（2017）粤03行终253号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-11-28
案件名称
深圳市淞江爱地实业有限公司与深圳市不动产登记中心其他二审行政裁定书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
行政案件
审理程序
二审
当事人
深圳市淞江爱地实业有限公司,深圳市不动产登记中心,上海浦东发展银行股份有限公司深圳中心区支行,张巨福
案由
法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》：第八十九条
全文
广东省深圳市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2017）粤03行终253号 上诉人（原审原告）深圳市淞江爱地实业有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区横岗深惠路1152号水晶之城商业A段商铺105（办公场所），组织机构代码72713351-7。 法定代表人肖瑞棠，总经理。 委托代理人彭孝华，广东生龙律师事务所律师。 委托代理人魏倩，广东生龙律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）深圳市不动产登记中心（原深圳市房地产权登记中心），住所地广东省深圳市罗湖区北环大道1022号金湖文化中心大厦，组织机构代码455756031。 法定代表人陈海铭，主任。 委托代理人张东煜，北京德恒（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人罗李明，系该中心职员。 原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司深圳中心区支行，住所地广东省深圳市福田区福华一路国际商会大厦B座一、二层，组织机构代码75046252-X。 负责人李奇生，行长。 委托代理人张宁宁，系该行员工。 原审第三人张巨福，男。 上诉人深圳市淞江爱地实业有限公司（简称淞江实业公司）因与被上诉人深圳市不动产登记中心、原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司深圳中心区支行、原审第三人张巨福房地产预售合同备案行为纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307行初6号行政裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。 原审法院经审理查明，2004年10月18日，淞江实业公司作为卖方，第三人张巨福作为买方，双方签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》[合同编号：深（龙）网预买字（2004）20420号]，约定了买方购买卖方位于深圳市龙岗区横岗街道水晶之城40、46栋1006房，购房总价款525541元。该合同签订后，报原深圳市房地产登记中心处备案。后，张巨福作为借款人，上海浦东发展银行深圳分行中心区支行作为贷款人、淞江实业公司作为保证人，三方签订了《个人购房抵押/借款合同》，约定由贷款人向借款人发放个人住房贷款42万元用于购买涉案房屋，借款人（即抵押人）自愿将其购买的房屋抵押给贷款人（即抵押权人），同时，淞江实业公司作为保证人，自愿为借款人提供连带保证责任，在借款人没有按“借贷条款”约定履行还款义务时，保证人承诺按贷款人要求代为履行还款义务，或对借款人所购房产进行回购。2014年10月21日，张巨福与上海浦东发展银行深圳中心区支行共同向登记机构提交《深圳市房地产抵押登记申请表》等材料，申请办理涉案房产抵押登记。登记机构遂办理了涉案房产抵押登记，抵押编号为H2004按2266，抵押起始日期从2004-11-02至2024-11-02。至本案淞江实业公司起诉时，涉案房产抵押登记并未注销。上海浦东发展银行深圳中心区支行已按约将贷款转账至淞江实业公司帐户。涉案房屋《深圳市房地产买卖合同（预售）》签订后，淞江实业公司未交付房屋予第三人张巨福，也未办理房产证。2014年12月8日，原审法院作出（2014）深龙法民三初字第593号《民事判决书》，确认淞江实业公司与第三人张巨福于2004年10月18日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》[合同编号：深（龙）网预买字（2004）20420号]无效。原审法院经审理认为，被诉房地产预售合同备案对淞江实业公司的权利义务不产生实际影响为由，裁定驳回淞江实业公司的起诉。淞江实业公司不服，上诉至本院，认为如无法撤销备案，淞江实业公司则无法对涉案房屋办理房产证至淞江实业公司名下，请求：1.撤销原审法院作出的(2016)粤0307行初6号行政裁定或发回重审；2.撤销淞江实业公司与张巨福在深圳市不动产登记中心备案登记的《深圳市房地产买卖合同（预售）》(登记号：龙备(2004)年第20807号）；3.本案一审、二审费用由深圳市不动产登记中心承担。 原审查明的事实无误，本院予以确认。 本院经审查认为，《城市商品房预售管理办法》第二条规定：“本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。”该管理办法第十条第一款规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”《深圳经济特区房地产转让条例》第三十八条规定：“房地产开发商应当按房地产登记机关的规定将预售房地产的买卖合同向房地产登记机关备案。”另，《深圳经济特区房地产登记条例》第四十一条第二款、第四十三条第二款对于预购房地产的抵押登记亦作出了明确规定。 本案淞江实业公司诉请撤销涉案房地产预售合同备案。而房地产开发商将预售房地产的买卖合同向房地产登记机关备案是房地产预售的必经程序，是房地产管理部门对房地产开发企业的一种监督管理措施。本案被诉的商品房预售合同备案仅仅是对房地产买卖双方签订房地产预售合同事实的记录，其本身并未增加或减少淞江实业公司的权利或义务。亦即，登记机构对淞江实业公司提供的房地产预售合同予以备案，对淞江实业公司的权利义务不产生实际影响。故原审裁定驳回淞江实业公司的起诉，符合法律规定。关于淞江实业公司主张的如无法撤销备案，淞江实业公司则无法对涉案房屋办理房产证至淞江实业公司名下的问题，因本案针对涉案房产，张巨福已与上海浦东发展银行股份有限公司深圳中心区支行签订个人购房借款抵押合同，将其预购的涉案房产抵押给银行并已办理预购的房地产抵押登记；在相关抵押登记仍有效的情况下，本案并不具备淞江实业公司申请将涉案房屋办理房产登记至其名下的前提条件。因此淞江实业公司的该项上诉主张明显不能成立，本院不予采纳。综上，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。淞江实业公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 王成明 审判员 杨宝强 审判员 王强力 二〇一七年六月十九日 书记员 袁 焘