（2016）闽0626民初2048号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-12-01
案件名称
刘建宝、冉小梅等与东山天诚房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
东山县人民法院
所属地区
东山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘建宝,冉小梅,东山天诚房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条
全文
福建省东山县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0626民初2048号原告：刘建宝，男，1982年2月13日出生，汉族，住福建省东山县。原告：冉小梅，女，1988年7月22日出生，汉族，住重庆市长寿区。两原告的共同委托诉讼代理人：林锦雄，东山县“148”法律服务所法律工作者。被告：东山天诚房地产开发有限公司，住所地福建省东山县西埔镇。法定代表人：陈国超，总经理。委托诉讼代理人：沈光华，福建簪华律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：许世鸿，福建簪华律师事务所执业律师。原告刘建宝、冉小梅与被告东山天诚房地产开发有限公司（以下简称天诚房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘建宝、冉小梅的共同委托诉讼代理人林锦雄，被告天诚房地产公司的委托诉讼代理人许世鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘建宝、冉小梅向本院提出诉讼请求：判令天诚房地产公司支付逾期交房违约金115489.6元。事实和理由：2012年11月20日，刘建宝、冉小梅与天诚房地产公司签订商品房买卖合同，约定天诚房地产公司将位于福建省东山县西铜公路西埔镇天诚丽景3号楼606号商品房以总价497824元出售给刘建宝、冉小梅。合同签订后，刘建宝、冉小梅已如期如数缴交合同约定的购房款，但天诚房地产公司于2016年7月31日无正当理由逾期向刘建宝、冉小梅交付商品房。根据双方签订的商品房买卖合同第八条、第九条规定，天诚房地产公司应自2014年12月29日起至交付符合约定条件的商品房之日止向刘建宝、冉小梅支付逾期交房违约金。刘建宝、冉小梅请求天诚房地产公司支付的逾期交房违约金可按已付款的日万分之四计算。自2014年12月29日至2016年7月31日止的逾期交房违约金为115489.60元（497824×0.0004/天×580天）。天诚房地产公司的违约行为损害了刘建宝、冉小梅的合法权益，故请求依法支持其诉讼请求。天诚房地产公司辩称，1.根据合同第八条的约定，若在合同约定日期内未达到约定的交房条件，买受人同意接收房屋，出卖人支付买受人1000元违约金。因此，天诚房地产公司仅需支付刘建宝、冉小梅1000元违约金；2.刘建宝、冉小梅主张的违约金与客观事实不符，没有事实与法律依据。案涉工程实际施工过程受到天气、交通管制等因素影响施工的时间多达几百天（其中从合同签订之日起至2015年10月5日因天气原因无法施工的天数为618天，因周边公共市政设施建设影响施工的天数为120天），该部分无法施工的时间按照合同约定属于免责期间，应当予以扣除，且因上述免责事由而相应可以顺延交房的期限内，仍然出现影响施工的时间，该部分影响施工的时间也应当予以扣除，故天诚房地产公司并不存在逾期交房，请求驳回刘建宝、冉小梅的诉讼主张；3.合同约定的违约金标准高于因天诚房地产公司逾期交房给刘建宝、冉小梅造成的实际损失（该损失应参照当地房屋出租租金），且刘建宝、冉小梅也未举证证明其实际损失，请求依法对违约金计算标准作适当调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：天诚房地产公司提交如下证据：1.《商品房买卖合同》及附件。2.福建省房屋建筑工程竣工验收报告，欲证明案涉工程于2015年11月19日竣工验收，符合交房条件；3.气象报告，欲证明案涉工程施工期间发生延期交房的气象因素；4.交房通知书及邮寄单，欲证明天诚房地产公司已书面通知刘建宝、冉小梅交房的事实；5.施工日记、监理说明，欲证明案涉工程在施工过程中因天气原因影响施工进度；6.竣工验收备案审查结果；7.