（2016）沪0112民初29155号

裁判日期: 2017-06-19

公开日期: 2017-09-19

案件名称

吴春林与上海厚天房地产有限公司、孙建昌房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市闵行区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吴春林,孙建昌,上海厚天房地产有限公司,朱利华,朱诗琪,上海恒庸投资咨询合作公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条

全文

上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初29155号原告：吴春林。委托诉讼代理人：刘涌泉，上海泰吉十方律师事务所律师。被告：孙建昌。被告：上海厚天房地产有限公司。法定代表人：赵XX，董事长。委托诉讼代理人：康颖，上海市新闵律师事务所律师。第三人：朱利华。第三人：朱诗琪。第三人：上海恒庸投资咨询合作公司。法定代表人：赵廷华。委托诉讼代理人：顾某某。原告吴春林与被告孙建昌、上海厚天房地产有限公司(以下简称厚天公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因朱利华、朱诗琪、上海恒庸投资咨询合作公司(以下简称恒庸公司)与本案处理结果可能存在利害关系，故本院依法追加朱利华、朱诗琪、恒庸公司作为本案第三人参加本案诉讼。原告吴春林及其委托诉讼代理人刘涌泉、被告孙建昌、被告厚天公司的委托诉讼代理人康颖、第三人朱利华、第三人朱诗琪、第三人恒庸公司的委托诉讼代理人顾某某到庭参加诉讼。审理中，各方当事人均同意本案简易程序的审理期限延长至六个月。本案现已审理终结。原告吴春林向本院提出诉讼请求：1、被告厚天公司配合将位于上海市江汉路XXX弄XXX号XXX室(以下简称涉案房屋)的产权过户至被告孙建昌名下，相关的税费及手续费由两被告按国家规定各自负担；2、被告孙建昌在取得涉案房屋的产权后将涉案房屋的产权过户至原告名下，相关的税费及手续费由原告负担；3、被告孙建昌在原告取得涉案房屋产权后三天内协助原告办理涉案房屋的有线电视、水电煤的户主变更手续。事实与理由：2013年1月6日，经第三人恒庸公司居间介绍，原告与被告孙建昌签订《购房确认书》。双方约定，原告向被告孙建昌购买涉案房屋，房价为人民币(币种下同)1,650,000元；其中1月6日付定金300,000元，2月10日付房款500,000元，3月15日前付房款850,000元；被告孙建昌于原告付清房款之日交房；2013年8月小区大产证出来后签订房屋买卖合同。签约当时，被告孙建昌保证对涉案房屋有出售的权利，且产证清晰。在确认被告孙建昌提供的动拆迁协议、购房订单和身份证的真实性后，原告与被告孙建昌及第三人恒庸公司在该确认书上签字盖章。签约后，原告按约支付了全部房款及中介费。被告孙建昌于原告付清房款之日交付了涉案房屋。后经查，被告孙建昌于2012年6月14日签订动拆迁安置协议并于当月28日取得涉案房屋。涉案房屋所属小区的大产证已于2013年3月9日核准。自2013年7月起已有许多业主办理了产权登记。故涉案房屋已符合上市交易的条件。但被告孙建昌至今未办理涉案房屋的产权登记，经原告多次催促，被告孙建昌仍拒绝履行。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出上述诉请。被告孙建昌辩称，其拿到涉案房屋后，其就去中介处询问是否可以出售涉案房屋，中介表示可出售。故经由中介介绍了原告，双方达成买卖意向。卖房当时，其并未征询其女儿朱诗琪的意见，也未告知朱诗琪。其确实收到原告支付的1,650,000元。其从未拒绝协助原告办理涉案房屋的过户手续。2016年春节，原告与其联系协商办理过户手续的事情，但当时其有事、没空。原告就找到其大哥，当时其不在国内，其大哥电联其表示原告愿意补偿其150,000元。其表示回国后协助原告办理。后原告又通过中介，讨价还价，并表示否则起诉。朱诗琪得知本案诉讼后表示不同意出售涉案房屋，欲打算将涉案房屋用作婚房。原告律师电联其，其将朱诗琪的意见予以告知。原告律师称去拆迁办查过涉案房屋的产权均归其所有。