（2017）兵民再16号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-07-26
案件名称
宋晓勇与黑龙江鹤岗茂业房地产开发有限公司、鹤岗市茂业房地产开发有限公司北屯分公司房屋买卖合同纠纷再审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
宋晓勇,鹤岗市茂业房地产开发有限公司,鹤岗市茂业房地产开发有限公司北屯分公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款，第十八条第一款
全文
新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院民 事 判 决 书（2017）兵民再16号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：宋晓勇，男，1975年9月22日出生，汉族，新疆生产建设兵团第十师干部，住新疆维吾尔自治区北屯市。被申请人（一审被告、二审上诉人)：鹤岗市茂业房地产开发有限公司，组织机构代码66900374-8，住所地黑龙江省鹤岗市。法定代表人：白逢庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：李常青，新疆北屯律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：鹤岗市茂业房地产开发有限公司北屯分公司，组织机构代码69782195-9，住所地新疆维吾尔自治区北屯市。负责人：白逢庆，该公司总经理。再审申请人宋晓勇因与被申请人鹤岗市茂业房地产开发有限公司（简称茂业公司）、鹤岗市茂业房地产开发有限公司北屯分公司（简称茂业北屯分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团第十师中级人民法院（2015）兵十民终字第134号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年2月15日作出（2016）兵民申325号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人宋晓勇，被申请人茂业公司的委托诉讼代理人李常青到庭参加诉讼；被申请人茂业北屯分公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。宋晓勇申请再审称，1.根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》的相关规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。涉案房屋竣工验收的时间为2013年5月10日，茂业北屯分公司即便在此之前交付房屋钥匙，也不能视为交付房屋。二审判决认定涉案房屋交付时间为2011年11月1日，违反法律规定。2.根据《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，逾期未办理房屋权属证书应当承担违约责任。二审判决认定茂业北屯分公司不承担违约责任，违反法律规定。至于茂业北屯分公司提交的2011年8月房屋测绘报告，与涉案房屋竣工验收时间相矛盾，不应采信。综上，二审判决适用法律错误，判决结果不当，请求予以纠正。茂业公司辩称，1.涉案房屋是否竣工验收与交付行为没有之间关系，宋晓勇如认为交付的房屋不符合相关法律规定，也应当由职能部门进行处理，不能以此否认房屋交付的事实。2.房屋权属证书应当在宋晓勇支付相关费用后方可办理，宋晓勇未依约付清房款，导致房屋权属证书无法办理，违约在先。综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，请求予以维持。茂业北屯分公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，亦未提交书面意见。宋晓勇于2014年12月3日向新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院起诉请求，判令茂业公司、茂业北屯分公司：1.支付逾期交付涉案房屋的违约金7055.45元；2.退还多支付的房款3314.85元；3.承担逾期未办理房屋权属证书违约责任，违约金按照已付购房款总额193300元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2012年10月1日起计算至生效判决履行之日；4.协助办理房屋权属证书；5.承担房屋门、窗、对讲电话的维修责任；6.承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：2010年8月1日，宋晓勇购买茂业北屯分公司位于北屯市绿洲家园小区X号楼X单元X室住宅一套。同年9月10日，双方当事人签订《商品房买卖合同》，约定房屋面积误差比绝对值不超出3%时，房屋单价不变，房款多退少补；房屋于2011年6月30日前交付，逾期交付应当自2011年7月1日起至实际交付之日止，按日向宋晓勇支付已交房款万分之一的违约金；茂业北屯分公司应当在房屋交付使用后90日内将办理权属登记所需资料报权属登记机关备案，如因茂业北屯分公司责任，不能在规定期限内取得房屋权属证书的，由双方协商解决。