（2017）川0104民初3441号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-09-19
案件名称
九龙仓（中国）物业管理有限公司诉黄丽娜物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市锦江区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
九龙仓（中国）物业管理有限公司,黄丽娜
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
全文
成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0104民初3441号原告：九龙仓(中国)物业管理有限公司，住所地：成都市锦江区xxx。法定代表人：徐耀祥，董事长。委托诉讼代理人：宁思燕，四川衡平律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐路平，四川衡平律师事务所律师。被告：黄丽娜，女，汉族，1988年6月1日出生，住浙江省安吉县xxx。通讯地址：成都市武侯区佳灵路xxx。原告九龙仓(中国)物业管理有限公司（以下简称九龙仓公司）与被告黄丽娜物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年6月8日公开开庭进行了审理。原告九龙仓公司的委托代理人宁思燕、徐路平到庭参加诉讼，被告黄丽娜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告九龙仓公司向本院提出诉讼请求：1.判令黄丽娜立即向九龙仓公司交纳2013年5月26日起至2017年3月31日期间的物业服务费22397.4元及违约金（违约金计至付清之日止，暂计至2017年3月31日为3329.22元）；2.判令黄丽娜向九龙仓公司支付律师费800元；3.由黄丽娜承担本案全部诉讼费。事实和理由：按照九龙仓公司与黄丽娜签订的《前期物业管理服务协议》，黄丽娜应按时交纳物业服务费。但黄丽娜一直怠于支付物业服务费，经九龙仓公司多次催交未果，遂诉至法院。黄丽娜未发表答辩意见。经审理查明，2013年4月16日，黄丽娜与龙茂房地产开发（成都）有限公司签订《商品房买卖合同》（编号xxx）、《商品房买卖合同附件及补充协议》（编号xxx），约定由黄丽娜购买龙茂房地产开发（成都）有限公司开发的“时代豪庭”xxx号房，面积161.62平方米，总价2829966元。房屋在签订合同时已具备交付条件，买受人支付完毕全部房款后5个工作日内，可办理交房手续，出卖人无需另行通知买受人。如买受人未办理交接手续，房屋风险自交付期限届满之次日转移至买受人。物业公司收取的一切费用由买受人承担。合同还约定，出卖人选聘的物业管理企业为成都天府时代广场物业管理有限公司。同日，成都天府时代广场物业管理有限公司（甲方）与黄丽娜（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定乙方应在房屋办理交接手续时一次性向甲方交付3个月的物业服务费，即3元/平方米.月*161.62平方米*3个月=1454.58元。之后按季交纳，在每季度第一个月5日前交纳。还约定，若乙方未按约定支付各项费用时，甲方有权采取法律行动进行追讨，并收取逾期违约金，每逾期一日，按应付未付部分的万分之二收取。同日，黄丽娜还签署《业主临时管理规约》及承诺书，承诺遵守全部合同内容并承担可能出现的违约责任。《业主临时管理规约》规定了业主的单元无论空置、被占用或出租，业主均须按约定全额交纳物业服务费，物业公司有权采取诉讼方式进行追讨欠费，产生的诉讼费、保全费、律师费等费用有权向业主进行追讨。黄丽娜分别于2013年2月28日、2013年4月16日共交付时代尊邸定金50000元、首期款799966元，2013年5月17日，渤海银行股份有限公司向龙茂房地产开发（成都）有限公司账户划入黄丽娜个人住房贷款1980000元。2015年11月25日，龙茂房地产开发（成都）有限公司向黄丽娜通讯地址邮寄送达《关于办理房屋交接手续的知会函》，向黄丽娜告知按双方《商品房买卖合同》约定，由于买受人原因未按期办理房屋交接手续的，视为已经交房，此后的物业服务费等一切费用均由买受人承担，并保留追究逾期收房违约金的责任。2016年3月3日，成都天府时代广场物业管理有限公司通过四川省成都市国力公证处向黄丽娜邮寄送达《催收物业服务费的公函》，内容为：因黄丽娜于2013年5月20日付清全部房款，即应在2013年5月25日前办理房屋交接手续，次日起产生的一切费用包括但不限于物业服务费等均应有黄丽娜承担。2013年5月26日至2016年1月31日期间，黄丽娜欠缴物业服务费15609.36元，违约金1391.52元。2017年3月15日，九龙仓公司（甲方）与四川衡平律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，委托乙方律师作为追索物业服务费的诉讼代理人，一审阶段每案收取800元。另查明，成都天府时代广场物业管理有限公司于2016年9月18日经工商行政机关核准，更名为九龙仓（中国）物业管理有限公司。上述事实，有当事人身份证明，九龙仓公司工商登记信息、企业名称变更核准通知书、企业法人营业执照，《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《关于办理房屋交接手续的知会函》、《催收物业服务费的函》、公证书、邮政快递查询单、房屋信息摘要、《委托代理合同》、增值税发票等及当事人在案陈述为证。本院认为，黄丽娜购买案涉房屋与开发商签订《商品房买卖合同》时，合同明确约定销售的房屋已具备交付条件，且约定了黄丽娜付清房款后即可办理交房。在交房时间届满后，房屋风险自动转移给黄丽娜，并由黄丽娜承担房屋产生的一切费用。同时，黄丽娜自愿与九龙仓公司签订《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》等，上述协议不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有约束力，双方已建立物业服务关系。九龙仓公司作为物业管理企业为案涉房屋所在小区提供了物业管理服务，并对欠付物业服务费进行书面催缴，黄丽娜应当按《前期物业管理服务协议》及《业主临时管理规约》的约定支付物业服务费及违约金。黄丽娜亦未对此提出抗辩意见。故本院对九龙仓公司主张的2013年5月26日至2017年3月31日之间欠缴物业服务费及相应的违约金予以支持。结合黄丽娜的违约程度及九龙仓公司的实际损失，本院对九龙仓公司主张每日万分之二的违约金计收标准予以支持。按照双方合同约定，每季度首月五日前应交纳当季物业服务费，故违约金从次日起计收，以每季度欠缴物业服务费为基数，即2013年5月26日至2013年7月5日期间以578.7为基数；此后每季度以1454.58元为基数，从2013年7月6日、2013年10月6日、2014年1月6日、2014年4月6日、2014年7月6日……以此顺延从每季度首月的6日起，按日利率万分之二计算。双方约定因追索欠款产生的费用包括律师费可以向业主追讨，九龙仓公司为本案诉讼实际产生委托律师的费用，故其该项主张本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、二、三款，之规定，判决如下：一、被告黄丽娜于本判决生效之日起十日内向原告九龙仓(中国)物业管理有限公司支付2013年5月26日至2017年3月31日期间物业服务费22397.4元及违约金（违约金中578.7从2013年5月26日起，另1454.58元分别从2013年7月6日、2013年10月6日、2014年1月6日、2014年4月6日、2014年7月6日……以此顺延从每季度首月的6日起，按日利率万分之二计算，若未按本判决确定的给付之日给付，上述违约金计至付清之日止）；二、被告黄丽娜于本判决生效之日起十日内向原告九龙仓(中国)物业管理有限公司支付律师费800元。三、驳回原告九龙仓(中国)物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费232元，由被告黄丽娜负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。审判员 刘雅娟二〇一七年六月十九日书记员 陈 婷