（2017）鄂02民终415号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-07-01
案件名称
吴全胜与黄石市爱乐商贸有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省黄石市中级人民法院
所属地区
湖北省黄石市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄石市爱乐商贸有限责任公司,吴全胜
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂02民终415号上诉人（一审被告）：黄石市爱乐商贸有限责任公司，住所地黄石市黄石大道51号。法定代表人：范花娇，公司执行董事。委托诉讼代理人：杜水桥、黄清芳，均系湖北元初律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：吴全胜。委托诉讼代理人：尹松涛，湖北太圣律师事务所律师。上诉人黄石市爱乐商贸有限责任公司（以下简称爱乐商贸公司）因与被上诉人吴全胜房屋买卖合同纠纷一案，不服��石市黄石港区人民法院（2012）鄂黄石港石民初字第00022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，依法组成合议庭。爱乐商贸公司于2017年4月27日向本院提出中止本案审理的申请，因不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条之规定，本院不予准许。本案现已审理终结。爱乐商贸公司不服一审判决，上诉请求二审法院依法改判1、撤销一审判决，改判驳回吴全胜全部诉讼请求或将案件发回重审；2、吴全胜承担案件全部诉讼费用。事实和理由：1、2005年1月25日《协议书》首部的甲方（××）写明为黄石市火红年代演艺公司，尾部甲方签字（盖章）处加盖黄石市火红年代演艺有限公司（下简称“火红年代演艺公司”）公章并有刘艾个人签名，因火红年代演艺公司未经工商登记，合同责任应由其开办申请人赵玉芳、朱雄飞及刘艾来承担，其公司系独立法人主体，与火红年代演艺公司不是同一主体，且无任何投资关系或其他关联关系，一审判决认定火红年代演艺公司的权利义务由其公司承继以及2005年1月25日《协议书》的实际××（甲方）为其公司无事实依据和法律依据，该协议书的甲方主体应为火红年代演艺公司和刘艾；2、2007年7月31日刘艾出具的一份《关于“英皇酒吧”租用房屋的说明》，该说明中刘艾明确表示因吴全胜借款给其公司及刘艾，刘艾以“火红年代”的名义与吴全胜签了一个假合同（即为案件诉争的《协议书》），约定“英皇酒吧”半年内未办产权证则合同无效。可见吴全胜与刘艾之间签订《协议书》的真实目的是为了锁定借款债权，而不是购买涉案房屋，且从一审法院查明其公司分别于2003年4月5日和2004年1月8日收到吴全胜两笔借款的收据，亦可证明《协议书》签订前其公司与吴全胜存在借款关系，同时，吴全胜在法院于2011年12月1日在另案中作的《谈话笔录》中称其签订《协议书》后，从没有向刘艾或别人要求办理房屋产权变更手续，而《协议书》中第三条明确约定“产权过户手续甲方在2005年6月底完成”，且《协议书》第四条还约定“因甲乙双方各种原因，导致产权过户受阻，甲方无条件退还乙方的购房款”，吴全胜在协议约定的过户时间早已经过之情形下，多年里既不催促火红年代演艺公司过户，也不按合同约定要求退还购房款，以及涉案860平方米房屋以160万元的低价格出售，远远低于爱乐商贸公司在其他案件中将自有200平方米门面房以5000元／平方米抵偿给他人，这完全不符合房屋买卖的正常交易习惯。