（2017）豫01民终7247号

裁判日期: 2017-06-19

公开日期: 2017-07-03

案件名称

郑州惠众置业有限公司、梁朝峰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

郑州惠众置业有限公司,梁朝峰

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2017）豫01民终7247号上诉人（原审被告）郑州惠众置业有限公司。法定代表人白立军，董事长。委托代理人张磊，该公司员工。委托代理人周卫明，河南中涵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）梁朝峰，男，汉族，1982年3月16日出生。委托代理人张帆，��南方邦律师事务所律师。上诉人郑州惠众置业有限公司（以下简称惠众公司）因与被上诉人梁朝峰房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初843号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人惠众公司的委托代理人周卫明、被上诉人梁朝峰及其委托代理人张帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁朝峰于2017年1月12日向郑州市中原区人民法院提起诉讼，请求判令：1、惠众公司向梁朝峰支付逾期交房违约金18988.72元；2、惠众公司支付逾期房屋产权备案违约金40739.44元。原审法院审理查明：2012年3月24日，梁朝峰与惠众公司签订《商品房买卖合同》一份，合同主要内容为：1.梁朝峰购买惠众公司开发的位于中原区秦岭××、××、××北××、××西××商品住宅××套，房款金额690499元。2.关于交付期限和逾期交房违约责任的约定。惠众公司应当在2013年7月20日前，将具备以下条件：该商品房建设工程竣工验收合格、并向建设行政主管部门报送备案资料、取得建设行政主管部门竣工备案表、配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成、前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付梁朝峰使用。如果未按约定期限交房，逾期超过90日后，梁朝峰要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。3.关于产权登记的约定。出卖人应当在2013年9月20日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地��行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。4.合同的履行状况。梁朝峰分别于2012年3月24日支付房款207499元、2012年5月26日支付房款483000元。2012年5月29日梁朝峰交纳购房契税13810元；2014年9月17日梁朝峰交存房屋维修基金7579元。2014年4月22日涉案房屋取得竣工备案。2016年2月1日，惠众公司将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，2016年2月8日，惠众公司对涉案房屋完成房屋权属初始登记备案。2017年1月12日，梁朝峰就本案纠纷第一次向原审法院提起诉讼。《房产证发放审核意见书》载明的“本人同意领取房产证，领取房产证后与惠众公司再无任何债务纠纷”效力。该条款系惠众公司为了重复使用而预先拟定，并在拟定时未与对方协商，符合《中华人民共和国合同法》第三十九条有关格式条款��定义，应视为惠众公司提供的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，该条款免除惠众公司责任、加重对方责任、排除对方主要权利，应当认定为无效。原审法院认为：本案的争议焦点为，梁朝峰要求惠众公司支付逾期交房违约金和逾期办理房屋权属初始登记违约金的诉讼时效问题。梁朝峰、惠众公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，双方应本着诚实信用的原则全面履行合同的义务。本案中，梁朝峰依约履行了作为商品房买受者应尽的义务，惠众公司则应相应的履行自己的义务。梁朝峰、惠众公司在《商品房买卖合同》中明确约定了出卖人应当在2013年7月20日前将符合合同约定的商品房交付梁朝峰使用；应当在2013年9月20日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。关于逾期交房违约金，梁朝峰提交的证据能够证明涉案房屋于2014年4月22日符合合同约定的交付条件。在合同约定的交房之日即2013年7月20日，惠众公司未交付房屋，此时梁朝峰即应当知道权利受到侵害。虽然违约金是按日计算并随着违约的时间连续产生的，但是根据诉讼时效的规定，民事权利受到侵害提起诉讼的期间为二年，梁朝峰主张的自2013年7月21日起至2014年4月21日止的违约金均已超过二年诉讼时效，故不予支持。关于逾期办理房屋权属初始登记违约金，依照合同的约定，惠众公司应于房屋交付使用后60日内（即2014年6月21日前）为梁朝峰办理房屋权属初始登记，逾期惠众公司则应当依约按照总房款日万分之一支付自2014年6月22日起至2016年2月1日止的违约金。由于违约金是随着违约的时间连续��生的，自2014年6月22日起至2014年11月17日期间产生的违约金已经超过二年的诉讼时效期间（梁朝峰于2016年11月17日第一次起诉），故违约金应自2014年11月18日起计算至2016年2月1日共441天，计款27055元。