（2017）云0602民初1275号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-12-13
案件名称
季兴为与朱家连、吴志国房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
昭通市昭阳区人民法院
所属地区
昭通市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
季兴为,朱家连,吴志国
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国担保法》：第二十二条，第二十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0602民初1275号原告季兴为，男，汉族，1958年3月15日出生云南省昭通市昭阳区人，小学文化，农民，住昭通市昭阳区。委托代理人梅大刚，男，汉族，1951年12月5日出生，云南省昆明市官渡区人，住昆明市官渡区（特别授权）。被告朱家连，女，汉族，1974年5月21日出生云南省昭通市昭阳区人，小学文化，农民，住昭通市昭阳区。被告吴志国，男，汉族，1968年8月17日出生云南省昭通市昭阳区人，小学文化，农民，住昭通市昭阳区。原告季兴为诉被告朱家连、吴志国房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告季兴为的委托代理人梅大刚，被告朱家连、吴志国到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告季兴为诉称：2013年12月7日，原告与被告朱家连达成口头房屋租赁协议，被告朱家连租赁原告的房屋用于开设茶室，每年租金为55000元。2015年12月7日，协议到期后，被告朱家连差欠原告租金110000元。同日，被告朱家连向原告出具欠条，欠条载明：今欠季兴为110000元，定于2017年1月6日前付清，并用朱家连的丈夫吴志友的北闸集建（99）字第7-24号集体土地建设用地使用证及建设的房屋作抵押，到期未还款，则朱家连应给付季兴为本金110000元，加上到期未还款违约金110000元，共计220000元。被告吴志国作为担保人在欠条上签字。欠条约定的还款期限届满后，被告朱家连仍未支付欠款，故诉至法院请求：1、判令被告朱家连支付原告所欠租金110000元；2、判令被告朱家连支付原告违约金55000元；3、判令被告吴志国对上述款项承担连带责任。4、本案诉讼费由被告承担被告朱家连辩称：我当时是与原告的女婿小邓转让的房屋，与小邓签订了转让协议的，每年的租金是38000元，期限是3年，我差欠了两年的房租共计76000元，提前一年还了房子。后来原告来找我要房租，我才知道原告是租赁房屋的所有人。欠条是我出具给原告的，是原告逼我用我丈夫吴志友的北闸集建（99）字第7-24号集体土地建设用地使用证及建设的房屋作抵押，但我不清楚欠条的内容。我只差欠原告两年的房租76000元，其他的不予认可。被告吴志国辩称：茶室是原告的女婿小邓转让给被告朱家连的，每年租金38000元。当时朱家连没有钱支付，要朱家连的房屋拆迁款下来后才能支付。两年的房屋租期届满时，原告季兴为才说他是茶室的房东，要求朱家连支付租金及利息，就签订了一张欠条，朱家连和我都在欠条上签了字。我当时不知道是要我做担保，只是要求我作见证人，我也没有读过多少书，不知道欠条的内容是什么，就在上面签了字。综合当事人诉辩主张，本案当事人对以下问题存在争议：1、被告朱家连差欠原告的租金是多少？2、原告的诉求是否合理合法，能否得到支持？原告季兴为为了证明其主张，向本院提交了如下证据：1、身份证复印件1份，证明原告的主体资格。经质证，二被告对上述证据均无异议。2、欠条1份，证明被告朱家连差欠原告两年的租金共计110000元，期满未付，并把其土地使用证交与原告作抵押，被告吴志国作为担保人的事实。经质证，二被告对上述证据的真实性无异议，但对欠条内容表示不清楚。3、建设用地使用××份，证明被告朱家连将其丈夫吴志友的建设用地使用证交与原告作抵押的事实。经质证，被告朱家连对上述证据的真实性无异议，同时说明，是原告逼迫其用其丈夫的土地使用证作抵押的；被告吴志国对上述证据表示不清楚。4、门牌××份，证明被告朱家连租赁的房屋系原告所有的事实。经质证，被告朱家连对上述证据有异议，认为不能证明原告的欲证事实，如果原告认为被告差欠其租金110000元，要求原告出示租房协议及租金依据，被告与原告的女婿小邓签订了租房协议，但协议被小邓他们收回了。