（2017）沪0107民初8014号
裁判日期: 2017-06-19
公开日期: 2017-09-26
案件名称
赵永文与梁刚房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市普陀区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵永文,梁刚
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款，第二百一十二条
全文
上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0107民初8014号原告：赵永文，男，1966年10月18日出生，汉族，住上海市静安区。被告：梁刚，男，1983年10月27日出生，汉族，户籍所在地吉林省双辽市。原告赵永文与被告梁刚房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵永文到庭参加诉讼。被告梁刚经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵永文向本院提出诉讼请求：1、原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2017年3月16日解除；2、被告向原告赔偿违约金人民币23200元(以下币种均为人民币)；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2016年6月3日就原告位于上海市普陀区顺义路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)与被告签订《房屋租赁合同》和《补充条款》，租期自2016年6月6日至2018年6月5日止，首年每月租金为11600元。原告于2016年6月3日交付了系争房屋。2016年9月，原告发现被告未经原告同意擅自改变房屋结构并分割转租给4-5家租户。10月发生多次110出警和邻居投诉，经原告多次要求被告改正上述错误，被告拒不履行相应义务，且自2016年11月起就无法和被告取得任何联系，故诉至法院请求判如所请。被告梁刚未到庭答辩。庭前陈述意见如下：承租系争房屋是给员工居住的，系争房屋的隔断和转租是经过原告同意的。租金支付至2017年3月6日。因刑事案件被羁押，没有收到整改通知。希望继续履行原、被告之间的房屋租赁合同，并愿意补上欠付的房租。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年6月3日，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)与案外人上海中原物业顾问有限公司作为居间方就系争房屋租赁签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方；3.租赁期限为2年，自2016年6月6日起至2018年6月5日止；4.1租金每月11600元；4.2.租金按3个月为一期支付，第一期租金乙方应于2016年6月6日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的7日前；4.3.如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的壹倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过十日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第9条承担违约责任；5.2.乙方需支付给甲方租赁保证金11600元，乙方应于交房当日或之前向甲方支付，甲方在收到租赁保证金同时应予以书面签收；5.3.除本合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用；7.6.租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋全部或者部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人，否则，甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同第9条追究乙方违约责任；9.本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行。除本合同特别约定外，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的2倍。若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准；若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方；居间方郑重告知甲、乙双方，根据上海市有关规定下述情形视为“群租”而不应进行：将一间房间租给多个自然人或家庭，或者租给一个家庭，但人均承租居住面积低于5平方米；将厨房(若有)卫生间(若有)及不分门进出的客厅改为卧室，或改变房屋原有结构而分割搭建成多间，以按间或床位的形式对外出租。并就双方的权利义务签订了补充条款。后，原告向被告交付了系争房屋，被告向原告支付了押金11600元。原、被告均确认被告支付系争房屋租金直至2017年3月6日。另查，系争房屋于2003年11月21日登记在原告赵永文与案外人王某某、赵某某名下。王某某、赵某某于2017年3月10日分别出具《共有权人同意出租声明》，同意原告出租系争房屋。2016年7月28日，被告与案外人陈景秋就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》。约定租期自2016年7月26日至2017年7月25日一年，租金每月2000元，现住2人，并保证最多只住2人，并就双方权利义务进行了约定。2016年8月1日，被告与案外人胡凯华就系争房屋主卧签订《上海市房屋租赁合同》。约定租期自2016年8月6日至2017年8月5日一年，租金每月3600元，现住1人，并保证最多只住1人，并就双方权利义务进行了约定。2017年3月14日，上海市普陀区长风新村街道房管办事处向系争房屋当事人出具《限期整改通知书》，载明“经查，你的房屋出租/转租/承租行为，违反了相关规定。现要求你认真对照相关规定要求，于本通知书送达之日起15日内进行整改。”并提出整改要求。审理中，原告表示，自2016年11月后一直催促被告搬离系争房屋未果，之后因无法与被告联系，2017年3月16日自行收回了系争房屋，并于3月底另行出租。另外，原告表示对押金11600元不同意在本案中处理。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，双方均应按照约定全面履行。本案中，被告未经原告书面同意即将系争房屋转租给案外人，违反了合同约定，且因该分租、转租行为违反了上海市有关居住房屋租赁管理办法等规定，故被告应承担相应的违约责任。被告辩称其将系争房屋转租他人的行为得到了原告同意，原告不予认可，被告亦未能提供充分的证据予以证明，本院难以采纳。原告有权单方面解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，现原告要求双方的租赁合同于收回系争房屋即2017年3月16日解除，并无不妥，本院予以认定。关于原告要求被告承担违约金23200元的诉讼请求，被告认为该违约金标准过高，请求法院调整的意见，考虑到被告的过错程度与实际情况、原告另行出租的时间以及实际损失等因素，本院对被告应向原告承担的违约金酌情调整为11600元。被告梁刚经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃全部诉讼答辩权利，不影响本案的依法裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告赵永文与被告梁刚于2016年6月3日就上海市普陀区顺义路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2017年3月16日解除；二、被告梁刚应于本判决生效之日起十日内支付原告赵永文违约金人民币11600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币380元，减半收取计人民币190元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 余莉敏二〇一七年六月十九日书记员 郑雪凝附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 更多数据：