李树贵作为爱乐商贸公司2006年9月股权转让前的老股东及董事之一，在法院于2011年12月15日在另案中作的《谈话笔录》中表示对2005年1月25日���协议书》的存在毫不知情，以及吴全胜与爱乐商贸公司一直是房屋租赁关系，故2005年1月25日《协议书》的实质是吴全胜对火红年代演艺公司债权的担保，一审法院对于吴全胜提出的履行该协议书的请求，应依法按照民间借贷法律关系审理，并向吴全胜释明变更诉讼请求，吴全胜若拒绝变更诉讼请求，人民法院应裁定驳回起诉；3、吴全胜在一审提供的证据，从形式和内容均不能证明吴全胜在《协议书》签订前向其公司支付了75万元购房款及在《协议书》签订后向其公司支付38.5万元购房款，《协议书》签订前的四张收据数额共计47万元，与《协议书》写明的75万元相差甚远，且其中三张收据的名目都是借款或押金，不是购房款，《协议书》签订后的收据上收款人是火红年代演艺公司，不是爱乐商贸公司，即使一审认定上述收据的真实性，也只能证明火红年代演艺公司��《协议书》签订后收到了吴全胜38.5万元，一审判决认定吴全胜交纳房款错误，且进一步印证《协议书》签订的真实目的是借款而不是房屋买卖。吴全胜辩称，1、在爱乐商贸公司诉吴全胜确认合同无效纠纷案中，爱乐商贸公司是否是该《协议书》的行为人是调查重点，爱乐商贸公司是否应当接受该《协议书》约束是争议焦点。经黄石港区人民法院、黄石市中级人民法院、湖北省高级人民法院三级法院四轮审理，2015年11月16日，黄石市中级人民法院作出(2015)鄂黄石中民再终字第00011号民事判决书，该生效法律文书已经认定爱乐商贸公司是以未经登记的黄石市火红年代演艺有限公司进行民事活动的行为人，已经确认爱乐商贸公司是《协议书》的直接民事权利义务主体，《协议书》的民事权利义务应当由爱乐商贸公司享有和承受；2、生效法律文书已经认定2015年1���25日《协议书》真实并合法有效，该《协议书》在爱乐商贸公司和其之间设立的是房屋买卖合同关系，而不是民间借贷关系。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“名为买卖、实为借贷”，是指合同当事人以买卖合同这一虚假行为，隐蔽民间借贷合同这一隐藏行为，以设立买卖合同关系这一虚伪表示，隐蔽设立民间借贷合同关系这一真实表示，其突出特征是买卖的虚假行为和借贷的隐藏行为在时间上同时进行，甚至虚假行为在前，隐藏行为在后。而本案中的证据证明，其向爱乐商贸公司出借资金的时间远远早于爱乐商贸公司签订《协议书》的时间，爱乐商贸公司是因为资金困难决定卖房筹款，才与其签订《协议书》的，双方设立房屋买卖法律关系的真实合同目的十分明确，与民间借贷无涉。退一步讲，即使爱乐商贸公司认为是为了偿还债务才签订《协议书》的，根据最高人民法院第72号指导案例所确立的裁判要点，只要当事人协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对帐清算的，也不属于最高人民法院上述司法解释所指“将买卖合同作为民间借贷合同的担保”，房屋买卖合同依然受法律保护；3、《协议书》中已经确认，在《协议书》签订之前，其已经支付房款75万元，民事活动中的“禁反言”规则是合同法规定的诚实信用原则的组成部分，如果爱乐商贸公司认为《协议书》中确认的这一事实与实际事实不符，应当承担举证证明责任。一审判决结合《协议书》的约定和案中其他证据证明的事实，依据证据的高度盖然性，认定其在《协议书》签订前已经支付房款75万元，符合法律规定。