（2017）宁02民终377号

裁判日期: 2017-06-19

公开日期: 2017-09-19

案件名称

宁夏全美佳购物广场有限公司与宁夏富龙实业集团有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院

所属地区

宁夏回族自治区石嘴山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

宁夏全美佳购物广场有限公司,宁夏富龙实业集团有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条

全文

宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2017）宁02民终377号上诉人（原审被告）：宁夏全美佳购物广场有限公司，住所地宁夏回族自治区平罗县。法定代表人：李文竑，宁夏全美佳购物广场有限公司经理。委托诉讼代理人：金慧，宁夏大潮人律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔振玲，女，宁夏全美佳购物广场有限公司员工。被上诉人（原审原告）：宁夏富龙实业集团有限公司，住所地宁夏回族自治区平罗县。法定代表人：马学林，宁夏富龙实业集团有限公司总经理。委托诉讼代理人：王树忠，宁夏大远律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘覃竞，宁夏大远律师事务所律师。上诉人宁夏全美佳购物广场有限公司因与被上诉人宁夏富龙实业集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区平罗县人民法院（2016）宁0221民初3429号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年4月11日受理后，依法组成合议庭，于2017年5月9日公开开庭进行了审理。上诉人宁夏全美佳购物广场有限公司（以下简称全美佳公司）的委托诉讼代理人金慧、崔振玲，被上诉人宁夏富龙实业集团有限公司（以下简称富龙公司）的委托诉讼代理人王树忠、刘覃竞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。全美佳公司上诉请求：1.依法撤销平罗县人民法院（2016）宁0221民初3429号民事判决，驳回富龙公司的一审诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费由富龙公司承担。事实和理由：1.一审适用留置送达传票有误，全美佳公司至今仍处于开业状态，一审法院未按照合法程序送达开庭传票，以至于全美佳公司无法得知开庭时间、参与庭审。2.一审法院仅凭富龙公司出示的房屋产权证、土地使用权证复印件就认定全美佳公司系涉案房产的所有权人、土地使用权人有误。3.富龙公司向全美佳公司交付的轻质板房至今未提交相关的合法手续，系违章建筑。4.补充协议中的法定代表人并不是李文竑本人签名，骑缝章也对不上，不具有真实性，且补充协议加重了全美佳公司的义务，对双方权利和义务的约定明显不公平。5.一审法院判决全美佳公司承担485100元的违约金，明显适用法律错误。由于富龙公司未按照合同的约定向全美佳公司支付托管费，导致全美佳公司无法向富龙公司支付租赁费，是富龙公司违约在先，全美佳公司不存在违约行为。一审法院对补充协议的真实性、合法性没有进行严格审查，在全美佳公司未出示相关证据的情况下仅凭房屋租赁合同和补充协议就认定全美佳公司存在违约行为，而且对于违约金的判决”根据有利于原告的原则，支持原告要求被告承担违约金的请求”明显偏袒富龙公司。富龙公司辩称，全美佳公司的上诉理由无事实和法律依据，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、符合法定程序，应予维持。富龙公司向一审法院起诉请求：1.判令被告全美佳公司向原告富龙公司支付租金2425500元、违约金1766249元、利息3571元，共计4195266元；2016年10月9日之后的利息按照6.525%的年利率支持至生效判决确定的履行期届满之日；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2012年3月9日，原告与被告签订了房屋租赁合同一份。合同约定，被告承租原告所有的位于平罗县鼓楼大街与人民东路交汇处虹源商厦主楼1至6层房屋使用，租赁期限为八年，自2012年6月1日至2020年5月31日；原告将虹源商厦的前门停车场及后院空地、库房一并交付被告使用，由被告经营管理；第一年租金为200万元，被告于合同签订后三日内向原告支付140万元，剩余60万元于2012年3月10日前付清，以后每年度租金于上一年租期到期一个月前支付完毕；第二年租金为200万元，第三年租金为210万元，第四年租金为2205000元，第五年租金为2425500元，第六年租金为2668050元，第七年租金为2934855元，第八年租金为3228341元；合同还约定了双方的权利和义务、违约责任等其他事项。