（2017）苏03民终3594号

裁判日期: 2017-06-19

公开日期: 2017-11-10

案件名称

苗培培与铜山县振业建筑工程公司、董伟等商品房预售合同纠纷二审民事裁定书

法院

江苏省徐州市中级人民法院

所属地区

江苏省徐州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

苗培培,铜山县振业建筑工程公司,董伟,董文道,丁维桂,张丽萍,徐州天翔华裕商贸有限公司,徐州中国淮海食品城投资集团有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十一条

全文

江苏省徐州市中级人民法院民事裁定书（2017）苏03民终3594号上诉人（原审原告）:苗培培，男，1984年9月27日出生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：马西军，江苏忠清律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：铜山县振业建筑工程公司，住所地徐州市铜山区伊庄镇。法定��表人：卢辉，该公司经理。被上诉人（原审被告）：董伟，男，1976年12月25日出生，汉族，住徐州市铜山区。被上诉人（原审被告）：董文道（曾用名董维道），男，1943年3月13日出生，汉族，住徐州市铜山区。被上诉人（原审被告）：丁维桂，男，1952年8月6日出生，汉族，住徐州市铜山区。被上诉人（原审被告）：张丽萍，女，1962年10月6日出生，汉族，住徐州市。委托诉讼代理人：满启春，江苏金汉都律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈传华，系张丽萍丈夫。1961年3月6日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。被上诉人（原审被告）：徐州天翔华裕商贸有限公司，住所地徐州市淮海食品城恒源仓储中心二楼2号。法定代表人：张丽萍，该公司经理。委托诉讼代理人：满启春，江苏金汉都律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴忠民，江苏金汉都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州中国淮海食品城投资集团有限公司，住所地徐州市淮海食品城国际会展中心。法定代表人：冷长春，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘雪，江苏义行律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨译，该公司员工。上诉人苗培培与被上诉人铜山县振业建筑工程公司（以下简称振业公司）、董伟、董文道、丁维桂、张丽萍、徐州天翔华裕商贸有限公司（以下简称华裕公司）、徐州中国淮海食品城投资集团有限公司（以下简称食品城公司）商品房预售合同纠纷一案。不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2016）苏0303民初2982号民事裁定，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，��诉人苗培培的委托诉讼代理人马西军及被上诉人华裕公司、张丽萍的委托诉讼代理人满启春、陈传华与食品城公司的委托诉讼代理人刘雪到庭参加诉讼，被上诉人振业公司、董伟、董文道与丁维桂未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。上诉人苗培培上诉称：撤销原审裁定，指令原审法院继续审理。事实理由如下：上诉人原审诉请共有三项诉请，一是要求被上诉人交付房屋，二是协助办理房屋权属证书，三是赔偿损失。一审法院已经查明，上诉人缴纳房款后就接收了购买的房屋，因涉案房屋没有取得规划、土地、建设等相关行政审批，不能办理产权证。根据上述事实，上诉人原审诉请第一项已经实现，不再主张。但其余两项诉请因涉案房屋的规划土地、建设等相关行政审批手续已经补办，因此，该案属于人民法院受案范围。综上，请求二审法院支持上诉人上诉请求。被上诉人张丽萍、华裕公司共同答辩如下：1、涉案房屋目前为止仍属于违法建筑，对于违法建筑因权属及义务主体目前不能明确，因此一审法院以该案不属于人民法院民事案件受案范围为由，裁定驳回起诉，并无不当。2、上诉人在一审中的三项诉讼请求具有关联性，一审法院不可能对上诉人的赔偿损失这一诉讼请求作出单独裁判。3、上诉人提供以前案件的处理并不影响本案的处理结果。4、涉案房屋是否能转为合法建筑仍有不确定性，没有一个相关部门给予补办手续。食品城公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原裁定。事实和理由：1、涉案房屋的建设至今未取得规划、土地、建设等国家有关主管部门的批准，本案不属于人民法院受理民事案件的受案范围。