生效法律文书和一审判决已经认定爱乐商贸公司是以未经登记的黄石市火红年代演艺有限公司名义进行民事活动的行为人，故以未经登记的黄石市火红年代演艺有限公司名义收受的35万元购房款，应当认定为是爱乐商贸公司收受购房款。爱乐商贸公司对外进行民事活动的法律后果，由爱乐商贸公司承担，与爱乐商贸公司股东变更无关，同时，一审判决认定另外3.85万元借款冲抵购房款，符合法律规定。请求二审法院维持一审判决结果。吴全胜向一审法院起诉请求：1、判令爱乐商贸公司将黄石市黄石大道51号四至为东临黄石大道、西邻黄石市委机关幼儿园、南抵爱乐商贸公司、北邻黄石市委机关幼儿园，面积为884、79平方米的房屋不动产权属证书转移登记至其名下；2、爱乐商贸公司负担案件诉讼费用。一审判决认定：案件讼争房屋的原所有权人为原黄石市人民剧场，1993年开始，吴全胜��用原黄石市人民剧场的部分房屋从事经营活动。2002年10月，因企业改制，原黄石市人民剧场改制后名称变更为黄石市爱乐文化影业有限责任公司（以下简称爱乐文化公司），爱乐文化公司由3名董事（刘艾、余柏青、李树贵），9名股东。2002年12月，讼争房屋的国有土地使用权证因企业改制，其使用权人变更登记为爱乐文化公司。此期间，吴全胜继续在所租赁的房屋中经营。2004年6月，以赵玉芳与朱雄飞两人的名义申请开办火红年代演艺公司，赵玉芳占股份的95%，朱雄飞占股份的5%。2004年6月14日，火红年代演艺公司取得《企业名称预核准通知书》，但该公司未正式进行经营活动。同年7月30日，又以赵玉芳个人的名义申请成立演艺厅、随后并以演艺厅的名义从事经营活动。2005年1月25日，火红年代演艺公司、刘艾与吴全胜签订一份《协议书》。协议约定，1、火红��代演艺公司将演艺厅舞台1-2楼和新东方数码厅一楼，面积约为860平方米的房屋出售给吴全胜；2、房屋总价为160万元，吴全胜已付75万元，余下95万元（注：协议原文如此），签订协议时，吴全胜给付35万元，2005年12月31日前给付30万元，2006年12月30日前给付30万元；3、产权过户手续火红年代演艺公司在2005年6月底完成，办理产权过户需要的各种费用由吴全胜承担；4、因双方的各种原因，导致产权过户受阻，火红年代演艺公司无条件退还吴全胜的购房款，原新东方数码厅火红年代演艺公司只承担一楼过户，如任何一方违约，按经济合同追究相应经济责任；5、如火红年代演艺公司对剧场实行整体改造，吴全胜必须服从整体改造大局，改造完毕，火红年代演艺公司按吴全胜购的实际面积还给吴全胜（按1：1）；6、本协议签订后，在本协议日期之前所签订协议作废；7、本协议未尽事宜，待办理产权过户作具体补充。该《协议书》系由余柏青起草，火红年代演艺公司在《协议书》上盖章，刘艾在《协议书》上签名。协议签订后，爱乐商贸公司向吴全胜交付了诉争房屋，2005年11月吴全胜以诉争房屋为经营场所注册经营了英皇音乐酒吧。2005年1月27日、吴全胜给付火红年代演艺公司25万元，同年1月30日、吴全胜给付火红年代演艺公司10万元，4月14日、火红年代演艺公司向吴全胜借款3.5万元。合同签订之前，爱乐文化公司于2003年4月5日及2004年1月8日，分别向吴全胜借款5万元、3万元；2004年5月11日，爱乐文化公司收到吴全胜的押金9万元；2004年9月3日吴全胜交给火红年代演艺公司的30万元（注明用途为：新东方数码厅首次付款）。2006年10月12日，刘艾与邹群惠签订了一份《爱乐文化公司股权转让协议书》，协议约定刘艾将其拥有的爱乐文化公司100%的股权转让给袁兴旺、邹群惠、邹惠芳、田建平、袁国旺。在签订协议前，刘艾与邹群惠签订了《关于职工安置的补充协议》、《关于档案保管的补充协议》等协议。