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告，被告经装修后进行经营使用。被告按照双方的约定支付了第一年度、第二年度、第三年度、第四年度租金共计8305000元。2016年7月1日，原告与被告就全美佳购物广场与富龙百货商场已封堵的一至四层通道打通事宜、租金的支付及违约责任的承担事宜又签订了一份补充协议。协议约定，全美佳购物广场与富龙百货商场之间的一至四层通道的打通工作，于2016年8月5日前由双方分别负责各自商场打通位置的打通工作和对商户的装修与补偿事宜；如全美佳公司于2016年8月5日前完成全美佳公司一方的通道打通工作，则富龙公司同意将双方在房屋租赁合同中约定的租金金额予以调整，即将合同履行后四年（2016年6月1日至2020年5月31日）租金不再逐年递增，统一按第四年的租金金额2205000元的标准收取；如全美佳公司不能于2016年8月5日前完成全美佳一方的通道打通工作，则其向富龙公司支付租金的金额以房屋租赁合同约定的为准，应在2016年8月10日前将第五年度的租金2425500元向富龙公司一次性支付完毕，其他各年度租金支付的时间以房屋租赁合同记载的一致；如全美佳公司于2016年8月5日前完成全美佳一方的通道打通工作，则富龙公司同意将第五年度，即2016年6月1日至2017年5月31日期间的租金2205000元分期分批支付，由全美佳公司于2016年8月30日前支付60万元，同年9月30日前支付90万元，10月30日前支付705000元。以后每年租金按以下约定时间及金额由全美佳公司向富龙公司支付，即每年4月30日之前支付705000元，8月30日之前支付80万元，9月30日之前支付70万元。违约责任内容约定，全美佳公司存在下列行为之一的，均构成违约：1.全美佳公司按照本协议约定在2016年8月5日前完成全美佳一方的通道打通工作，但未按约定的期限支付租金，即于2016年8月30日前支付60万元，于同年9月30日前支付90万元，10月30日前支付余款705000元；2.全美佳公司未按照本协议约定在2016年8月5日前完成全美佳一方的通道打通工作，也未在2016年8月10日前将第五年度租金2425500元向富龙公司支付完毕；3.全美佳公司按照本协议约定在2016年8月5日前完成全美佳一方的通道打通工作，并按照约定于2016年8月30日前支付第五年度租金60万元，同年9月30日前支付90万元，10月30日前支付下剩705000元，但未按照房屋租赁合同约定的期限支付以后年度的租金；4.全美佳公司未按照本协议约定在2016年8月5日前完成全美佳一方的通道打通工作，于2016年8月10日前将第五年度的租金2425500元向富龙公司一次性支付，但并未按照房屋租赁合同约定的期限支付以后年度的租金；5.全美佳公司向富龙公司明确表示解除双方之间的租赁合同关系，或存在整体撤场行为。全美佳公司存在违约行为后，富龙公司可选择继续履行合同，全美佳公司应按房屋租赁合同约定的时间、金额向富龙公司支付租金，同时，还应向富龙公司支付欠付租金截止付清之日的利息，按中国人民银行同期贷款基准利率的1.5倍计算，还应向富龙公司支付违约金，违约金标准为合同履行下剩期间租金的20%；如全美佳公司拒不承担上述约定的违约责任，富龙公司有权解除合同。该补充协议还约定了解除合同后租金的支付、违约利息的计算、违约金的支付标准、租赁物的退还等事宜。补充协议签订后，被告没有按照协议约定的内容履行义务，双方纠纷成诉。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告签订的房屋租赁合同、补充协议合法、有效，双方均应按照合同的约定履行义务。原告已按照约定履行了交付租赁物的义务，被告应按照约定履行支付租金的义务。被告按照约定履行了前四年度的租金支付义务，对第五年度的租金及其他事宜双方又签订了补充协议进行了重新约定，但被告并没有按照补充协议的约定履行相应的义务，已构成违约，应承担第五年度租金的支付责任和违约责任。原、被告双方虽然在补充协议中既约定了欠付租金的利息，又约定了违约金及计算标准，原告在起诉时又同时主张欠付租金的利息和违约金，该主张不符合法律的规定，原告可选择其中之一要求被告承担违约责任，根据有利于原告的原则，支持原告要求被告承担违约金的请求。原、被告双方在补充协议中约定了违约责任，违约金标准为合同履行下剩期间租金的20%，但根据原告在庭审中的陈述及提交的证据来看，只能证实被告没有按照约定支付第五年度的租金构成违约，并不能证明被告实际上存在第六年度、第七年度、第八年度也构成违约的情形，故原告要求被告支付违约金1766249元的请求不能全部支持，应按照未支付第五年度租金2425500元，并按照双方约定20%的违约金标准计算违约金，即为485100元。