2、食品城公司从未与上诉人建立过门面摊位房买卖关系。食品城公司既不是出卖方，也不是办证的义务主体，对上诉人没有应当由出卖方承担的办证义务。上诉人突破合同相对性的基本原则向食品城公司主张协助办证系主体错误，应予驳回。3、徐州市经济适用住房发展中心与振业公司签订土地使用权有偿转让预约合同后，即便食品城公司继承了徐州市经济适用住房发展中心在该合同中的权利义务，也只能说明食品城公司合同相对人是振业公司或者华裕公司，亦或是实际投资人董伟、董文道、张丽萍、丁维桂，而非上诉人，振业公司与食品城公司之间存在的是土地使用权转让的法律关系，与门面摊位房买卖关系毫无相关。综上，请求驳回上诉人上诉请求。振业公司、董伟、董文道、丁维桂未到庭，亦未提交书面答辩状。苗培培向一审法院的诉讼请求：1.振业公司、董伟、董文道、张丽萍、丁维桂交付苗培培符合合同约定的商品房；2.振业公司、董伟、董文道、张丽萍、丁维桂、天翔公司、食品城投资公司协助苗培培办理商品房所有权证；3.振业公司、董伟、董文道、张丽萍、丁维桂赔偿苗培培损失314640元（暂计算至起诉之日，损失顺延计算至办齐两证和交付符合营业使用门面摊位房（如通水、通电等）为止）。4.本案诉讼费用由振业公司、董伟、董文道、张丽萍、丁维桂承担。事实和理由：1999年10月26日，振业公司与徐州市经济实用住房发展中心签订土地使用权有偿转让预约合同，转让土地26.241亩，转让金为472.338万元，土地使用年限为40年。徐州市经济实用住房发展中心统一办理立项、规划、征地以及产权证、土地证等有关手续。合同签订后，振业公司投资兴建天翔肉食水产市场。2001年5月18日，苗培培与振业公司签��中国淮海食品城肉食水产市场门面摊位房预售合同书，苗培培购买由该公司投资兴建的中国淮海食品城肉食水产市场内二楼类区第334-351号门面摊位房，建筑面积350平方米，苗培培应付购房款320000元，振业公司保证于2000年6月30日前提供经质检合格的门面摊位房。同日，苗培培交付振业公司购房款320000元。后因拆迁搬家购房合同及收据丢失，于2015年11月20日补签。合同到期后，苗培培多次要求振业公司履行合同未果。后苗培培得知：振业公司与实际出资人董伟、董文道、张丽萍、丁维桂是挂靠关系，由于四实际出资人各人自行售房导致天翔肉食水产市场一直处于失控状态。振业公司因未参与工商年检已于2004年11月30日被徐州市铜山工商行政管理局吊销营业执照。徐州市经济实用住房发展中心整建制归城南经济技术开发区，其中食品城的资产和土地等由食品城投资公司运营管理。张丽萍、丁维桂于2008年4月成立了天翔公司，食品城投资公司将天翔肉食水产市场的土地使用权证办到了天翔公司的名下。现天翔肉食水产市场的房子既没有通水，也未通电，且张丽萍霸占对外出租收取租金。为维护苗培培的合法权益，故诉至法院。原审法院经审理查明，1999年11月5日，董伟、董文道、张丽萍、丁维桂借用被告振业公司的相关执照，以振业公司的名义与徐州市经济实用住房发展中心签订淮海食品城市场土地转让协议书，取得了相关土地的使用权，四人合伙投资兴建天翔肉食水产市场。苗培培提供的《中国淮海食品城肉食、水产市场门面摊位房预售合同书》复印件显示，2001年5月18日，苗培培（乙方）与振业公司（甲方）签订该预售合同书，约定乙方认订购买由甲方投资兴建的中国淮海食品城肉食、水产市场内第二楼类��第334-351号门面摊位房，建筑面积为350平方米，乙方应一次性付清人民币320000元整，甲方保证于2000年6月30日前提供经质检合格的门面摊位房，按照甲方的通知日期，携带合同书、收款凭证、身份证等有关手续办理入房手续。双方不得违约，否则按有关合同法规定处罚。苗培培未提供缴纳购房款收据，称已将购房款以现金形式交付给董文道，并称缴纳购房款后涉案房屋一直未向苗培培交付。因该市场门面房的建设至今未取得规划、土地、建设等相关行政审批，故不能办理产权证。原审法院认为：涉案门面房的建设至今未取得规划、土地、建设等国家有关主管部门的批准，在这种情况下，闫梅的起诉不属于人民法院受理民事案件的范围，应当驳回起诉。遂裁定：驳回苗培培的起诉。本院二审期间查明的事实与一审认定的事实一致。本院认��：根据最高人民法院法办[2011]442号《全国民事审判工作会议纪要》第七条规定：“对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事判决变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不应受理；已经受理的，应驳回起诉”。本案中，涉案门面房建设尚未取得合法批准手续，在批准手续补办前，对于当事人基于物权请求权，而要求办理房屋权属证书，赔偿损失，人民法院不应进行审理，当事人可以要求行政主管部门处理。故一审裁定驳回上诉人的起诉并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长　祝　杰审判员　史善军审判员　崔金城二〇一七年六月十九日书记员　张恒一搜索“”