协议签订后，刘艾将爱乐文化公司及火红年代演艺公司的财务账目一并移交给了邹群惠等。所附的《爱乐商贸公司外欠款明细表》中记载有欠吴全胜8万元，《火红年代外欠款明细表》中记载有欠吴全胜借款47.5万元，该表均有刘艾和邹群惠的签名。在股权交易过程中，刘艾、李树贵曾联系过吴全胜，协商要求吴全胜退出600平方米的房屋，可以使用至2009年，只过户260平方米的房屋，并向吴全胜退还100万元，但最终没有达成一致意见。2007年1月，黄石市延安路32号房屋（含讼争的房屋）的所有权人由原黄石市人民剧场变更登记为了爱乐文化公司，后变更登记为爱乐商贸公司，现登记的房屋地址为黄石市黄石港区黄石大道51号。2011年4月，爱乐文化公司将名称变更为爱乐商贸公司。2010年2月，爱乐商贸公司作为原告以返还原物纠纷向法院提起诉讼，要求吴全胜返还位于黄石大道××（××大道××）原火红年代演艺厅舞台下的1-2楼及新东方数码厅一楼房屋及拆除违法建筑，恢复原状，经法院审理，判决驳回爱乐文化公司的诉讼请求；宣判后爱乐商贸公司不服判决上诉至黄石市中级人民法院，爱乐商贸公司未交纳案件受理费，黄石市中级人民法院裁定爱乐商贸公司按自动撤回上诉处理；后爱乐商贸公司向黄石市中级人民法院申请再审，黄石市中级人民法院于2011年8月22日作出（2011）黄民申字第29号民事裁定，提审该案，在再审过程中，爱乐文化公司撤回该案起诉。爱乐商贸公司作为原告，以赵玉芳、朱雄飞、吴全胜为被告向原审法院提起确认涉案《协议书》无效之诉，经该院一审、黄石市中级人民法院二审、再审，最终判决驳回爱乐商贸公司的诉讼请求，认定涉案《协议书》合法有效。一审判决认为，经过生效民事判决确认，火红年代演艺公司的权利义务由爱乐商贸公司承继，故涉案的《协议书》的权利义务亦应由爱乐商贸公司履行。关于爱乐商贸公司辩称涉案的协议书的真实目的并非房屋买卖的观点，因涉案的《协议书》已被生效民事判决确认为合法有效，协议签订后爱乐商贸公司已向吴全胜交付了诉争房屋并由吴全胜使用至今，况且爱乐商贸公司的原法定代表人刘艾对房屋买卖的行为亦认可。爱乐商贸公司并未提交有效证据推翻《协议书》，故对爱乐商贸公司的该项抗辩理由不予支持。关于爱乐商贸公司辩称吴全胜交纳房款的证据不足的观点。经庭审查明，签订协议前爱乐商贸公司于2003年4月5日及2004年1月8日，分别向吴全��借款5万元、3万元；2004年5月11日，爱乐商贸公司收到吴全胜的押金9万元；2004年9月3日吴全胜交给火红年代演艺公司的30万元的上述事实，结合刘艾在另案辩称签订协议前爱乐商贸公司差欠吴全胜八十万元左右，而吴全胜只找到75万元凭证的事实及协议第二条约定签订协议时吴全胜已支付75万元和第六条约定协议签订后在本协议日期之前所签订协议作废的事实，同时依据证据的高度盖然性，应确认在签订涉案协议前吴全胜已向爱乐商贸公司支付了购房款75万元。签订协议后，吴全胜虽提交证据证明其已支付购房款56.7万元且主张剩余全部购房款已支付完毕，但经过庭审质证，只能认定吴全胜在签订协议后只向爱乐商贸公司支付购房款38.5万元（其中的借款3.5万元冲抵购房款）。故吴全胜实际已向爱乐商贸公司支付购房款113.5万元。至于房屋出售的总价格，因刘艾在另案辩称房屋实际成交价格为160万元，吴全胜已付75万元，余下为85万元，而协议上的95万元为笔误的事实，爱乐商贸公司并未提交有效证据推翻房屋成交价格的约定，故应确认双方约定的出售房屋总价为160万元，因吴全胜已支付113.5万元，故应认定吴全胜尚差欠购房款46.5万元。