（2016）苏0105民初8396号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2018-06-23
案件名称
原告（反诉被告）南京银城物业服务股份有限公司与被告（反诉原告）周云峰物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市建邺区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京银城物业服务股份有限公司,周云峰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第二条，第七条，第三十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
江苏省南京市建邺区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0105民初8396号原告（反诉被告）：南京银城物业服务股份有限公司，住所地在南京市鼓楼区江东北路289号银城广场1901室。法定代表人：谢晨光，该公司董事长。委托诉讼代理人：应志华，江苏法德永衡律师事务所律师被告（反诉原告）：周云峰，男，1972年10月7日生，汉族，中国民生银行南京分行员工，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：闵成，北京德恒（南京）律师事务所律师。原告南京银城物业服务股份有限公司（以下简称“银城物业公司”）诉被告周云峰物业服务合同纠纷与周云峰反诉银城物业公司物业服务合同纠纷一案，本院分别于2016年11月21日及2016年12月30日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）银城物业公司的委托诉讼代理人应志华、被告（反诉原告）周云峰及其委托诉讼代理人闵成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银城物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告周云峰支付2015年1月至2016年12月的物业服务费6433.28元；2.被告周云峰支付逾期交纳物业服务费的违约金964.47元（违约金自逾期之日起以欠付金额为基数，按每日万分之���暂计算至2016年8月15日，具体违约金金额以实际支付之日为准）；3.被告周云峰承担本案诉讼费用。事实与理由：原告自2007年起为银城西堤国际小区提供物业服务，被告系西堤国际小区第3区2幢1单元601室房屋的业主，自2015年1月1日起拖欠物业费。原告多次催缴，被告仍未支付，为维护自身合法权益，原告诉至法院。被告周云峰辩称，原告不履行物业服务合同约定的义务，造成被告诸多不便与损失。原告未履行物业共用部位的维修、养护和管理义务，被告家中锅炉多次故障，后发现系公共设施的电位箱接线存在问题导致，原告至今未配合维修；被告居住楼栋存在楼道往车库的安全门内墙体漏水、安全门门禁失修、照明灯失修等情况，原告未妥善解决；原告未履行小区公共秩序维护、安全防范等义务，小区存在诸多非法商业活动，被���居住的楼栋内存在过多人群租、开设教育机构、经营汗蒸美容乱象，原告未采取措施杜绝上述现象；原告未履行雨水管道疏通义务，2016年7月，被告所有的储藏室进水，被告发现上述情况后与原告工作人员联系，均关机，原告未采取任何补救措施，导致储藏室内的酒水、大米等物品被淹，造成被告损失14023.2元。原告不履行物业服务义务，导致被告的损失远远高于所欠物业服务费的数额，请求法院驳回原告诉讼请求并判令原告承担本案诉讼费用。反诉原告周云峰向本院提出反诉请求：1.反诉被告银城物业公司赔偿反诉原告14023.2元；2.反诉被告银城物业公司承担本案诉讼费用。事实与理由：反诉原告系银城西堤国际小区业主，银城物业公司为小区提供物业服务。2016年7月，银城物业公司未履行物业服务合同约定的物业管理、修护义务���导致反诉原告储藏室进水，反诉原告与银城物业公司多次沟通，银城物业公司仍未采取相应措施挽回反诉原告损失，造成反诉原告财产损失14023.2元。为维护自身合法权益，反诉原告提起反诉。反诉被告银城物业公司辩称：一、银城物业公司已在地下采取了必要的防范措施，包括入口有排水处、负一层也有排水处，地表水则是通过排水阀抽走，被告储藏室的门有简易的阻水措施，上述设施均完好，由于2016年7月发生的是特大暴雨，导致雨水无法及时排出；二、反诉原告所有的地下储藏室不属于银城物业公司服务的范围，且根据物业服务合同约定，业主拖欠物业服务费期间产生的损失，物业公司不承担责任，而反诉原告自2005年1月起就拖欠物业服务费；三、反诉原告提交的证据不足以证明其损失是否实际存在及损失大小。经审理查明，被告（反诉原告）周云峰系位于南京市建邺区新安江街76号西堤国际城第叁区2幢一单元601室房屋的业主，房屋建筑面积138.35平方米。