但其和朱诗琪去拆迁办查询发现事实与原告律师所称不相符。现并非其不愿协助原告办理过户手续，系朱诗琪不同意出售涉案房屋。另外，房屋有证才能挂牌出售，但中介当时告知其可出售涉案房屋。原告明知涉案房屋系动迁房，且尚未办理产证，却依然选择购入涉案房屋，现涉案房屋无法出售，原告也有责任。被告厚天公司辩称，本案与其无关。其与原告无合同相对关系。原告无权要求其去办理产证。原告应要求被告孙建昌去办理产证事宜。被告孙建昌与其就涉案房屋的款项已经结清。其将涉案房屋过户至孙建昌名下所发生的税费及手续费，双方未作约定，一般各付各的。第三人朱利华述称，其不同意出售涉案房屋。因孙建昌身体不好，故其陪同孙建昌与原告签约。但其陪同行为不代表其同意出售涉案房屋。故当时合同上仅有孙建昌一人签字。因孙建昌坚持出售涉案房屋，故其阻止不了孙建昌签约。签约后，其未通过诉讼等形式主张合同的效力。因未和原告直接接触，故也未向原告表示过不同意出售涉案房屋。交房时，其不在场。但孙建昌向其说过交房的事情。但是孙建昌已经卖掉了涉案房屋，其也收不回来。其知道孙建昌收取了原告1,650,000元。该款在孙建昌的账户上，用在平时生活上，其平时要用就从该账户提一点。第三人朱诗琪述称，其不同意出售涉案房屋。其对孙建昌出售涉案房屋并不知情。虽然其和孙建昌、朱利华住在一起，但房屋出售时朱诗琪在上海市松江区读书，在校住宿，每周只回来一次。孙建昌、朱利华和其沟通比较少。孙建昌、朱利华从未向其告知涉案房屋出售的事情。每月零花钱也就1,000元左右。其也不知道孙建昌收取房款的情况。其直到孙建昌他们打电话说要到法院，才知道涉案房屋被出售了。总共动迁安置了三套房屋，原先说好涉案房屋给其作结婚用，另外两套出租。第三人恒庸公司述称，原告所述属实。得知涉案房屋可以过户后，原告称可以补偿孙建昌30,000元，朱利华称朱诗琪不同意。与原告商量，原告称最多100,000元，但孙建昌不同意。故原告诉诸法院。朱诗琪从未参与过涉案房屋的出售过程。经审理查明，2013年1月6日，原告(买方)与第三人恒庸公司(受托人)签订《购房确认书》，约定原告愿意委托恒庸公司以下列条件购买涉案房屋：购买总价1,650,000元；于2013年1月6日支付定金300,000元，于2013年2月10日前支付房款500,000元，于2013年3月15日前支付剩余房款850,000元，并于付清房款之日交房；等到2013年8月左右本小区大产证出来后，到恒庸公司签订补充合同；此房价为房东净到手价，房屋过户时产生的交易税费由买家承担。同日，被告孙建昌作为卖方在前述确认书上签字，表示同意买方以上总价和付款方式，并保证对委托出售涉案房屋之权利，且产权清晰，否则由此给买方造成损失概由卖方负责赔偿等。签约当时，第三人朱利华陪同被告孙建昌在侧。前述确认书签订后，原告陆续向被告孙建昌支付了全部购房款，共计1,650,000元。被告孙建昌于2013年3月19日将涉案房屋交付给原告，涉案房屋由原告居住至今。另查明，孙建昌作为浦江镇XX村X组房屋的户主、该房屋所属宅基地使用权证上记载的权利人，于2012年6月14日与拆迁单位就房屋拆迁事宜签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，并随后办理了相关动拆迁手续，手续包括取得动迁安置房(包括涉案房屋)、动拆安置费等。无论是原告提供的安置协议、购房订单、陈行地区安置情况表、审核表，亦或是被告孙建昌提供的除《会议纪要》、《动拆迁三方汇审面积处置认定会审表》以外的其他动迁资料(包括拆迁货币补偿结算清单、结算明细、面积认定方案、动迁户建筑面积调查核实表等)记载的内容，均仅有孙建昌一人名字，签字也由孙建昌一人签署。另，根据被告从上海市闵行区浦江镇动拆迁管理办公室调取的《会议纪要》、《动拆迁三方汇审面积处置认定会审表》记载，浦江镇XX村X组孙建昌户，现有权证建筑面积121平方米，户口在册人员为户主孙建昌征居、妻子朱利华征居、女儿朱诗琪居，现根据该户的实际情况，经徐凌村动迁工作人员多次商议认定，该户女儿朱诗琪增计独生1人1农，按3农1居180户型进行认定处置，三方会审59平方米，即121+59=180平方米建筑面积。再查明，根据被告孙建昌及被告厚天公司庭审陈述，孙建昌已付清涉案房屋的购房款。复查名，涉案房屋所属小区的大产证于2013年3月9日取得。