（2017）豫0102民初3009号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-10-10
案件名称
赵小趁与张朝阳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市中原区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵小趁,张朝阳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条，第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0102民初3009号原告：赵小趁，女，1954年1月5日生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：赵春生，河南睿辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟丽华，河南睿辰律师事务所实习律师。被告：张朝阳，男，1973年9月16日生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：李淑敏，郑州市中原区桐柏路法律事务所法律工作者。原告赵小趁诉被告张朝阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵小趁的委托诉讼代理人赵春生、翟丽华、被告张朝阳的委托诉讼代理人李淑敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵小趁向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原被告双方2012年4月5日签订的房屋租赁合同合法有效，判令被告继续履行租赁合同，排除妨害；2.判令被告向原告支付违约金21万元；3.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年4月5日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告承租被告名下位于郑州市中原区××路××院××楼××（××），租赁期间为10年，自2012年7月5日开始至2022年7月4日，2012年7月5日至2017年7月4日租金为10万元；2017年7月5日至2022年7月4日每年度租金为11万元，租赁期间，不得提出增加或减少，按年度支付，在每年6月30日前预交下年度租金。原告按照合同约定于2016年6月28日按时足额支付2016年至2017年6月的房租。原被告双方签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，已经履行了近5年之久，请求法院确认合法有效。2017年3月21日至22日，被告张朝阳以涨房租为由，指使他人到绿都城小区将承租房屋的电闸多次拉下，并与原告发生争执，原告拨打110报警，民警制止了被告的侵权行为。被告张朝阳虽然是房屋的所有权人，但原告依法享有租赁房屋的使用权，被告指使他人拉闸停电的行为严重侵犯了合同履行期间的原告的使用权，请求法院判令被告继续履行合同，排除妨害。由于原告从事幼儿教育，由100多名幼儿在原告处上学，被告的行为严重影响原告的正常经营，并在小区内产生恶劣影响，严重影响原告培训机构的招生。合同7.3条约定，租赁期间，被告影响原告正常工作的，按照合同总租金的20%向原告支付违约金。基于上述事实和合同约定，被告已经严重违约，故原告提起诉讼。被告张朝阳辩称，1.对合同合法有效予以认可，但被告要自用房屋于2016年12月31日给原告下发了解除合同通知书，而且原告收到了，对此也没有提出任何异议，根据合同法第96条规定，合同通知到达双方解除，此后原告一直与被告协议合同解除后的相关事宜，原告当时也同意解除合同，并要求延期到2017年8月底孩子放假再搬，也就在协商过程当中，结果又收到起诉状了。2.原告起诉要求被告支付违约金21万元的请求不能成立，没有法律依据。首先，合同约定：“租赁期间，合同解除或者终止之前，甲方不得影响乙方正常工作，甲方影响乙方正常工作的，甲方构成违约。甲方应按照合同总租金的20%向乙方支付违约金。”合同约定的违约金为总租金的20%明显违反法律规定，法律明确规定：“违约金不得超过实际损失的30%，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以减少。”本案中，原、被告双方合同约定的违约金明显过高，法院应依法不予支持。其次，该合同约定的甲方影响乙方正常工作的情形根本不存在，原告一直都在使用该租赁房屋，从来没有停课一天，不存在影响乙方正常工作，且从原告提供的证据上也无法证明被告影响原告正常工作，故被告没有违约，对原告起诉被告要求支付违约金的诉讼请求，法院不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，认定事实如下：2012年4月5日，被告张朝阳与原告赵小趁签订房屋租赁合同一份，将位于郑州市中原区中原西路137号院91号楼2层(a2-208)房屋出租给原告赵小趁。租赁期间为10年，自2012年7月5日开始至2022年7月4日止。2012年7月5日至2017年7月4日每年度租金为10万元；2017年7月5日至2022年7月4日每年度租金为11万元，租赁期间，不得提出增加或减少，按年度支付。合同第7.3条约定“租赁期间，合同解除或者终止之前，甲方（张朝阳）不得影响乙方（赵小趁）正常工作，甲方影响乙方正常工作的，甲方构成违约，甲方应按照合同总租金的20%向乙方支付违约金。”合同签订后，原、被告依约履行合同。原告于2016年6月27日向被告转账支付2016年7月至2017年7月的房屋租金10万元，后被告向原告出具收据。对当事人有争议的事实及证据，本院认定如下：1.被告张朝阳提交照片证明其于2016年12月30日向原告发出解除合同通知书，原告工作人员王茜已经收到，该房屋租赁合同已经解除。原告赵小趁认为被告发出的解除合同通知书名称为赵小珍，并非原告，且收到该通知书的是王茜，不是原告，原告已经在法定期间内向法院提起诉讼要求确认房屋租赁合同效力，故上述合同未解除。本院认为，被告提交的证据不能证明原告赵小趁确已收到解除合同通知书，且被告要求解除合同的事由不属于合同约定的解除事由，也不符合行使法定解除权的情况，亦不存在协议解除合同的情形，故本院对被告主张事实不予认定。2.原告赵小趁提交光盘、照片、接处警登记表证明被告于2017年3月21日至22日指使他人断水断电，并于2017年4月11日安排十几名人员妨碍原告正常的教育秩序，故被告应该承担违约责任。被告张朝阳认为上述证据均无法证明系张朝阳所为，张朝阳没有委托任何人前去闹事，且原告的幼儿园一直正常经营，原告没有损失。本院认为，接处警登记表处警情况显示，2017年3月22日，赵飞、郑伟强受被告张朝阳委托到原告经营场所停水停电，要求涨房租并发生纠纷。上述证据可以证明在租赁合同履行期间，被告有影响原告正常经营的行为，属于合同约定的违约情形，故本院对原告主张事实予以认定。本院认为，原告赵小趁与被告张朝阳签订的《房屋租赁合同》不违反法律的强制性规定，该合同成立并生效。合同生效后，被告向原告交付租赁房屋，原告按照合同约定向被告支付房屋租金。针对原告要求确认房屋租赁合同有效，判令被告继续履行合同的诉讼请求，因被告单方解除合同的行为不符合合同解除的法律构成要件，亦不能产生合同解除的法律后果，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。针对原告要求被告支付违约金21万元的诉讼请求，首先，被告存在影响原告正常工作的行为，符合房屋租赁合同约定的违约情形。但是，原告未能提供证据证明上述违约事实给原告造成的实际损失。被告亦主张违约金明显高于原告遭受的损失，请求减少。其次，原、被告自2012年4月5日签订合同，至2016年12月30日被告要求解除合同，该房屋租赁合同已经实际履行近5年时间，合同约定的履行期间已近一半，已经履行的部分并未受到违约事实的影响。如若按照合同约定的违约金计算方式予以赔偿，明显违背公平原则。根据庭审查明事实，本院酌定违约金计算方式为2016年-2017年度房屋租金的20%（100000×20%=20000元），驳回原告过高部分的诉讼请求。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告赵小趁与被告张朝阳签订的《房屋租赁合同》合法有效；二、被告张朝阳于本判决生效后十日内支付原告赵小趁违约金20000元；三、驳回原告赵小趁过高部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3650元，由原告赵小趁负担1734元，由被告张朝阳负担1916元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 李云凯二〇一七年六月十九日书记员 李冬玮 关注公众号“”