（2017）渝0240民初753号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-07-04
案件名称
中国农业银行股份有限公司重庆石柱支行与朱映虹等金融借款合同纠纷一审民事判决书
法院
石柱土家族自治县人民法院
所属地区
石柱土家族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国农业银行股份有限公司重庆石柱支行,朱映虹,石柱土家族自治县新视野房地产开发有限公司
案由
金融借款合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零八条；《中华人民共和国物权法》：第二十条第一款；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款，第二十一条第一款，第三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0240民初753号原告：中国农业银行股份有限公司重庆石柱支行，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇南宾路66号。统一社会信用代码：9150024071164307XA。负责人：江再建，该支行行长。委托诉讼代理人：王俊杰，该支行员工。被告：朱映虹，女，生于1990年8月10日，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。被告：石柱土家族自治县新视野房地产开发有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇城南路。统一社会信用代码：9150024058147959XX。法定代表人：聂新联，该公司经理。委托诉讼代理人：万胜，该公司员工。委托诉讼代理人：陈康，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司重庆石柱支行（以下简称农行石柱支行）诉被告朱映虹、石柱土家族自治县新视野房地产开发有限公司（以下简称新视野公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案受理后，依法由本院审判员刘文华担任审判长，与人民陪审员张道武、张辉红组成合议庭，适用普通程序于2017年4月7日公开开庭进行了审理。原告农行石柱支行的委托诉讼代理人王敬、吴志林，被告朱映虹到庭参加了诉讼，被告新视野公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。后因原告农行石柱支行增加诉讼请求，本院于2017年5月14日再次公开开庭进行了审理。原告农行石柱支行的委托诉讼代理人王俊杰，被告新视野公司的委托诉讼代理人万胜、陈康到庭参加了诉讼，被告朱映虹经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告农行石柱支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还贷款本金288887.15元，贷款利息15433.81元（利息算至2017年1月20日止），本息合计304320.96元，2017年1月20日起至还清贷款本息之日止的利息另行计算（计算方式按原告与被告签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》第1条第5款的约定进行计算）；2、由被告承担本案诉讼费用；3、判决原告对被告朱映虹提供的抵押物享有抵押权，在被告朱映虹不清偿上述债务时，原告有权以该抵押物折价或者以拍卖、变卖的价款在上述1、2项请求范围内优先受偿；4、判令被告新视野公司对被告朱映虹的债务承担连带保证责任。事实及理由：2014年7月8日，原、被告签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》和《重庆市房地产抵押合同》，约定：原告借款本金30万元给被告朱映虹用于购买位于重庆市石柱土家族自治县（以下简称石柱县）住房，借款期限240个月，还款期限为1个月，还款方式为等额本息还款。被告朱映虹自愿将本次所购房屋作抵押并在国土行政管理部门办理了抵押预告登记。被告新视野公司承担连带保证责任。2014年7月10日，原告将30万元划入被告指定的账户上。截止2017年1月20日，被告朱映虹拖欠原告贷款12期，拖欠本金288887.15元、利息15433.81元。原告多次催收无果，遂提起诉讼。被告朱映虹在第一次庭审中辩称：被告欠原告住房按揭贷款本金288887.15元、利息15433.81元属实。被告所购房屋至今未接房，被告想退房，但开发商不同意退房，被告想出售房屋，但是又因为没有房产证卖不出去。如果要拍卖被告所购房屋用于偿还贷款的话，希望原告能够将利息减少点，不能减少就算了。被告朱映虹未参加第二次庭审。被告新视野公司未参加第一次庭审，也未向本院提交证据和答辩意见，但在第二次庭审中辩称：因为合同未解除，原告不能要求被告新视野公司对借款本金承担担保责任，只能要求被告新视野公司对利息承担担保责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、《重庆市房地产抵押合同》、《重庆市土地房屋预告登记证明》、《个人信贷业务申请表》、《同意房产抵押承诺书》、《借款凭证》、《还款明细》、《欠息证明》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2014年7月8日，原告农行石柱支行与被告朱映虹、新视野公司签订《个人购房担保借款合同》，该合同主要约定：借款本金为30万元，借款用途为购买房产，房产位于石柱县，借款期限为240个月，借款利率为基准利率上浮10％，逾期罚息为合同约定的借款执行利率基础上上浮50％，还款方式为等额本息还款法，同时还约定了双方的违约责任等其他权利义务。该合同第三十五条约定：“阶段性保证担保＋抵押。阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续；……。”