以上事实，由原告提供的《购房确认书》、房款支付凭证、上海市房地产登记簿、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、购房订单、陈行地区安置情况表、审核表，被告孙建昌提供的《会议纪要》、《动拆迁三方汇审面积处置认定会审表》及其他动迁资料等证据及双方当事人的当庭陈述所证实。本院认为，原告与被告孙建昌就涉案房屋买卖事宜签署的《购房确认书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方应按约履行。现被告孙建昌表示其同意过户，系其女儿朱诗琪不同意过户，故导致涉案房屋无法过户给原告。同时第三人朱利华、朱诗琪均表示不同意出售涉案房屋。对此本院认为，涉案房屋虽然系孙建昌、朱利华、朱诗琪共同取得的动迁安置房屋，三人对涉案房屋均享有权利，但从朱利华庭审陈述，在孙建昌与原告签约时，其在场，但当时包括之后均未提出任何异议，可见朱利华对孙建昌出售涉案房屋系明知且认可的，故朱利华提出的不同意出售涉案房屋的意见，本院不予采纳。对于朱诗琪的意见，首先，虽然在整个交易过程中，朱诗琪均未出现，但是从原告的角度，其已尽其谨慎注意义务，严格审核了被告孙建昌提供的动拆迁协议、购房订单，而动拆迁协议、购房订单均仅有孙建昌的名字，签约当时，作为妻子的朱利华也到场，故在涉案房屋买卖过程中，原告并不存在过失及过错，原告有理由相信孙建昌有权出售涉案房屋。其次，自涉案房屋出售起至本案诉讼，近四年时间内，朱诗琪作为涉案房屋的权利人，对共有之财产不闻不问，或者孙建昌与朱利华在该期间从未在家庭内部提到过涉案房屋的出售，甚至朱诗琪对家庭财产突然多出1,650,000元也毫无察觉，这都不符合一般常理。再次，涉案房屋交付给原告使用至今已近3年多的时间，自涉案房屋出售起，被告孙建昌及其家庭成员从未向原告提出过不同意出售涉案房屋，直至涉案房屋限制交易期满、原告要求被告孙建昌协助办理过户时，被告孙建昌及其他家庭成员才提出其他家庭成员不同意出售涉案房屋，这显然有悖当事人的诚实信用。综上，对于朱诗琪的意见，本院亦不予认可。综上，涉案《购房确认书》应当继续履行。鉴于涉案房屋仍登记于开发商厚天公司名下，而厚天公司与孙建昌就涉案房屋买卖事宜的费用均已结清，故厚天公司应协助将涉案房屋过户至孙建昌名下，过户所产生的相关税费及手续费按国家规定各自承担。待涉案房屋过户至孙建昌名下后，孙建昌应当协助将涉案房屋过户至原告名下，过户所产生的相关税费及手续费由原告承担。对于原告诉请要求孙建昌协助办理涉案房屋的有线电视、水电煤的户主变更手续，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海厚天房地产有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告孙建昌将上海市江汉路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户至被告孙建昌名下，因过户所产生的相关税费及手续费由两被告按国家规定各自负担；二、待上海市江汉路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户至被告孙建昌名下后十日内，被告孙建昌协助原告吴春林将上海市江汉路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户至原告吴春林名下，因过户所产生的相关税费及手续费由原告吴春林负担；三、待上海市江汉路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户至原告吴春林名下后十日内，被告孙建昌协助原告吴春林办理上海市江汉路XXX弄XXX号XXX室房屋的有线电视、水电煤的户主变更手续。案件受理费减半收取计9,825元，财产保全费5,000元，共计14,825元，均由被告孙建昌负担(被告孙建昌负担之款于本判决生效之日起十日内直接向原告吴春林支付)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员　　张莉二〇一七年六月十九日书　记　员　　刘阳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 搜索“”