春华置业有限公司与杨世维、李彩娥房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
呼和浩特市赛罕区人民法院
所属地区
呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
内蒙古雅世春华置业有限公司,杨世维,李彩娥,中国银行股份有限公司呼和浩特市新华支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
呼和浩特市赛罕区人民法院民 事 判 决 书（2016）内0105民初607号原告：内蒙古雅世春华置业有限公司，住所地呼和浩特市如意开发区五纬路18号东岸国际A区21号楼商业街南段一楼。法定代表人：张捷，董事长。委托诉讼代理人：崔晓兵，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：付彦彬，内蒙古誉昊律师事务所律师。被告：杨世维，无固定职业，住呼和浩特市。被告：李彩娥，无固定职业，住呼和浩特市。第三人：中国银行股份有限公司呼和浩特市新华支行，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新华东街誉博财富大厦一层至四层。负责人：孙振宇，行长。委托诉讼代理人：白洋，内蒙古典诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓敏，内蒙古典诺律师事务所律师。原告内蒙古雅世春华置业有限公司（以下简称雅世置业）与被告杨世维、李彩娥、第三人中国银行股份有限公司呼和浩特市新华支行（以下简称中国银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案受理，依法使用普通程序于2016年8月19日、2016年12月29日、2017年4月27日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人崔晓兵、付彦彬，第三人中国银行委托诉讼代理人白洋到庭参加诉讼。被告杨世维、李彩娥经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雅世置业向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《商品房买卖合同》及编号为2011-DAGJ2-749-E-E1-002D的《东岸国际地下停车位买卖合同》；2.被告返还东岸国际B区23号楼2单元301号房屋（价值1738584元）及东岸国际二期珊瑚顶5号车库的M038号车位（价值168000元）；3.被告配合办理东岸国际B区23号楼2单元301号房屋《商品房买卖合同》的网签注销手续；4、被告按合同约定向原告支付违约金347716.8元；5.被告返还原告代还的利息、罚息44651.66元（该数额暂计算至2015年12月，原告具体请求至二被告实际返还房屋之日）。事实与理由：2011年2月25日，原被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发建设的××区号房屋，总价款1738584元，首付528584元，余款1210000元以银行贷款的方式支付，并且约定如因被告未能按时向银行偿还贷款，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除合同并要求买受人支付总价款20%的违约金。原被告双方签订《东岸国际地下停车位买卖合同》，合同约定双方签订的《商品房买卖合同》终止，则本车位买卖合同随之终止，合同签订后，原告向被告交付房屋，并将《商品房买卖合同》进行网签，但被告未能按照合同约定按时支付贷款，贷款银行已经自原告的保证金账户中扣款。故原告向本院起诉，请求判如所请。杨世维、李彩娥对原告雅世置业的诉讼请求未作答辩。第三人中国银行述称并提出独立的诉讼请求：1.解除原被告与第三人之间签订的《中国银行股份有限公司呼和浩特市新城支行个人一手住房贷款合同》；2.依法判令原、被告向第三人返还贷款本金余额778858.39元以及至实际偿还之日止产生的利息、罚息（以还款日第三人贷款系统显示数额为准）。事实与理由：第三人与被告杨世维、李彩娥就本案涉诉房屋（东岸国际B区23号楼2单元301室）签订《个人一手住房贷款合同》，合同约定被告向第三人借款121万元，借期15年，用于购置本案涉诉房屋，贷款用途为购置本案房屋，同时对贷款率、逾期还款的责任等事项进行了明确的约定，此外，原告为被告的贷款提供阶段性连带担保责任保证。合同签订后，第三人提供贷款121万元，至今未还贷款本金余额为778858.39元，现原告提出解除与被告签订的《商品房买卖合同》，如法院支持原告诉讼请求，第三人与被告签订的《贷款合同》也无实际履行意义，故第三人提出第三人独立的诉讼请求，请求判如所请。雅世置业辩称，一、对于第三人参加诉讼的方式不应是人民法院主动追加，只有无独立请求权的第三人法院才能主动追加，并且在2016年10月27日，人民法院追加第三人时，第三人并未提出独立的诉讼请求，而是在2017年12月9日公告到期后开庭才提出诉讼请求，已经超过期间，不能与本案一并处理。