中标通知书、建筑工程施工许可证、工程项目开工令，欲共同证明案涉工程周边道路市政配套设施变更工程于2015年7月1日才进行公开招标，该工程于2015年8月15日开工，至今尚未完工，导致案涉工程质量验收推迟的事实。刘建宝、冉小梅对天诚房地产公司提交的证据的质证意见如下：对证据1、2的真实性没有异议，但认为竣工验收并不能说明房屋可以交付使用，应在消防、道路、道路绿化等公共配套设施完成后才达到交房条件，案涉房屋当时未达到交房条件；对证据3的真实性没有异议，但对证明内容有异议，认为仅凭气象报告无法证明可以延期交房；对证据4真实性、合法性和关联性无异议；对证据5和证据6的真实性无法确认；对证据7的真实性无法确认，认为该项目的道路即使是涉案工程小区门口的道路，也与本案没有关联性。本院认为，刘建宝、冉小梅对天诚房地产公司提交的证据1、证据2、证据3的真实性均没有异议，予以确认；证据4交房通知书未填写相应内容，无法确定天诚房地产公司通知交房的具体时间；证据5能证明案涉工程的施工情况，如案涉工程施工过程中出现因合同及附件约定的天气原因导致实际停工，可以据实延期交房；证据6能证明天诚房地产公司所售讼争商品房已于2016年4月21日经过验收合格的事实。证据7系案涉工程周边道路市政工程，符合合同补充协议约定的可以据实延期交房的情形，天诚房地产公司可以据实延期交房。本院经审理认定事实如下：刘建宝、冉小梅于2012年11月20日与天诚房地产公司签订商品房买卖合同，约定刘建宝、冉小梅购买由天诚房地产公司开发的址在福建省东山县西铜公路西埔尖山路段南侧天诚丽景3号楼606号商品房。合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月28日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用，如在上述日期内该商品房未经有关单位依法组织竣工验收合格和消防验收合格，公共配套建筑、基础设施等未达到设计要求条件等，双方同意按以下第2种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人违约金1000元。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2.附件六合同补充协议第三条第2、3点约定的情况，也即不可抗力是指当事人不能预见、不能避免、不能克服并阻碍合同履行的客观情况，包括自然因素和社会因素；因市政原因导致停水停电等情况造成无法正常施工；出现无法施工或者进展缓慢的气象条件：累计24小时降雨超过24毫米或6级以上（含6级）大风；遇到政府及相关部门作出禁止施工作业、实施交通管制、噪音管制等决定，造成无法正常施工，或因政府规划调整、市政设施及相应配套设施建设不全（或不能及时到位）等出卖人无法控制的因素；施工中遇到重大问题或异常困难，非出卖人独家所能立即解决。出现以上原因时，出卖人必须在实际交房之日起30天内向买受人提供相应单位出具的证明文件或报刊刊登相关信息予以证实。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之八的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按买受人已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之八的违约金。合同签订后，刘建宝、冉小梅支付了全部购房款497824元。案涉工程周边道路市政工程于2015年8月15日实际开工，工期为120日历天。案涉工程于2015年11月19日通过房屋建筑工程竣工验收，于2016年4月21日经消防检查合格。因天诚房地产公司未能按合同约定的时间履行交房义务，刘建宝、冉小梅诉至本院请求支持其诉讼请求。另查明，2016年7月31日，刘建宝、冉小梅与天诚房地产公司办理了交房手续。本案争议的主要焦点为：天诚房地产公司是否构成逾期交房；若构成逾期交房，本案合同约定的逾期交房违约金的计算标准是否应予调整。对此，本院综合分析认证如下：刘建宝、冉小梅认为，天诚房地产公司主张因气象因素可以据实延期交房缺乏充分的事实依据，主张因周边道路市政配套设施变更工程可以据实延期交房缺乏合同与法律依据；其至今也未收到天诚房地产公司发出的逾期交房的书面通知。其已依约支付全部购房款，但天诚房地产公司于2016年7月31日才向其交付商品房，已构成逾期交房，故应当按照合同第九条的约定按日万分之八计付逾期交房违约金，但其认为按日万分之四计付较为合理。故请求支持其诉讼请求。