惠众公司关于梁朝峰起诉的违约金超过诉讼时效的辩解部分成立，故对梁朝峰主张的部分违约金，因超过诉讼时效，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、惠众公司自本判决生效之日起十日内向梁朝峰支付逾期办理房屋权属初始登记违约金27055元；二、驳回梁朝峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费647元，由梁朝峰负担355元，惠众公司负担292元。惠众公司上诉称：一审判决在诉讼时效的起算时间上是错误的，仍然沿袭了最高人民法院第八次全国民事商事审判工作会议纪要适用前一些法官认为“因违约行为是持续的，故应当自起诉之日起倒推两年起算诉讼时效”的错误认识，故而作出了自梁朝峰第一次起诉之日起向前推二年起算诉讼时效，判决惠众公司承担自2014年11月18起到2016年2月1日逾期违约金的错误判决。这一判决适用法律错误，没有按照最高人民法院2016年11月30日最新发布的第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第四：关于房地产纠纷案件第（四）关于违约责任问题第18：买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间的明确规定来认定诉讼时效的起算时间，最高人民法院发布的第八次全国法院民��商事审判工作会议（民事部分）纪要，解决的就是长期以来对诉讼时效的起算节点在司法实践中存在“1、合同说…既按双方所签订的《商品房买卖合同》所约定的交房时间和办证时间起算诉讼时效；2、实际交房说…既按实际交房的时间起算诉讼时效；3、自起诉之日倒推两年说…认为：因在商品房买卖合同中逾期办证违约责任一般来讲违约金都是按日计算的，每天的违约金都是不一样的，因违约行为是持续的，故不论逾期时间多长，就自起诉之日起倒推两年保护权利，超过自起诉之日起倒推两年以外的日期算作是超过诉讼时效，不予保护”等认识不统一，执行标准不一致，判决混乱的问题。统一规范适用的标准和依据应为“从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”的明确规定来认定诉讼时效的起算时间。结合本案来讲，从合同约定或者法定期限��满之次日起计算诉讼时效期间，当然指的是惠众公司与梁朝峰签订的《商品房买卖合同》，而依据该《商品房买卖合同》约定的交房日期2013年7月20日和将办理产权初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局期限届满的2013年9月20日的次日起到梁朝峰第一次起诉之日(2016年11月17日)早已超过二年，而且期间没有诉讼时效中止、中断的任何情形，所以，依据该会议纪要的规定，本案已超过诉讼时效。请求撤销一审判决，改判驳回梁朝峰的诉讼请求。梁朝峰答辩称：最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要说的是买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，本案梁朝峰诉请的是逾期房屋产权备案即逾期申请初始登记的违约金，不适用该纪要，逾期办证在合同约定的时间点有没有发证可以明确，而向房管局申请初始登记是惠众公��单方去房管局申请办理的事情并不需要梁朝峰配合，惠众公司是否已经向房管局申请初始登记以及惠众公司何时向房管局申请初始登记，因惠众公司从未向梁朝峰告知，梁朝峰并不知情客观上也无法知情，诉讼时效从知道或应当知道权利受侵害之日起计算，故梁朝峰2016年11月17日知道就起诉不超过诉讼时效。最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要所说的买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金并不是按日计付的继续性违约金。本案违约金的计算方式具有特殊性，《商品房买卖合同》约定的逾期申请初始登记的违约责任是按日计算的，惠众公司逾期申请初始登记的违约行为一直持续存在，每天都是一个违约行为，违约金是随着违约的时间连续产生的，应以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，从梁朝峰2016年11月17日起诉之日往前推两��即从2014年11月17日至2016年2月1日这段期间不超过诉讼时效。综上所述，梁朝峰起诉并不超过诉讼时效，惠众公司的上诉理由不能成立，请求驳回惠众公司的上诉请求。本院经审理查明的事实与原审认定的一致（注：原审判决书第3页倒数第4行“2017年1月12日”应为“2016年11月17日”）。本院认为：惠众公司与梁朝峰签订的《商品房买卖合同》明确约定“出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金”，惠众公司未在约定期限内向郑州市住房保障和房地产管理局报送相关材料，应承担违约责任。由于惠众公司的违约行为处于持续状态，而违约金是基于违约的时间连续产生，因此一审判决关于本案未超过诉讼时效的认定并无不当。综上，惠众公司的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费292元，由郑州惠众置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　宁　宇审判员　张永军审判员　杨成国二〇一七年六月十九日书记员　翟贝贝百度搜索“”