原告（反诉被告）银城物业公司与南京市银城西堤国际住宅小区业主委员会（以下简称“西堤国际小区业主委员会”）签订物业管理服务合同，约定银城物业公司为周云峰居住的小区提供物业服务。依照约定的标准，住宅的服务费标准由业主按其拥有建筑面积支付，2014年3月31日前标准为1.5元/月/平方米、2015年4月1日起标准为2元/月/平方米；物业服务费按每半年预交，业主应在每期之前一个月15日前交纳下一期物业服务费，逾期交纳的，每逾期一日，按逾期欠费总额的万分之五支付违约金；银城物业公司提供的物业服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业���用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；绿化、公共秩序维护、安全防范等。自2015年1月1日起，周云峰未向银城物业公司支付物业服务费，截止2016年12月31日，依照约定的标准，合计欠付物业服务费6433.28元（1.5元/月/平方米*138.35平方米*3个月+2元/月/平方米*138.35平方米*21个月）。银城物业公司为周云峰居住的小区履行了主要的物业服务义务，但在共用设施设备维修、小区商业活动的规范方面存在一定的瑕疵。2016年7月6日，因遭遇大暴雨，西堤国际小区发生雨水淤积现象，为避免雨水倒灌至地下负一、负二层，银城物业公司采取了沙袋阻隔措施，在地下负一、负二层出现雨水淤积现象后，银城物业公司进行了清扫。次日，周云峰发现其所有的地下负一层储藏室内被淹，并随即与银城物业公司工作人员联系，此前，银城物业公司未能及时将小区地下储藏室积水情况通知周云峰。周云峰在储藏室中存放了大量酒水及少量大米，其中8袋大米浸水、与地面接触的部分酒水的下半部分包装箱遭雨水浸泡。庭审中，周云峰表示其仅在朋友间进行销货，对于其主张的受损的大米及酒水的进货价格、销售价格，周云峰均未能提交相应的票据予以证明。对于遭到雨水浸泡的酒水的具体数量及种类，从周云峰提交的视频及图片来看，不能作出明确辨认。以上事实的查明，有房屋产权证、物业管理服务合同、照片打印件、视频，以及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，原告（反诉被告）银城物业公司与西堤国际小区业主委员会签订的物业管理服务合同，系双方真实意思表示，合法有效，对银城物业公司与周云峰均具有约束力，银城物业公司与周云峰均应按约履行自身义务。周云峰接受了银城物业公司提供的物业服务，应当支付相应的物业服务费。地下储藏室属于房屋配套设施，对于其共用部位，银城物业公司亦有义务进行管理，故银城物业公司在发现小区地下储藏室积水后，应及时将上述情况通知储藏室业主，以便相关业主能够及时采取措施防止损失的进一步扩大，但银城物业公司未能及时将上述情况通知周云峰，此外，银城物业公司在小区共用设施设备维修、商业活动规范方面亦存有一定的瑕疵，据此，银城物业公司未能全面履行物业服务合同约定的义务，故其应收取的物业服务费应予以适当扣减。结合银城物业公司物业服务的具体情况，本院酌定，对于服务合同期限内的物业服务费在约定的基础上扣减20%，经核算，周云峰应向银城物业公司支付的物业服务费共计为5146.6元（6433.28元*80%）。对于银城物业公司要求周云峰完全按照合同约定的标准支付物业服务费的请求，本院不予支持。由于银城物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，其自身亦存在违约行为，故对于其要求周云峰支付违约金之诉讼请求，本院不予支持。周云峰提起反诉要求银城物业公司赔偿其因储藏室内酒水、大米被淹产生的损失14023.2元，但周云峰提供的证据并不足以证明损失的具体情况及金额，且本院已在本诉部分就银城物业公司未能及时通知周云峰地下储藏室积水问题对物业服务费进行了适当扣减，故周云峰要求银城物业公司赔偿损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第三十���条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、周云峰应于本判决生效之日起十日内向南京银城物业服务股份有限公司支付物业服务费5146.6元。二、驳回南京银城物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。三、驳回周云峰的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，反诉案件受理费150元减半收取75元，合计125元，由周云峰负担（南京银城物业服务股份有限公司同意其预交的案件受理费50元，由周云峰向其直接支付��本院不再退还，由周云峰在本判决生效之日起十日内向南京银城物业服务股份有限公司支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(账户名称：江苏省南京市中级人民法院，帐号：43×××18，开户行名称：中国工商银行南京市汉口路支行)。审 判 长 高福罡代理审判员 王 玲人民陪审员 葛智才二〇一七年六月十九日见习书记员 何婷伟