关于爱乐商贸公司主张涉案协议条件不能成就时应予以解除的观点，诉争的协议第四条约定因双方的各种原因，导致产权过户受阻，爱乐商贸公司无条件退还吴全胜的购房款，原新东方数码厅火红年代演艺公司只承担一楼过户，因该约定并未就协议解除的条件进行明确约定，且约定协议解除不符合签订协议时双方的真实意愿，另外过户受阻不能成为爱乐商贸公司不履行该协议的理由，故对爱乐商贸公司的该项抗辩理由亦不予支持。吴全胜主张爱乐商贸公司将黄石市黄石大道51号四至为东临黄石大道、��邻黄石市委机关幼儿园、南抵爱乐商贸公司、北邻黄石市委机关幼儿园，面积为884.79平方米的房屋不动产权属证书转移登记至其名下的诉讼请求，因涉案的《协议书》已被生效民事判决确认为合法有效，双方均应依法按约定全面履行各自的权利义务，故对于吴全胜主张爱乐商贸公司将诉争房屋不动产权属证书转移登记至其名下的诉讼请求，应予以支持。至于吴全胜主张的面积，因吴全胜提交的证据并非相关行政职能部门出具，故具体面积应由相关行政职能部门实际测绘为准。同时因吴全胜尚差欠购房款46.5万元，且吴全胜主张房屋不动产权属证书转移登记至其名下，故吴全胜应在判决生效后及时向爱乐商贸公司付清购房款46.5万元后，爱乐商贸公司方可将诉争房屋不动产权属证书转移登记至吴全胜名下。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定���判决：爱乐商贸公司在吴全胜交清购房款后六十日将黄石市黄石大道51号四至为东临黄石大道、西邻黄石市委机关幼儿园、南抵爱乐商贸公司、北邻黄石市委机关幼儿园，面积约为860平方米（具体面积由相关行政职能部门实际测绘为准）的房屋不动产权属证书转移登记至吴全胜名下。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，关于爱乐商贸公司诉吴全胜确认合同无效纠纷一案，本院作出的已生效的(2015)鄂黄石中民再终字第00011号民事判决书，认定爱乐商贸公司（原黄石市爱乐文化影业有限责任公司）为火红年代演艺公司的实际控制人，爱乐商贸公司是以未经登记的火红年代演艺公司名义进行民事活动，故爱乐商贸公司是涉案《协议书》的直接民事权利义务主体，该《协议书》的民事权利义务应当由爱乐公司享有和承受。一审法院在审理本案过程中，没有发现与生效法律文书认定的上述事实相反的证据，故一审判决以生效法律文书已经认定的事实和已经确定的意见为根据并无不妥，故爱乐商贸公司提出一审判决认定火红年代演艺公司的权利义务由其公司承继以及涉案《协议书》的实际××（甲方）为其公司无事实依据和法律依据的上诉理由不能成立，本院不予支持。刘艾在爱乐商贸公司诉吴全胜等合同效力纠纷一案的答辩状中，明确陈述了关于2007年7月31日《关于“英皇酒吧”租用房屋的说明》形成的原因，其作为爱乐商贸公司原法定代表人出于对爱乐商贸公司的感情，和在爱乐商贸公司的新股东邹群惠没有告知会用《关于“英皇酒吧”租用房屋的说明》来打官司的情形下，按照邹群惠的律师王敏起草的草稿抄写了一遍，并在答辩状中否认了《关于“英皇酒吧”租用房屋的说明》描述的情况，说��爱乐商贸公司的确是在向吴全胜出售房屋，故本院对刘艾于2007年7月31日出具的《关于“英皇酒吧”租用房屋的说明》不予采信。爱乐商贸公司在一审法院2016年7月11日的庭审上，承认存在在股权交易过程中，刘艾、李树贵曾联系过吴全胜，协商要求吴全胜退出600平方米的房屋，可以使用至2009年，只过户260平方米的房屋，并向吴全胜退还100万元，但最终没有达成一致意见这一事实，这与李树贵在法院于2011年12月15日在另案中作的《谈话笔录》中，其表示对涉案《协议书》的存在毫不知情陈述明显矛盾，故本院对李树贵在另案中作的《谈话笔录》中表示作为爱乐商贸公司的董事，对涉案《协议书》毫不知情的陈述不予采信。