合同签订后，宋晓勇于2010年8月1日支付房款100000元、10月21日支付房款93000元、10月22日支付房款300元，合计支付房款193300元。2013年9月18日，茂业北屯分公司在北屯市房产交易中心为涉案房屋办理了权属初始登记。经阿勒泰市翔达房地产估价有限责任公司测绘，涉案房屋的面积为90.98平方米，超出合同约定面积0.67平方米。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十七条、第十八条第一款第二项、第二款的规定，于2015年5月20日作出（2014）北民初字第635号民事判决：一、茂业北屯分公司支付逾期交付房屋违约金7055.45元；二、茂业北屯分公司支付逾期未办理房屋权属证书违约金11372元；三、茂业北屯分公司在判决生效后三十日内支付上述判项款项，并为宋晓勇办理涉案房屋权属证书登记手续，宋晓勇应当给予必要配合，补齐房款差价1434元及承担相关税费；四、茂业公司对茂业北屯分公司的给付责任承担连带责任；五、驳回宋晓勇的其他诉讼请求。一审案件受理费499.02元，由宋晓勇负担170.14元，茂业北屯分公司负担328.88元。茂业公司、茂业北屯分公司不服一审判决，向新疆生产建设兵团第十师中级人民法院上诉请求：1.一审判决认定涉案房屋逾期交付证据不足。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，房屋交付的条件是“经综合验收合格”，而非具备备案条件。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”现宋晓勇在房屋交付时并未表示拒绝，故应当认定房屋交付时间为2011年11月1日，而非2013年5月10日。2.涉案房屋的面积为90.98平方米，超出合同约定面积0.67平方米。宋晓勇拒绝支付超出面积部分的房款，构成违约。一审判决对此未予认定错误，且与一审判决判令宋晓勇补齐房款差价存在矛盾。3.根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，不能在规定期限内取得房屋权属证书的，应协商解决。一审判决忽视约定，认定茂业北屯分公司违约，违反当事人意思自治原则。一审判决判令茂业北屯分公司于2012年10月1日起履行办理涉案房屋权属证书义务，同时又认定房屋交付时间为2013年5月10日，明显矛盾。4.一审判决判令茂业公司对茂业北屯分公司的给付责任承担连带责任没有法律依据。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果不当，请求予以纠正。宋晓勇辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，请求予以维持。二审法院认定的事实与一审法院认定的事实一致。二审法院认为，本案争议的焦点是：一、茂业公司对茂业北屯分公司的给付责任应否承担连带责任；二、房屋交付时间如何确定以及茂业北屯分公司应否承担逾期交付房屋的违约责任；三、宋晓勇应否承担逾期未办理房屋权属证书的违约责任。关于第一争议焦点。根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”茂业北屯分公司作为茂业公司依法设立并领取营业执照的分公司，不具有独立的法人资格，所负民事责任，应由茂业公司承担连带责任。关于第二争议焦点。结合涉案房屋水电的费用交纳和使用情况，认定房屋交付时间为2011年11月1日。交付后宋晓勇并未表示拒绝，开始使用。故茂业北屯分公司仅应当承担2011年7月1日至2011年11月1日间的逾期交付房屋违约责任。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，违约金为2377.59元。关于第三争议焦点。一审判决判令宋晓勇补齐房款差价1434元，但至今未支付。故宋晓勇因未付清房款，对逾期未办理房屋权属证书也存在过错，加之宋晓勇至今未支付相关税费和房屋维修基金等，其主张对方承担逾期未办理房屋权属证书违约责任的诉讼请求不能成立，不予支持。二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，于2016年1月4日作出（2015）兵十民终字第134号民事判决：一、维持一审判决第四、五项，即“茂业公司对茂业北屯分公司的给付责任承担连带责任、驳回宋晓勇的其他诉讼请求”；二、撤销一审判决第二项，即“茂业北屯分公司支付逾期未办理房屋权属证书违约金11372元”；三、变更一审判决第一项为“茂业北屯分公司支付逾期交付房屋违约金2377.59元”；四、变更一审判决第三项为“茂业北屯分公司在判决生效后三十日内支付第一判项款项，并为宋晓勇办理涉案房屋权属证书登记手续，宋晓勇应当给予必要配合，补齐房款差价1434元及承担相关税费”。一、二审案件受理费合计795.56元，由茂业公司、茂业北屯分公司负担95.24元，宋晓勇负担700.32元。本院再审认定的事实与二审法院认定的事实基本一致。本院再审认为，根据《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第三十三条规定：“人民法院应当在具体的再审请求范围内审理再审案件。”宋晓勇向茂业公司、茂业北屯分公司提出的各项诉讼请求中，茂业公司和茂业北屯分公司连带承担给付责任、协助办理房屋权属证书的主张已被二审判决支持，未申请再审；承担房屋门、窗、对讲电话维修责任的主张已在一审期间放弃，一、二审判决未予支持后，未提出上诉及申请再审；退还多支付的房款3314.85元的主张，一、二审判决未予支持后，未提出上诉及申请再审，上述事项应予确认。