被告宁夏全美佳购物广场有限公司经合法传唤，拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证、辩论、陈述的权利，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：1.被告宁夏全美佳购物广场有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告宁夏富龙实业集团有限公司第五年度（2016年6月1日至2017年5月31日）房屋租金2425500元，违约金485100元，合计2910600元；2.驳回原告宁夏富龙实业集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费40362元，由原告宁夏富龙实业集团有限公司负担10277元，由被告宁夏全美佳购物广场有限公司负担30085元。二审中，全美佳公司提交的证据：1.富龙公司与宁夏全美佳商贸有限公司签订的房屋租赁合同（复印件）1份、富龙公司与全美佳公司签订的房屋租赁合同（复印件）1份；2.委托管理协议1份；3.关于委托管理协议和房屋租赁合同履行过程中所存在的问题商榷函（复印件）1份、关于支付富龙公司房屋租赁费的函（复印件）1份；4.宁夏医药商业（集团）有限公司管理人清偿国药控股宁夏公司债务协议（复印件）1份、国药控股宁夏有限公司石嘴山分公司与全美佳公司签订的房屋租赁合同1份、国药控股宁夏有限公司石嘴山分公司与全美佳公司于2014年11月7日签订的房屋租赁合同（复印件）1份；5.服务价格登记备案证（复印件）1份、国家企业信用信息公示系统（复印件）1份、照片2张；6.轻质板房（彩钢房）装修协议书1份、宁夏华隆伟业工贸有限公司营业执照（复印件）1份、全美佳公司工程人材机价差分析表1份、全美佳公司工程未计价材料汇总表1份、收条4张；7.民事起诉状1份、诉讼费缴费通知单（复印件）1份；8.公证书（复印件）1份。富龙公司对以上证据进行了质证。本院对全美佳公司提交的证据认证如下：第1、2、4、5、6组证据，全美佳公司均用以证明富龙公司在合同履行过程中存在违约行为，对此全美佳公司已另行起诉，故以上证据在本案中不予认定；第3组证据，富龙公司不予认可，且双方协商第五年度及以后年度租赁费事宜，并不能证明全美佳公司不存在违约行为，故该组证据不予采信；第7组证据，富龙公司对其真实性无异议，予以采信；第8组证据系复印件，富龙公司又不予认可，不予采信。富龙公司提交的证据：1.照片（打印件）4份；2.2016宁02**民初3821号民事裁定书1份、民事起诉状（均系复印件）各1份；3.收据4张、非税收入统一票据3张（富龙公司庭后对该证据的复印件进行了补强）；4.从银行复印的并加盖银行印章的房屋产权证和土地证复印件，作为对一审证据的补强。全美佳公司进行了质证。本院对富龙公司提交的证据认证如下：第1组证据，因全美佳公司不予认可，其真实性无法确认，不予采信；第2组证据，全美佳公司对其真实性、合法性无异议，予以采信；第3、4组证据富龙公司进行了补强，其真实性予以确认。二审经审理查明的基本事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。全美佳公司与富龙公司所签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，为有效合同；双方于2016年7月1日签订的补充协议，加盖了全美佳公司的印章，全美佳公司对其真实性不予认可，但其未提交相应的证据反驳印章的真实性，故补充协议真实、合法有效，全美佳公司的此项上诉理由不能成立。合同签订后，富龙公司已将租赁物交付于全美佳公司使用，全美佳公司应按约向富龙公司支付租金。关于本案的租金及违约金如何认定的问题，因全美佳公司未履行补充协议约定的义务，故第五年度的租金仍应按房屋租赁合同约定的2425500元至迟于2016年8月10日前支付于富龙公司，全美佳公司至今未付，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因富龙公司所主张的违约金足以弥补其损失，故其主张的利息损失不予支持，一审认定由全美佳公司向富龙公司支付租金并承担违约金符合合同约定，本院予以维持。因全美佳公司就富龙公司是否存在违约行为已另行起诉，故全美佳公司关于富龙公司存在违约行为而拒付租赁费的上诉理由，在本案中不予认定。全美佳公司上诉称一审送达程序有误，二审经审查认为一审送达程序并无不当，全美佳公司的此项上诉理由亦不能成立。综上，全美佳公司的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30084元，由上诉人宁夏全美佳购物广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　刘　敏审判员　韩少华审判员　安立莎二〇一七年六月十九日书记员　肖　晖关注公众号“”