天诚房地产公司认为，案涉工程实际施工过程受到天气、交通管制、周边市政工程等因素影响施工的时间多达几百天，故按照合同及附件的约定，其可据实延期交房，不构成逾期交房；案涉商品房于2016年4月21日消防验收合格，故交房时间最迟应认定为2016年4月21日；合同第九条约定的逾期交房违约金过高，且刘建宝、冉小梅未举证证明其实际损失，请求依法对违约金的计算标准参照当地的房屋租金进行调整。故请求驳回刘建宝、冉小梅的诉讼请求。本院认为，根据商品房买卖合同第八条和合同补充协议第三条约定，如遇特殊原因，天诚房地产公司可据实予以延期交房。根据天诚房地产公司提供的气象报告和施工日记，经核实可以确认在合同签订之日即2012年11月20日至约定的交房日期即2014年12月28日，有停工的日降水量≥25mm或者日最大风速≥6级（10.8m/s）的天数有325天，因此天诚房地产公司可以据此顺延至2015年11月21日交房。因案涉工程周边道路市政工程于2015年8月15日才开工，工期为120日历天，施工日期为2015年8月15日至2015年12月12日，根据合同补充协议第三条的约定，该期间也可以作为延期交房的因素予以抵扣，但该期间与合同约定的因气象因素导致可据实延期的天数存在重叠99天（即2015年8月15日至2015年11月21日共99天），应予抵扣，故天诚房地产公司可以据实延期交房的天数为346天（325天+120天-99天）。根据合同约定，天诚房地产公司应在2014年12月28日前将符合约定条件的商品房交付刘建宝、冉小梅使用，而天诚房地产公司直至2016年7月31日才与刘建宝、冉小梅办理交房手续，自合同约定的最后交付期限的第二天即2014年12月29日至2016年7月31日共581天，扣除可以据实延期交房的天数346天，天诚房地产公司已经逾期交房235天，故对刘建宝、冉小梅认为天诚房地产公司构成逾期交房的主张予以确认。虽然刘建宝、冉小梅与天诚房地产公司在签订合同时约定案涉商品房在规定日期未达到合同约定的条件的，买受人同意接收，出卖人支付买受人违约金1000元，但因案涉工程于2016年4月21日才经消防检查合格，故在合同约定的交房日期，案涉工程尚未达到法定的交房条件，刘建宝、冉小梅依法有权拒绝接收案涉商品房，天诚房地产公司应依照合同第九条的约定承担逾期交房违约责任。因合同约定逾期交房违约金过高，应予调整，但该调整应在合同约定的框架下进行。根据公平原则和诚实信用原则，可将双方合同约定的逾期交房违约金调整为按日万分之三计算。综上所述，本院认为，刘建宝、冉小梅与天诚房地产公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依照合同约定全面履行自己的义务。刘建宝、冉小梅已经支付了全部购房款，天诚房地产公司则应按合同约定将符合约定条件的商品房交付给刘建宝、冉小梅使用。根据合同约定，天诚房地产公司应于2014年12月28日前将商品房交付给刘建宝、冉小梅使用，但天诚房地产公司至2016年7月31日才履行交房义务，扣除合同约定的可以据实延期交房的天数后，天诚房地产公司逾期交房235天。合同约定逾期超过90天，天诚房地产公司应当按合同第九条的约定承担相应的违约责任，刘建宝、冉小梅要求天诚房地产公司以已付购房款497824元支付逾期交房违约金，于法有据，予以支持。鉴于合同约定的逾期交房违约金及刘建宝、冉小梅请求支付的计算标准偏高，根据公平原则和诚实信用原则，可将双方合同约定的逾期交房违约金调整为按日万分之三计算。因此天诚房地产公司应向刘建宝、冉小梅支付的逾期交房违约金为497824元×0.0003/天×235天=35097元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、东山天诚房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付刘建宝、冉小梅逾期交房违约金35097元；二、驳回刘建宝、冉小梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2610元，减半收取计1305元，由刘建宝、冉小梅负担908元，东山天诚房地产开发有限公司负担397元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员 陈诺斌二〇一七年六月十九日书记员 李婷婷附：申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。PAGE 来源：