结合宋晓勇的再审请求和理由，本案的审理范围和争议焦点为：一、茂业公司、茂业北屯分公司应否承担逾期交付房屋的违约责任；二、茂业公司、茂业北屯分公司应否承担逾期未办理房屋权属证书的违约责任。一、关于第一争议焦点。茂业北屯分公司与宋晓勇在平等自愿的基础上，经商一致，签订《商品房买卖合同》，意思表示真实，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”但在合同履行过程中，茂业北屯分公司未依约交付房屋，宋晓勇对此未表示拒绝，这应视为双方当事人对房屋交付条件重新进行了约定，故应以房屋实际转移占有认定交付时间。二审判决结合涉案房屋水电费用的交纳和使用情况，认定房屋交付时间为2011年11月1日，符合常理，应予确认。在此基础上，二审判决认定茂业北屯分公司应当承担2011年7月1日至2011年11月1日间的逾期交付房屋违约责任，并根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，确定违约金为2377.59元，具有事实和法律依据，应予确认。二、关于第二争议焦点。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，一是双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定：“茂业北屯分公司应当在房屋交付使用后90日内将办理权属登记所需资料报权属登记机关备案，如因茂业北屯分公司责任，不能在规定期限内取得房屋权属证书的，由双方协商解决。”二是合同签订时，涉案房屋为尚未建成的房屋。因此，不论按约定期限还是按交付之日起计算，宋晓勇均应自茂业北屯分公司认可和人民法院查明的房屋交付时间，即2011年11月1日起90日内取得房屋权属证书。现茂业北屯分公司于2013年9月18日在北屯市房产交易中心为涉案房屋办理权属初始登记，已经超过90日，应当承担逾期未取得房屋权属证书的违约责任。对于违约金，一审判决按照已付购房款总额193300元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自宋晓勇主张的房屋交付之日起计算至房屋办理权属初始登记之日止，即自2012年10月1日起计算至2013年9月18日止，确定为11372元。一审判决作出后，宋晓勇未提出上诉，视为认可，根据当事人意思自治原则，予以确认。茂业北屯分公司以宋晓勇至今未缴纳契税、交纳维修基金为由主张对方违约。根据《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”据此，办理房屋权属证书虽确应缴纳契税、交纳维修基金，但前提是房屋已经办理权属初始登记，具备办理房屋权属证书的条件。茂业北屯分公司未按规定办理权属初始登记，使得涉案房屋在2013年9月18日不具备办理房屋权属证书的条件，与宋晓勇是否缴纳契税、交纳维修基金无关。至于茂业北屯分公司以宋晓勇未付清房款为由主张对方违约。根据已查明的事实，涉案房屋超出合同约定的面积仅为0.67平方米，面积误差比为0.74%，属于合理误差，非经专业机构测绘难以发现确定，不影响房屋使用和合同履行，加之二审判决已判令宋晓勇补齐房款差价，故茂业北屯分公司此项主张事实和法律依据不足，不予支持。需要指出的问题。原审裁判文书注明的茂业公司、茂业北屯分公司名称与公司营业执照记载的名称信息不符，予以纠正。综上所述，宋晓勇的再审请求及理由部分成立，应予支持。二审判决认定事实清楚，适用法律错误，判决结果部分不当，应当予以纠正。鉴于二审判决存在维持、撤销、变更等多种判项，继续采取维持、撤销、变更的写法容易导致混乱，难于理解和执行，故根据《人民法院民事裁判文书制作规范》和《民事诉讼文书样式》的相关规定，应撤销之前历次判决，重新作出判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条、第四百零三条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条的规定，判决如下：一、撤销新疆生产建设兵团第十师中级人民法院（2015）兵十民终字第134号民事判决以及新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院（2014）北民初字第635号民事判决；二、被申请人鹤岗市茂业房地产开发有限公司北屯分公司在本判决生效后三十日内支付再审申请人宋晓勇逾期交付房屋违约金2377.59元、逾期未办理房屋权属证书违约金11372元；三、被申请人鹤岗市茂业房地产开发有限公司北屯分公司在本判决生效后三十日内协助再审申请人宋晓勇办理涉案房屋权属证书登记手续，再审申请人宋晓勇应当给予必要配合，补齐房款差价1434元及承担相关税费；四、被申请人鹤岗市茂业房地产开发有限公司对被申请人鹤岗市茂业房地产开发有限公司北屯分公司的给付责任承担连带责任；五、驳回再审申请人宋晓勇的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费合计795.56元，再审申请人宋晓勇负担159.11元，被申请人鹤岗市茂业房地产开发有限公司、鹤岗市茂业房地产开发有限公司北屯分公司负担636.45元。审 判 长 杨正远代理审判员 丁卫军代理审判员 邵彩红二〇一七年六月十五日书 记 员 赵 静