二、第三人诉状中所称的借款合同与原告无关，而是二被告与第三人签订的借款合同，第三人要求原告承担所谓贷款利息及罚息无依据。三、第三人诉状中的借款合同，已经被公证处赋予强制执行力，按照法律规定法院不能受理，与本案原告无关。四、现在的贷款数额已经和诉状中不一致。杨世维、李彩娥对第三人的诉讼请求未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为原告和第三人所举证据真实、合法、与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2011年2月25日，原告雅世置业与被告杨世维、李彩娥签订编号为YS（2011）00042064的《商品房买卖合同》及补充协议，原告以出让方式取得位于赛罕区远五纬路南侧，编号为4-05-N-41的地块土地使用权，土地使用年限2005年12月5日至2075年10月12日。合同约定由被告购买原告开发的××区号房屋，房屋代码544070，建筑面积为188.21平方米，房屋单价为9237.47元，房屋总价为1738584元。付款方式为首付款528584元，剩余房款1210000元由被告通过第三人办理按揭贷款，合同约定交付房屋日期为2011年10月1日前。其中《补充协议》第十条约定，在买受人以按揭贷款方式支付房价款且出卖人为买受人的按揭贷款向银行承担保证责任的情况下，如因买受人未能履行如期向贷款银行支付贷款的义务导致出卖人作为贷款合同保证人承担保证责任时，出卖人有权单方解除《买卖合同》。在出卖人将该商品房转售后并收到全部转售房价款的情形下，出卖人有权在转售所得全部房价款中扣除出卖人为承担保证责任而已代买受人向银行支付的贷款余额，并有权扣除《买卖合同》总价款20%作为违约金，将余款无息退还买受人。第十二条第四款约定，在《买卖合同》由于任何原因而提前终止的情形下，出卖人均有权自《买卖合同》终止之日单独或在必要的时候要求买受人配合共同到相关房地产预售登记部门办理注销商品房预售登记手续。第五款约定，如果由于买受人的原因导致合同解除时，出卖人有权在买受人已付房价款中扣除买受人承担的违约金、利息及相关费用后将剩余款项（如有）退还买受人。2010年9月19日，原被告签订《东岸国际地下停车位买卖合同》，约定被告购买原告位于东岸国际Ⅱ期珊瑚顶5号车库，车位编号为M038，该车位的使用年限与商品房建设用地使用权年限一致。其中第七条约定，如双方签订的《商品房买卖合同》终止，则本车位买卖合同亦随之终止。另查明，2010年7月20日，原告雅世置业（保证人）与被告杨世维、李彩娥（借款人）、第三人中国银行（贷款人）签订《中国银行股份有限公司呼和浩特市新城支行个人一手住房贷款合同》，约定贷款用途是购置坐落于呼市××区南侧的房屋，所购房价的总额为1738584元，被告向第三人借款1210000元，借款期限为180个月，自贷款人实际放款日期算（如实际放款日和到期日与合同约定不一致，则以借款借据为准），2010年7月15日，第三人向原告支付贷款1210000万元。又查明，2015年1月15日至2017年5月26日，第三人共扣划原告贷款29笔，其中本金扣划共计170535.22元、利息共计96285.31元，罚息共计1253.8元。截至2017年3月28日，被告向第三人借款的贷款余额为778858.39元，利息2726.13元，本金罚息25.08元、利息罚息为10.34元。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，原被告均应当按照合同的约定履行各自的义务。根据合同约定，原告为被告提供了阶段性担保，被告怠于履行还款义务在先，原告的保证金扣划在后，且根据补充协议第十条约定，在买受人以按揭贷款方式支付房价款且出卖人为买受人的按揭贷款向银行承担保证责任的情况下，如因买受人未能履行如期向贷款银行支付贷款的义务导致出卖人作为贷款合同保证人承担保证责任时，出卖人有权单方解除《买卖合同》。现被告未按照约定付清全款导致原告承担保证责任，截至2017年3月28日原告已经代被告向第三人垫付贷款本金、利息及罚息27笔，已构成合同解除的条件，原告在此之后未向被告发出解除合同的通知，但其以诉讼的形式诉至本院要求解除，由于合同解除属于当事人对自己的民事权利的处分行为，人民法院并无直接解除当事人签订的合同的权利，仅能对当事人解除合同的行为予以确认，本案中，由于被告未按期还款已经构成合同解除的条件，故本院对解除合同的诉讼诉讼请求依法予以确认。同时《东岸国际地下停车位买卖合同》第七条约定，如双方签订的《商品房买卖合同》终止，则本车位买卖合同亦随之终止，故《东岸国际地下停车位买卖合同》亦应随之解除。对于原告主张返还房屋及车位并办理网签注销手续的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的中止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，被告应当向原告返还东岸国际B区23号楼2单元301号房屋及东岸国际二期珊瑚顶5号车库的M038号车位，且由于该商品房买卖合同已经网签，被告应依照合同补充协议第十二条第四款约定办理网签注销手续。