原告农行石柱支行在“贷款人”栏加盖单位公章和负责人印章；被告朱映虹在“借款人”栏和“抵押人”栏签字捺印；被告新视野公司在“保证人”栏加盖单位公章和法定代表人印章。同时，被告朱映虹（为甲方）与原告农行石柱支行（为乙方）签订《重庆市房地产抵押合同》，约定：被告以其名下的位于石柱县的房产为上述原告债权提供抵押担保，抵押期限为20年，抵押期至2034年7月9日。被告朱映虹在“甲方”栏签字捺印；原告农行石柱支行在“乙方”栏加盖单位公章和负责人印章。2014年7月10日，原告农行石柱支行向被告朱映虹指定账户支付30万元。《借款凭证》载明：“借款人：朱映虹；借款金额：30万元；借款用途：购买住房；借款日期：2014年7月10日；还款周期：月；执行利率：7.53250%；到期日：2034年7月9日；还款日：20日；逾期利率：11.29875%；还款方式：等额本息还款”。2014年7月16日，原告农行石柱支行与被告朱映虹在石柱县国土资源和房屋管理局办理了预购商品房抵押权预告登记，《重庆市土地房屋预告登记证明》载明的登记号为302渝预告[2014]字第X号。截至2017年1月20日止，被告朱映虹拖欠原告农行石柱支行贷款12期，拖欠贷款本金288887.15元、利息15433.81元。另查明：案涉抵押标的没有取得完全产权并办妥正式抵押登记。本院认为：原、被告在平等互利、协商一致的前提下签订的《个人购房担保借款合同》和《重庆市房地产抵押合同》，系双方当事人的真实意思表示且内容也不违反法律的禁止性规定，应属有效。根据我国合同法的规定：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。当事人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。本案中，原告农行石柱支行提出被告朱映虹向其申请并获得贷款30万元，有《借款凭证》佐证，足以支持其主张。案涉《个人购房担保借款合同》中约定240个月内偿还贷款，但因被告连续12个月未履行还款义务，原告根据《个人购房担保借款合同》第十一条11.4“发生下列情形之一的，贷款人有权纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并在权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿：……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款；……”的约定以及《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，要求被告支付尚欠原告的贷款本金288887.15元及利息，本院应予支持。至于抵押权的问题，虽然双方签订了抵押合同，并办理抵押权预告登记，但案涉房产上设定的仅仅是抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，抵押预告登记是在房屋不具备法定物权形式，不能依法进行抵押登记的情况下，为了保全将来财产变动能够顺利进行的临时性登记行为，只有当条件成就，办妥了抵押登记后，才产生优先受偿的抵押效力。原告作为案涉房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押权条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实的抵押权，因此，原告要求对案涉房屋享有抵押权并优先受偿的请求不能得到支持，但原告仍然有权将案涉房屋作为被告朱映虹的一般责任财产依法进行处分。本案中，被告新视野公司同意在案涉抵押标的取得完全产权并办妥正式抵押登记前为上述借款提供阶段性连带保证责任，因此，在难以实现物的担保的情况下，被告新视野公司应承担连带担保责任。根据我国《担保法》第二十一条第一款“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定”的规定，被告新视野公司应当对主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用按连带责任保证承担保证责任。根据我国《担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，被告新视野公司承担保证责任后，有权向被告朱映虹追偿。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱映虹于本判决生效后十五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司重庆石柱支行借款本金288887.15元及利息（2017年1月20日之前的利息为15433.81元。自2017年1月21日起，以288887.15元为基数，以原告与被告签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》第1条第5款约定的利率为标准计算利息至借款付清贷款本息之日止）；二、若被告朱映虹到期不能履行上述义务，原告中国农业银行股份有限公司重庆石柱支行有权依法处分被告朱映虹名下的位于重庆市石柱土家族自治县某地的房产并就处分所得受偿；处分后，其价款超过债权数额的部分归被告朱映虹所有，不足部分由被告朱映虹继续清偿；三、被告石柱土家族自治县新视野房地产开发有限公司对被告朱映虹上述第一项确定的付款义务承担连带清偿责任；四、被告石柱土家族自治县新视野房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告朱映虹追偿；五、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆石柱支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费5865.00元，由被告朱映虹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 刘文华人民陪审员 张道武人民陪审员 张辉红二〇一七年六月十九日书 记 员 谭 茜 搜索“”