（2017）沪0117民初2182号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-10-20
案件名称
黄振昊与李兴标房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄振昊,李兴标
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初2182号原告：黄振昊，男，1969年8月3日生，汉族，住浙江省温州市。委托诉讼代理人：曾少阳，上海市佩信科诺律师事务所律师。被告：李兴标，男，1971年1月25日生，汉族，住浙江省上虞市。原告黄振昊与被告李兴标房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月25日立案后，依法适用简易程序进行审理。后因被告李兴标下落不明，需公告送达，故本案依法转为适用普通程序于2017年6月19日公开开庭进行了审理。原告黄振昊的委托诉讼代理人曾少阳到庭参加诉讼。被告李兴标经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄振昊向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的《租赁合同书》；2.要求被告搬离并返还位于上海市松江区滨湖路XXX号XXX、XXX室房屋；3.要求被告支付租金及房屋占有使用费(自2015年10月1日起至实际搬离并返还系争房屋之日止，按每天843.09元计算)；4.要求被告支付物业管理费，自2012年7月1日至实际搬离并返还系争房屋之日止，按每月857.1元计算)；5.被告支付违约金19,000元(没收保证金)。事实和理由：2012年4月28日，原、被告签订《租赁合同书》一份，约定原告将坐落于上海市松江区滨湖路XXX号XXX、XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)租赁于被告使用，房租按季度支付，每次提前半个月支付，先付后用。2012年7月起至今，被告未支付任何物业管理费；2013年6月15日起至2015年9月15日，被告拖延支付房租；2015年9月15日起至今，被告未支付租金。经原告多次催讨无果，遂涉讼。被告李兴标未作答辩。经审理查明，系争房屋登记的权利人为原告。2012年4月28日，原、被告就系争房屋签订《租赁合同书》一份，约定原告将系争房屋出租给被告做办公使用。租期从2012年5月1日起至2019年4月30日止，免租期为2012年5月1日至2012年9月30日。租金第一、二年为11.4万元，第三、四、五年为12.198万元，第六、七年为13.0518万元。原告交付系争房屋时，被告向原告支付保证金19,000元。合同第五条第一款约定，租金支付方式为：被告每期支付3个月租金，每期租金在前一期租金到期日的十五天之前直接支付至原告指定的银行账号上，首期租金(2012年10月1日至2013年12月31日)在合同签订时支付；第二期租金(2013年1月1日至2013年3月30日)在2012年12月15日前支付；第三期租金(2013年3月1日至2013年5月30日在2013年2月15日前支付；以此类推，承租期内最后一期租金(2019年1月1日至2019年4月30日)在2018年12月15日前支付。合同第五条第三款约定，如被告逾期支付租金的，每逾期一日，被告应按562.06元/天向原告支付该房屋占用期间的使用费，如被告超过十五日未支付租金的(且并非原告原因造成的)，则视为被告为自动退租，原告有权没收被告的保证金充当违约金及向被告追缴被告欠交的租金及其他费用，并有权没收该房屋，另出租给第三方使用。合同第七条第五款约定，被告承担系争房屋所发生的物业管理费，该费用由被告缴纳。合同第十条第一款约定，除原告同意被告续租外，被告应在本合同的租期届满后五日内返还系争房屋，未经原告逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按843.09元/天向原告支付该房屋占用期间的使用费。合同第十一条第二款约定，原、被告双方同意，被告有下列情形之一的，原告可书面通知另一方中止本合同，收回房屋，并没收保证金作为违约金；如支付的违约金不足抵付原告损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……5、被告逾期不支付租金累计超过半个月的。合同另对其他相关事宜进行了约定。嗣后，原告将系争房屋交付给被告使用。2016年10月18日，原告向被告的户籍地发送《解除房屋租赁合同律师函》一份，载明因截至2015年12月30日，被告拖欠房租已达3个月之久，根据合同约定，原告有权单方解除房屋租赁合同，故特此具函告知被告解除双方之间就系争房屋的租赁合同，并要求被告于收到该函件后2天内搬离系争房屋。但该函件于2016年11月19日被告拒收。2017年6月19日，案外人上海新贵盛物业管理有限公司向原告发送《物业服务费缴费通知单》一份，载明自2012年7月起，系争房屋的物业管理费未缴纳，物业费收费标准为3.05元/天/平米。审理中，原告确认收到被告已支付的租赁保证金19,000元，被告仅支付租金至2015年9月30日，支付物业管理费至2012年6月30日。以上事实，有《租赁合同书》、银行流水、《解除房屋租赁合同律师函》、《物业服务费缴费通知单》、上海市房地产权证及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同书》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效，双方均应恪守。本案中，被告未按约支付租金已超过十五日，据此原告主张解除双方之间的《租赁合同书》，符合合同约定，本院予以支持。至于合同解除的时间，原告于2016年10月18日向被告户籍地发送了《解除房屋租赁合同律师函》，而被告于2016年11月19日拒收，应视为送达，故《租赁合同书》于2016年11月19日起解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告搬离并返还系争房屋，于法有据，本院亦予以支持。至于原告主张的房租及房屋占有使用费，本院认为，合同解除前，原告按合同第五条第三款的约定主张以每日562.06元的标准计算租金，符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，原告再主张以每日562.06元的标准计算房屋占有使用费的，已无合同及法律依据，故本院调整为参照租金标准计算房屋占有使用费。对于原告主张的违约金及物业管理费，均符合合同约定，于法有据，本院均予以支持。被告未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为放弃其答辩权利，对此产生的法律后果，应由被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告黄振昊与被告李兴标之间就坐落于上海市松江区滨湖路XXX号XXX室、XXX室房屋签订的《租赁合同书》已解除；二、被告李兴标于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告黄振昊坐落于上海市松江区滨湖路XXX号XXX室、XXX室房屋；三、被告李兴标于本判决生效之日起十日内支付原告黄振昊自2015年10月1日起至上述房屋实际返还之日止的租金及房屋占有使用费(自2015年10月1日起至2016年11月19日止，按照每天562.06元计算；自2016年11月20日至2017年4月30日，按照每天338.83元计算；自2017年5月1日至上述房屋实际返还之日止，按照每天362.55元计算)；四、被告李兴标于本判决生效之日起十日内支付原告黄振昊自2012年7月1日起至上述房屋实际返还之日止的物业管理费，按照每月857.1元计算；五、被告李兴标应支付原告黄振昊违约金19,000元(被告李兴标已支付的保证金19,000元冲抵该违约金，被告李兴标无须另行支付)。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,975元，公告费560元，合计诉讼费10,535元，由原告黄振昊负担3,601元(已付)，由被告李兴标负担6,934元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 张 利审 判 员 方美玲人民陪审员 陆为明二〇一七年六月十九日书 记 员 夏敏佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 关注公众号“”