对于原告主张被告向原告返还代还的利息、罚息的诉讼请求，根据原告所提供的扣款凭证，截至2017年5月26日，原告替被告垫付贷款利息96285.31元，罚息1253.8元，对于此日期之后至返还房屋之日的利息及罚息，原告未举证贷款利息及罚息已经发生，故本院对此不予支持。对于原告主张违约金的诉讼请求，合同约定原告有权向被告主张总价款20%的违约金，该项约定的违约金损失主要为被告使用原告房屋的使用费，而合同约定的标准已经过分超过原告的损失，本院依照房屋使用费的标准将违约金调整为房屋总价款÷土地使用年限（自被告收房之日2005年12月5日至2017年10月12日）×被告使用该房屋的年限×1.3倍，具体为1738584÷70年×6年×1.3=193728元，对于超出部分本院不予支持。对于第三人的诉讼请求，首先关于第三人参加诉讼的方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，法律并未限定有独立请求权的第三人参加诉讼的方式必须为自己主动参加，并且第三人参加诉讼有利于查清案件的事实，明确贷款余额以及垫付金额，也有利于案件的审理，第三人提出独立的诉讼请求亦有利于保障第三人的合法债权，故本院依法追加第三人到庭参加诉讼并准许其提出独立的诉讼请求。其次关于原告称第三人已经将《个人住房（商业用房）借款合同》公证并赋予强制执行效力，第三人无需起诉可以直接申请强制执行的问题，由于第三人主张解除该借款合同，而解除的后果即该合同不存在，原告申请强制执行的债权文书亦不存在，故本院应当对第三人的诉讼请求进行受理。第三，对于该借款合同是否应当解除及解除的后果，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认解除后，第三人与被告签订的商品房担保贷款合同目的已经无法实现，亦应当予以解除。又根据该解释第二十五条第二款的规定，商品房贷款合同解除的，出卖人将收受的购房贷款和购房贷款本金及利息分别返还给担保权人和买受人。故原告雅世置业作为出卖人应当将购房贷款及购房款本金及利息返还第三人中国银行及被告杨世维、李彩娥。故剩余的购房贷款778858.39元，利息2726.13元应当由原告雅世置业向第三人中国银行返还，对于产生的罚息35.42元系被告迟延还款所致，故应当由被告自行承担。此外，第三人诉请的贷款本金余额及利息和罚息为截至2017年5月26日的数额，由于在诉讼过程中，第三人仍在扣划原告的保证金，故其诉讼请求会发生相应变化，故应当以履行时应付的金额为准。此外，被告杨世维、李彩娥向原告支付购房首付款528584元应当由原告雅世置业向被告返还.原告至今已经代被告垫付29笔贷款利息利息共计96285.31元，罚息共计1253.8元，合同解除的违约金193728元，上述款项共计291267.11元应当由二被告向原告支付。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认编号为YS(2011)00042064《商品房买卖合同》及编号为2011-DAGJ2-749-E-E1-002的《东岸国际地下停车位使用权转让合同》于本判决生效之日解除；二、原告内蒙古雅世春华置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向被告杨世维、李彩娥返还购房首付款528584元；三、被告杨世维、李彩娥于本判决生效之日起三十日内向原告内蒙古雅世春华置业有限公司返还位于呼和浩特市××区南侧东岸国际B区23号楼2单元301位于呼和浩特市××区号房屋，并协助配合原告办理该商品房网签注销手续；四、被告杨世维、李彩娥于本判决生效之日起三十日内向原告内蒙古雅世春华置业有限公司返还位于呼和浩特市××区南侧东岸国际东岸国际Ⅱ期珊瑚顶5号车库（车位编号为M038）；五、被告杨世维、李彩娥于本判决生效之日起三十日内向原告内蒙古雅世春华置业有限公司支付代垫的贷款利息96285.31元、罚息共计1253.8元（计算至2017年5月26日）、违约金193728元；六、驳回原告内蒙古雅世春华置业有限公司的其他诉讼请求；七、确认第三人中国银行股份有限公司呼和浩特市新华支行与原告内蒙古雅世春华置业有限公司、被告杨世维、李彩娥签订的《中国银行股份有限公司呼和浩特市新城支行个人一手住房贷款合同》于本判决生效之日起解除；八、原告内蒙古雅世春华置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向第三人中国银行股份有限公司呼和浩特市新华支行返还贷款778858.39元，利息2726.13元（暂计至2017年3月28日，以履行时应付的金额为准）；九、被告杨世维、李彩娥于本判决生效之日起三十日内向第三人中国银行股份有限公司呼和浩特市新华支行支付罚息35.42元；十、驳回第三人中国银行股份有限公司呼和浩特市新华支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取计37070元（原告、第三人已预交），由原告内蒙古雅世春华置业有限公司负担14259元，被告杨世维、李彩娥负担22811元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 范 虹代理审判员 李维栋人民陪审员 乌日娜二〇一七年六月十九日书 记 员 孙继薇 关注微信公众号“”