即便爱乐商贸公司在其他案件中将自有200平方米的门面房以5000元／平方米抵债，但因房屋位置、面积不同，另案抵债案件与本案当事人不同、发生抵债背景、事由也不同，且以多少价格处置自有房产系当事人行使自由处置权，故不能以爱乐商贸公司在其他案件中的抵债价格来认定与吴全胜之间存在不符合房屋买卖正常交易习惯的情形。涉案《协议书》第三条“产权过户手续甲方在2005年6月底完成”的约定，是对爱乐商贸公司履行合同义务期限的约定，并不是涉案《协议书》解除期限的约定。涉案《协议书》第四条“因甲乙双方各种原因，导致产权过户受阻，甲方无条件退还乙方的购房款”的约定是指当爱乐商贸公司逾期履行合同义务时，应当如何承担违约责任，爱乐商贸公司不能因逾期履行的违约行为而取得合同解除权，且该条款中也没有涉及“解除合同”或“退房”的字样，同时，刘艾在爱乐商贸公司诉吴全胜等合同效力纠纷一案的答辩状中对涉案《协议书》第四条约定形成原因和目的进行了陈述，该条款��在爱乐商贸公司拖延过户时，对买房人吴全胜合法权益的特别保护，吴全胜可以要求爱乐商贸公司继续履行过户义务，并承担无条件退还购房款的违约责任，故涉案房屋产权过户受阻，并不是爱乐商贸公司可以不履行该协议约定出卖义务，并要求解除涉案《协议书》的条件，在涉案房屋已经交付，产权过户没有障碍的情形下，不能依据该条款而解除涉案合同。本案中吴全胜向爱乐商贸公司出借的资金、支付的押金以及支付房屋首付款的时间远远早于与爱乐商贸公司签订《协议书》的时间，爱乐商贸公司是因为资金困难才决定卖房筹款，在与吴全胜协商一致后，终止双方之间借款、租赁关系，建立商品房买卖合同关系，才与吴全胜协商签订涉案《协议书》，并在协议书中将借款本金、租房押金转化为已付购房款并经对帐清算，故爱乐商贸公司与吴全胜签订《协议书》，设立房屋买卖法律关系的真实合同目的十分明确，不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”，对爱乐商贸公司提出涉案《协议书》的实质是吴全胜对火红年代演艺公司债权的担保，一审法院对于吴全胜提出的履行该协议书的请求，应依法按照民间借贷法律关系审理的上诉理由不能成立，本院不予支持。涉案《协议书》中已经确认在协议签订之前，吴全胜已经支付购房款75万元，在爱乐商贸公司未提供证据证明《协议书》中确认的这一事实与实际事实不符的情形下，一审判决结合《协议书》确认记载和案中其他证据证明的事实，依据证据的高度盖然性，认定吴全胜在《协议书》签订前已经支付购房款75万元并无不妥，同时，生效法律文书已经认定爱乐商贸公司是以未经登记的火红年代演艺公司名义进行民事活动的行为人，故《协议书》签订后，以未经登记的火红年代演艺公司名义收受的35万元购房款，可以认定为是爱乐商贸公司收受购房款，火红年代演艺公司另外向吴全胜的3.85万元借款亦可以冲抵吴全胜的购房款。故爱乐商贸公司提出吴全胜在一审提供的证据，从形式和内容均不能证明吴全胜在《协议书》签订前向其公司支付了75万元购房款及在《协议书》签订后向其公司支付38.5万元购房款，从而进一步印证涉案《协议书》签订真实目的是借款而不是房屋买卖的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19200元，由爱乐商贸公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 柴 卓审 判 员 乐 莉代理审判员 南又春二〇一七年六月十九日书 记 员 田 梦