被告吴志国对上述证据表示不清楚。被告朱家连、吴志国未向本院提交证据。经过当事人的举证和质证，本院认为，对原告提供的第1组证据，因二被告无异议，故予以采信；对第2、3组证据，被告朱家连对真实性无异议，经本院审查，上述证据能够相互印证，能够证明原告的欲证事实，故予以采信。对第4组证据，经本院审查，上述证据系相关职能部门出具，来源合法，客观真实，能够证明原告的欲证事实，故予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实:2013年12月7日，原告与被告朱家连达成口头房屋租赁协议，被告朱家连租赁原告的房屋用于开设茶室，每年租金为55000元。2015年12月7日，协议到期后，被告朱家连差欠原告租金110000元。同日，被告朱家连向原告出具欠条，欠条载明：今欠季兴为110000元，定于2017年1月6日前付清，并用朱家连的丈夫吴志友的北闸集建（99）字第7-24号集体土地建设用地使用证及建设的房屋作抵押，到期未还款，则朱家连应给付季兴为本金110000元，加上到期未还款违约金110000元，共计220000元。被告吴志国作为担保人在欠条上签字。欠条约定的还款期限届满后，被告朱家连仍未支付欠款。2016年5月3日，原告诉至本院。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告口头约定的租赁协议系双方的真实意思表示，合法有效，双方约定租赁期自2013年12月7日起至2015年12月7日止。租赁期间，被告朱家连未向原告支付租金，租赁期满后，被告朱家连向原告出具了欠条，欠条载明其差欠原告人民币110000元，被告吴志国以保证人的身份在欠条上签字。欠款期限届满后，原告一直向被告朱家连催要欠款，被告朱家连至今未偿还，故被告朱家连应当继续向原告支付欠款并承担相应的违约责任。故对原告诉求被告朱家连支付其所欠租金110000元的请求，符合法律规定，予以支持。对原告诉求被告朱家连支付其违约金55000元的请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案中，被告朱家连向原告出具的欠条载明被告朱家连到期未还款应向原告支付违约金110000元。被告朱家连认为欠条是其签订的，但其不清楚欠条的内容，其辩解显然有悖于常识，对其辩解，本院不予支持。原告只要求被告朱家连向其支付违约金55000元的诉求，系原告对其权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。对原告诉求被告吴志国对上述款项承担连带责任的请求，根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十六条规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。本案中，被告朱家连向原告出具的欠条对被告吴志国的保证方式和保证期间未作出明确的约定，依据法律规定，被告吴志国的保证方式为连带责任保证，原告应当于欠条约定的主债务履行期限届满之日起六个月内（即2017年1月7日起至2017年7月6日止）要求被告吴志国承担保证责任，原告于2017年5月3日向本院起诉，要求被告吴志国承担保证责任，其请求未超过六个月的期限，故对原告的该请求，本院予以支持。对被告朱家连、吴志国主张的其与原告的女婿小邓签订转让协议，约定每年租金为38000元，租赁期为3年，其只差欠原告租金78000元的反驳主张，因二被告未提供证据予以证明，故对其反驳主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十九、第二十二条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，参照国务院《诉讼费交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、由被告朱家连于本判决生效之日起十日内偿还原告季兴为欠款110000元，并支付违约金55000元。二、被告吴志国对上述款项承担连带偿还责任。三、驳回原告季兴为的其他诉讼请求。案件受理费3600元，减半收取1800元，由被告朱家连负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，自款项到期之日起至款项付清之日止。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审判员 赵英强二〇一七年六月十六日书记员 彭碧莲 来源：百度“”